Narodowy Bank Polski opublikował najnowszy raport dotyczący rynku nieruchomości mieszkaniowych za IV kwartał 2024 roku. Wynika z niego, że choć średnie ceny mieszkań nadal rosły, widoczny był jednocześnie spadek aktywności transakcyjnej – zwłaszcza na rynku wtórnym.
Ceny mieszkań nadal w górę
W porównaniu do IV kwartału 2023 r., średnie ceny transakcyjne mkw. mieszkań wzrosły zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W ujęciu kwartalnym wzrost cen utrzymał się głównie na rynku pierwotnym, natomiast na rynku wtórnym w wielu miastach odnotowano spadki.
Jednocześnie malały różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi – zwłaszcza na rynku wtórnym. W IV kwartale średnia różnica na rynku pierwotnym wyniosła 6,5%, a na wtórnym – 8,9%.
Największe różnice regionalne zaobserwowano m.in. w Olsztynie i Łodzi (rynek pierwotny), a także w Warszawie i Łodzi (rynek wtórny).
Spadek liczby transakcji
Zauważalny był znaczący spadek liczby analizowanych transakcji na rynku wtórnym – np. w Warszawie z 5080 w IV kwartale 2023 r. do zaledwie 1125 rok później. Podobne zjawisko wystąpiło w Poznaniu. NBP zaznacza, że nie wiadomo jeszcze, czy spadki te wynikają z rzeczywistego zmniejszenia liczby zawieranych transakcji, czy z opóźnień w sprawozdawczości.
Mieszkania coraz trudniej dostępne
Wskaźnik dostępności mieszkań (liczba mkw. możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) pozostał bez zmian w 7 największych miastach. W żadnym z nich przeciętna pensja nie wystarczała na zakup 1 mkw. mieszkania.
Maksymalna szacowana kwota dostępnego kredytu hipotecznego wzrosła nieznacznie do poziomu 600 000 zł – głównie za sprawą wzrostu wynagrodzeń. Pozwoliło to na zakup mieszkania o powierzchni ok. 75 mkw.
Rynek zdominowany przez gotówkę
Aż 57% zakupów mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach finansowanych było ze środków własnych. Oznacza to dominację klientów gotówkowych nad kredytobiorcami.
Brakuje małych mieszkań
Z raportu wynika, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o powierzchni do 50 mkw. Ich dostępność jest jednak ograniczona – zwłaszcza na rynku wtórnym, gdzie niedobór takich lokali względem popytu sięga aż 30%.
NBP wskazuje, że oferta deweloperów i sprzedających powinna zostać lepiej dostosowana do realnych potrzeb rynku – szczególnie w segmencie mniejszych metraży.
Raport NBP potwierdza, że mimo rosnących cen i utrzymującego się popytu, rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę ostrożnej stabilizacji. Kluczowe dla najbliższej przyszłości będą dalsze zmiany w dostępności kredytów oraz skuteczność programów wsparcia takich jak „Pierwsze klucze”.
