Choć inflacja wyhamowuje, a Rada Polityki Pieniężnej konsekwentnie obniża stopy procentowe, kredyty hipoteczne w Polsce pozostają jednymi z najdroższych w całej Europie. Eksperci wskazują, że to nie tylko kwestia polityki monetarnej, ale przede wszystkim wysokich marż, jakie banki doliczają do rynkowych stóp procentowych. Jak jednak tłumaczy członek RPP, prof. Ireneusz Dąbrowski, państwo nie ma skutecznych narzędzi, by te marże ograniczyć.
Najdroższy pieniądz w UE
Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce w czerwcu 2025 roku wahało się od 7 do 8 proc., podczas gdy referencyjna stopa NBP wynosiła 5,25 proc. Po lipcowej obniżce stopy do poziomu 5 proc., wskaźniki WIBOR 3M i 6M przebiły tę wartość w dół, co spowodowało, że w niektórych bankach oprocentowanie kredytów spadło poniżej 7 proc. Mimo to Polacy nadal płacą za hipoteki znacznie więcej niż mieszkańcy wielu innych krajów europejskich.
Według prof. Dąbrowskiego głównym powodem są wysokie marże bankowe. – Banki poniosły ogromne koszty związane z kredytami frankowymi, w tym wyrokami TSUE. Teraz próbują odbudować zyski kosztem klientów. Akcjonariusze powinni partycypować w tych stratach, ale banki wybrały inny kierunek – mówi w rozmowie z agencją Newseria.
Marża banku – czyli koszt ryzyka prawnego
Marża kredytu hipotecznego to składnik zmiennego oprocentowania, który – obok wskaźnika rynkowego (dotąd WIBOR) – wpływa na wysokość raty. Według danych ZBP, w grudniu 2024 roku przeciętna marża kredytu hipotecznego wynosiła 1,7 proc. Z tego aż 0,81 pkt proc. to koszt ryzyka prawnego – więcej niż ryzyko kredytowe, które „waży” 0,58 pkt proc. Kolejne 0,24 pkt proc. to wpływ podatku bankowego. To unikatowa sytuacja na skalę europejską.
– RPP może wpływać jedynie na stopy procentowe. Próby administracyjnego ograniczania marż, np. poprzez ustalenie ich maksymalnego poziomu, są skazane na niepowodzenie – podkreśla Dąbrowski. – Rynek znajdzie sposób, by takie ograniczenia obejść. Dlatego tego typu regulacje nie zdają egzaminu.
Zmiana wskaźnika z WIBOR na POLSTR
Kolejnym istotnym elementem kształtującym oprocentowanie kredytów jest wskaźnik referencyjny. Trwają przygotowania do zastąpienia WIBOR-u nowym wskaźnikiem POLSTR (Polish Short Term Rate), który będzie oparty na rzeczywistych transakcjach overnight. Od czerwca 2025 roku GPW Benchmark publikuje POLSTR i jego indeksy składane (1M, 3M, 6M). W przeciwieństwie do WIBOR-u, który opiera się na prognozach, POLSTR „patrzy wstecz” – uwzględnia rzeczywiste warunki ekonomiczne.
– Reforma jest potrzebna i – moim zdaniem – przebiegnie bezproblemowo. Aneksy do umów mogą nawet nie być konieczne, jeśli nowe przepisy wejdą z mocy prawa. Ten nowy wskaźnik będzie bardziej przejrzysty – ocenia członek RPP.
Nadchodzący wyrok TSUE w sprawie WIBOR
Sytuację komplikuje ryzyko prawne związane z WIBOR-em. W czerwcu 2025 roku odbyła się rozprawa przed TSUE dotycząca kredytów złotowych z tym wskaźnikiem. Rzecznik generalny wyda opinię 11 września 2025 roku, a wyrok zapadnie najprawdopodobniej w pierwszej połowie 2026 roku.
– Ryzyko prawne związane z WIBOR-em jest trudne do oszacowania, bo nie dotyczy tylko prawa krajowego. TSUE bywa nieprzewidywalny – raz prokonsumencki, raz nie – mówi Dąbrowski. – Jeśli zapadną niekorzystne dla banków orzeczenia, konieczne będzie zawiązanie rezerw, a to oznacza ubytek w zyskach sektora.
Koszty frankowe ciągle rosną
Problem kredytów frankowych nadal nie został rozwiązany. Od 2020 roku banki tworzą specjalne rezerwy na ten cel. Według danych „Rzeczpospolitej”, pięć największych banków giełdowych zawiązało w II połowie 2025 roku rezerwy na 3,3 mld zł, czyli aż o połowę więcej niż w I półroczu. Łączne koszty sektora z tego tytułu mają w 2025 roku przekroczyć 100 mld zł.
Co dalej z kosztami hipotek?
RPP zapowiada kontynuację łagodzenia polityki pieniężnej, co w dłuższej perspektywie może pomóc kredytobiorcom. Jednak bez reform po stronie banków i uporządkowania kwestii prawnych – zarówno dotyczących WIBOR-u, jak i kredytów frankowych – koszty hipotek w Polsce mogą nadal pozostawać jednymi z najwyższych w Europie.
– Kredyt hipoteczny to dziś nie tylko koszt pieniądza, ale koszt niepewności prawnej. I to ryzyko, paradoksalnie, płacą klienci – podsumowuje jeden z najlepiej opłacanych analityków rynku bankowego.
