Polscy deweloperzy są od dłuższego czasu na językach inwestorów, polityków oraz opinii publicznej. Osiągane przez nich wyniki finansowe, wyrażone w postaci wysokich marż zarówno brutto, jak i netto, wyraźnie wyróżniają się na tle europejskiej branży nieruchomości.
Według danych przytoczonych przez portal Bankier.pl oraz analiz profesora Aswatha Damodarana ze Stern School of Business (Uniwersytet Nowojorski), polscy deweloperzy są w stanie generować zyski, których poziom znacząco przekracza średnią notowaną w krajach Europy Zachodniej i innych państwach naszego kontynentu.
Marże w Polsce – wyższe niż gdzie indziej w Europie
Jak wskazuje analiza Bankier.pl, powołująca się na dane Damodarana oraz raporty finansowe wiodących spółek z Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie, polscy deweloperzy osiągają marże brutto często przekraczające 30%. Co więcej, marże netto – czyli zyski pozostające po odliczeniu wszystkich kosztów, w tym sprzedaży, administracji, kosztów operacyjnych, finansowych i podatków – w 2023 r. zbliżały się do poziomu 19%. Dla porównania, w innych krajach europejskich działających w segmencie „Homebuilding” (budowa i sprzedaż mieszkań) średnia marża netto oscyluje zwykle w granicach 10-11%.
W okresie ostatnich pięciu lat (2019-2023) marża brutto polskich deweloperów giełdowych osiągnęła średnio około 29,5%, zaś średnia marża netto wyniosła 16,8%. W tym samym horyzoncie czasowym w Europie średnia marża brutto wynosiła około 23,9%, a marża netto 11%. Różnica jest więc wyraźna – polskie firmy deweloperskie nie tylko dorównały europejskim konkurentom, lecz nawet znacząco ich przewyższyły. Te dane jeszcze mocniej zwracają uwagę na specyfikę polskiego rynku i rodzą pytania o źródła takiej rentowności.
Opinie i reakcje decydentów – UOKiK wezwany do działania
Minister Funduszy i Polityki Regionalnej, Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, publicznie zwróciła uwagę na wyjątkowo wysokie marże polskich deweloperów. Jak przytacza Bankier.pl, szefowa resortu zauważyła, że marże te są najwyższe w historii i przynajmniej dwukrotnie wyższe od średniej europejskiej. Z tego powodu zaapelowała do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zbadanie tego fenomenu. Wskazała, że tak wysoki poziom zysku może wynikać z silnej pozycji rynkowej deweloperów, ograniczonej konkurencji lub szczególnych warunków, które ograniczają elastyczność cenową po stronie podaży mieszkań.
Jej wniosek odzwierciedla rosnące oczekiwania społeczne i polityczne, aby lepiej zrozumieć mechanizmy kształtowania cen na rynku nieruchomości. Wysokie marże oznaczają bowiem, że ceny oferowanych mieszkań utrzymują się na poziomie trudnym do zaakceptowania przez wielu potencjalnych nabywców. W sytuacji, gdy dostępność lokali staje się coraz bardziej palącym problemem, zainteresowanie regulatorów rośnie.
Przykłady z rynku: Archicom, Dom Development, Atal i inni
Aby zrozumieć skalę zjawiska, Bankier.pl przyjrzał się konkretnym spółkom notowanym na GPW. W trzecim kwartale 2024 r. Archicom, jedna z rozpoznawalnych marek na rynku wrocławskim, wykazał marżę brutto na poziomie 36,5%. Choć był to wynik niższy niż we wcześniejszych okresach (np. ponad 45% w drugim kwartale 2024 r.), nadal znacznie przekraczał średnie europejskie. Firma Atal, inny duży deweloper, zanotowała w tym samym okresie marżę netto na poziomie 19,5% – wyższą niż wcześniej i również powyżej standardów europejskich.
Dom Development, jeden z liderów rynku warszawskiego, chwalił się marżami pozwalającymi na wygenerowanie sowitych dywidend dla akcjonariuszy. Jak przypomina Bankier.pl, prezes spółki, Jarosław Szanajca, znany jest z kontrowersyjnej, choć obrazowej wypowiedzi z wiosny 2023 r., kiedy to porównywał marże deweloperów do zarobków dilerów narkotyków – wskazując oczywiście z przymrużeniem oka, że do takich „rekordów” jeszcze daleko, ale potwierdzając jednocześnie wyjątkową rentowność działalności firm deweloperskich w Polsce.
Czynniki sprzyjające wysokim marżom w Polsce
Ekspert z dziedziny finansów korporacyjnych, prof. Jacek Welc z SRH University w Berlinie, w rozmowie z Bankier.pl zwraca uwagę na kilka kluczowych czynników, które mogą wpływać na tak wysokie marże:
1.Długi cykl inwestycyjny i wzrost cen w trakcie realizacji projektu:
Deweloperzy w Polsce często rozpoczynają inwestycję przy nieco niższych kosztach gruntów i materiałów, a finalizują ją po kilku latach, gdy ceny mieszkań są już znacząco wyższe. Wysoka inflacja w sektorze nieruchomości oraz budownictwa działa tym samym na ich korzyść. Koszty poniesione kilka lat wcześniej są znacznie niższe niż aktualne ceny sprzedaży gotowych lokali.
2.Model biznesowy skoncentrowany na sprzedaży, a nie wynajmie:
W Europie wiele firm zajmuje się nie tylko budową i sprzedażą mieszkań, ale też wynajmem. Ten drugi model rozkłada zarobek na wiele lat, przez co marże w ujęciu natychmiastowym są niższe. Polscy deweloperzy koncentrują się głównie na sprzedaży, dzięki czemu szybciej uzyskują wysokie zyski i nie muszą rozwadniać rentowności w dłuższym okresie.
3.Programy rządowe i bodźce po stronie popytu:
Wprowadzenie w 2023 r. programu “Bezpieczny kredyt 2%” wyraźnie pobudziło popyt na mieszkania. Już sama jego zapowiedź wystarczyła, aby konsumenci ruszyli do zakupów, co przełożyło się na dalszy wzrost cen. Również dyskusje o przyszłych programach, takich jak „kredyt 0%” promowany przez nowy rząd, kształtują oczekiwania nabywców i zwiększają presję na podtrzymywanie wysokich cen, a w efekcie wysokich marż.
4.Ograniczona podaż gruntów i rosnące bariery administracyjne:
W największych polskich miastach atrakcyjnych działek budowlanych jest coraz mniej, a procesy administracyjne, w tym uzyskiwanie pozwoleń na budowę, bywają żmudne i długotrwałe. Kto dysponuje atrakcyjnym bankiem ziemi kupionym taniej kilka lat wcześniej, może dziś sprzedawać mieszkania ze znacznie wyższą marżą, gdyż koszty realizacji inwestycji w dużej części zostały już poniesione, a ceny końcowe rosną.
Rynek europejski – inne warunki i niższe marże
Na tle Polski, Europa prezentuje zupełnie inny pejzaż. W wielu krajach działa dobrze rozwinięty sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny, gdzie rentowność rozkłada się w czasie, marże są niższe, a inwestorzy przyzwyczajeni do stabilnych, choć mniej spektakularnych zysków. W państwach zachodnich i północnych, charakteryzujących się większą dojrzałością rynku, marże powyżej 15% netto są rzadkością – konkurencja jest tam silniejsza, regulacje bardziej restrykcyjne, a nabywcy mieszkań mniej podatni na gwałtowne wzrosty cen.
Deweloperzy w wielu krajach Europy działają też w warunkach innej polityki monetarnej. Chociaż stopy procentowe w strefie euro również istotnie wzrosły, obciążając koszty finansowania, to europejscy deweloperzy borykają się z coraz bardziej wymagającym rynkiem najmu i wyższą presją na zrównoważone budownictwo. To sprawia, że nie mogą tak łatwo jak w Polsce przenosić rosnących kosztów na nabywców końcowych, co w efekcie ogranicza ich marże.
Czy UOKiK wpłynie na kształt rynku?
Działania zapowiedziane przez minister Pełczyńską-Nałęcz sugerują, że polski nadzór antymonopolowy i konsumencki może przyjrzeć się mechanizmom rynkowym, które doprowadzają do wysokich marż. Pojawiają się pytania o to, czy ograniczona konkurencja, koncentracja rynku i nierównowaga popytu i podaży nie sprzyjają windowaniu cen i zysków. Jeżeli UOKiK uzna, że potrzebne są interwencje lub zmiany regulacyjne, rynek może zostać zmuszony do większej transparentności i racjonalizacji cen.
Przyszłe perspektywy
Chociaż wysokie marże cieszą inwestorów giełdowych oraz akcjonariuszy deweloperów (dywidendy i wzrost wartości spółek to dla nich konkretne korzyści), utrzymująca się drożyzna na rynku mieszkaniowym rodzi problemy społeczne. Wzrost kosztów kredytów hipotecznych, ograniczona dostępność gruntów i dalsze programy wspierające popyt mogą utrzymać marże na wysokim poziomie przez co najmniej kilka kolejnych lat. Tym bardziej, że wyniki finansowe prezentowane przez deweloperów odzwierciedlają w dużej mierze już sprzedane, lecz jeszcze nie przekazane lokale. Efekty ubiegłorocznej i tegorocznej koniunktury dopiero pojawią się w sprawozdaniach, co może oznaczać dalszy wzrost lub utrzymanie rekordowych marż.
W tym kontekście rosnące zainteresowanie UOKiK i polityków tym rynkiem nie powinno dziwić. Mogą pojawić się też nowe pomysły regulacyjne, które mają na celu zwiększyć dostępność mieszkań dla przeciętnego nabywcy, zrównoważyć układ sił między deweloperami a kupującymi i ograniczyć praktyki windujące ceny. Ostatecznie pytanie o to, czy polski rynek deweloperski zachowa status „raju wysokich marż”, pozostaje otwarte.
Źródło:
Bankier.pl: „Deweloperzy z Polski biją marżami średnią europejską. Gdzie szukać rentowności firm sprzedających mieszkania?”
Dane z bazy prof. Aswatha Damodarana (Stern School of Business, NYU)
Raporty finansowe giełdowych spółek deweloperskich oraz analizy prof. Jacka Welca
