Narodowy Bank Polski (NBP) opublikował raport dotyczący sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w drugim kwartale 2024 roku.
Analiza wskazuje na wzrost cen mieszkań oraz zwiększoną aktywność deweloperów, mimo spadku popytu spowodowanego m.in. zakończeniem programu “Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.
Aktywność deweloperów rośnie
W II kwartale 2024 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 7,6% w ujęciu kwartalnym i 23,8% rok do roku, osiągając poziom 74,3 tys. mieszkań. Rozpoczęto budowę 62,3 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 3,7% kwartalnie i 32,5% rocznie.
Spadek popytu i finansowanie ze środków własnych
Mimo zwiększonej aktywności deweloperów, popyt mierzony liczbą sprzedanych kontraktów deweloperskich zmniejszył się do około 9,8 tys. mieszkań. Zakupy były w 59% finansowane ze środków własnych, co świadczy o spadku udziału kredytów hipotecznych. Wpływ na to miało m.in. wygaśnięcie z końcem 2023 roku programu “Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.
Ceny mieszkań nadal w górę
Pomimo spadku popytu, ceny mieszkań nadal rosły zarówno w ujęciu nominalnym, jak i realnym. Na rynku pierwotnym średnie ceny transakcyjne wzrosły szczególnie w Gdyni i Poznaniu. Podobne tendencje zaobserwowano na rynku wtórnym.
•Warszawa: średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wyniosła 16 021 zł/m² (wzrost o 21,6% rok do roku), a na rynku wtórnym 15 123 zł/m² (wzrost o 14,5% rok do roku).
•Sześć największych miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław): na rynku pierwotnym średnia cena osiągnęła 12 735 zł/m² (wzrost o 18,8% rok do roku), a na rynku wtórnym 11 988 zł/m² (wzrost o 21,1% rok do roku).
Stabilizacja na rynku najmu
Na rynku najmu zaobserwowano stabilizację lub nieznaczne zmniejszenie stawek czynszów. Liczba mieszkań oferowanych na wynajem nadal rosła, co było efektem oddawania do użytku lokali kupionych w latach 2020-2023 jako inwestycje pod wynajem.
•Warszawa: średnia stawka najmu wyniosła 79,6 zł/m² (wzrost o 11% rok do roku).
•Sześć największych miast: 58,6 zł/m² (wzrost o 6,2% rok do roku).
•Pozostałe miasta wojewódzkie: 45,1 zł/m² (wzrost o 1% rok do roku).
Kredyty mieszkaniowe po zakończeniu programu
Wartość nowych umów kredytów mieszkaniowych w II kwartale 2024 roku wyniosła 18,4 mld zł, co oznacza spadek o 32% kwartalnie, ale wzrost o 67% rok do roku. Spadek popytu kredytowego był głównie efektem wyczerpania się programu “Bezpieczny Kredyt 2 proc.” na początku 2024 roku. Udział kredytów o okresowo stałej stopie procentowej wyniósł około 68%.
Deweloperzy zmniejszają sprzedaż, ale utrzymują rentowność
Deweloperzy notowani na GPW zanotowali w II kwartale 2024 roku spadek sprzedaży mieszkań o 11% rok do roku i 12% kwartalnie. Mimo to rentowność sprzedaży większych firm utrzymała się na relatywnie wysokim poziomie 14%, choć obniżyła się o 3,9 punktu procentowego. Głównym źródłem finansowania pozostaje kapitał własny (52% udziału w strukturze pasywów), a udział kredytów bankowych spadł do 5,9%.
Stabilność na rynku nieruchomości komercyjnych
Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych pozostała stabilna. Na dziewięciu największych rynkach biurowych stopy pustostanów nieznacznie spadły do około 14,4%, a całkowita podaż powierzchni biurowej wyniosła 13 mln m².
W sektorze handlowym zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej osiągnęły około 14,25 mln m², z zauważalnym wzrostem czynszów transakcyjnych na większości rynków. Rynek powierzchni magazynowych dynamicznie się rozwijał; całkowite zasoby wzrosły do 33,2 mln m², a w budowie znajduje się ponad 2 mln m². Stopa pustostanów w tym segmencie nieznacznie wzrosła do 8,2%.
Wyzwania i perspektywy dla rynku
Raport NBP wskazuje na kilka kluczowych wyzwań:
•Rosnące koszty budowy: materiały i robocizna stają się coraz droższe.
•Wysokie stopy procentowe: ograniczają dostępność kredytów mieszkaniowych.
•Spadek popytu po zakończeniu programu “Bezpieczny Kredyt 2 proc.”: wpływa na decyzje zakupowe klientów.
•Rosnąca podaż mieszkań na wynajem: może prowadzić do stabilizacji stawek czynszów.
Mimo tych wyzwań, rynek ma duży potencjał rozwojowy, szczególnie w sektorze mieszkaniowym. Znaczna nadwyżka pozwoleń na budowę nad liczbą mieszkań w trakcie realizacji sugeruje, że deweloperzy mają solidny zapas projektów gotowych do wdrożenia.
W najbliższych miesiącach kluczowe będzie monitorowanie popytu na mieszkania w kontekście wysokich stóp procentowych oraz ewentualnych nowych programów wsparcia ze strony rządu. Ważne będą również trendy w kosztach budowy i sytuacja na rynku pracy, wpływająca na zdolność kredytową potencjalnych nabywców.
