Majowe dane z rynku nieruchomości rozpaliły nadzieje deweloperów i analityków – po obniżce stóp procentowych sprzedaż mieszkań gwałtownie wzrosła, sugerując możliwe trwałe ożywienie. Czerwiec brutalnie zweryfikował te oczekiwania. Z najnowszego raportu Otodom wynika, że impuls był krótkotrwały, a sprzedaż nowych mieszkań w siedmiu największych miastach Polski spadła aż o 13 proc. miesiąc do miesiąca. Rynek znów wstrzymał oddech.
Jednorazowy zryw, a nie trend?
Majowa obniżka stóp procentowych wywołała chwilowe poruszenie wśród kupujących. Dane z czerwca pokazują jednak, że był to raczej efekt psychologiczny niż początek długofalowej zmiany. W największych miastach sprzedano łącznie niespełna 3,1 tys. mieszkań – o ponad 700 mniej niż w maju. Jak zauważają autorzy raportu, to wyraźny znak, że rynek schładza się zarówno po stronie popytu, jak i podaży.
– Czerwcowe dane nie pozostawiają złudzeń – majowa obniżka stóp procentowych ożywiła rynek tylko na chwilę – komentują eksperci Otodom. Ich zdaniem na trwałe odbicie wciąż nie ma szans bez kolejnych, głębszych cięć stóp – a te obecnie nie wchodzą w grę.
Roczny wzrost to jedyna iskierka
Mimo spadku w ujęciu miesięcznym, sprzedaż mieszkań w czerwcu 2025 roku była o 9 proc. wyższa niż rok wcześniej. To daje deweloperom nadzieję, choć eksperci przestrzegają przed nadmiernym optymizmem. Katarzyna Kuniewicz z Otodom przypomina, że do powtórzenia wyniku z rekordowego czerwca 2023 r. (4,8 tys. sprzedanych mieszkań) droga jest bardzo daleka – i bez dynamicznych zmian w otoczeniu rynkowym, takich jak zmiany w liczeniu zdolności kredytowej, może pozostać nieosiągalna.
Nierównowaga popytowo-podażowa i symboliczna nowa oferta
Czerwcowe dane przynoszą jeszcze jeden niepokojący wniosek – po raz pierwszy od września 2023 roku popyt wyraźnie przewyższył nową podaż. Na rynek trafiło zaledwie 2,5 tys. nowych mieszkań, mimo że deweloperzy posiadają spore rezerwy pozwoleń na budowę. Oznacza to, że firmy ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji, dostosowując ofertę do realnego tempa sprzedaży, a nie prognoz.
W całym II kwartale 2025 r. deweloperzy wprowadzili na rynek 10,9 tys. lokali – to najmniej od dwóch lat. Jak zauważają analitycy, obecna oferta – 62,1 tys. mieszkań – praktycznie nie zmienia się miesiąc do miesiąca, a wzrost dostępności wynika głównie z powrotu do sprzedaży lokali wcześniej zarezerwowanych.
Wybór większy, ale tempo sprzedaży spada
Choć wybór dla klientów jest większy niż rok temu (oferta wzrosła aż o 30 proc.), tempo sprzedaży wyraźnie słabnie. Rośnie liczba mieszkań czekających na nabywców, co widać po wskaźnikach wyprzedaży. Jedynym wyjątkiem okazał się Kraków, gdzie sprzedano około 560 mieszkań, oraz Warszawa – tam minimalnie skrócił się czas potrzebny na sprzedaż oferty.
– Jeśli w najbliższych miesiącach nie pojawią się istotne impulsy, należy spodziewać się coraz częstszych korekt cenowych, głównie na poziomie indywidualnych ofert – przewiduje Kuniewicz.
Rynek wtórny też wyhamowuje
Niepokojące sygnały napływają także z rynku mieszkań z drugiej ręki. W czerwcu we wszystkich głównych aglomeracjach spadła liczba nowych ogłoszeń. Największy miesięczny spadek – 10,4 proc. – odnotowano we Wrocławiu. W Krakowie i Warszawie spadki wyniosły po 5 proc., w Katowicach 4,7 proc., w Poznaniu 4,3 proc., a w Trójmieście 3,1 proc.
Rocznie podaż zwiększyła się jedynie w Poznaniu (o 17 proc.) i Łodzi (13 proc.). W Krakowie i Wrocławiu zasób lokali spadł odpowiednio o 5 i 9 proc. Ogólnie jednak w czerwcu dynamika wzrostu podaży na rynku wtórnym była najsłabsza w tym roku – zaledwie 1,5 proc. rok do roku. Dla porównania, wcześniejsze miesiące przynosiły wzrosty kilkunasto-, a nawet kilkudziesięcioprocentowe.
Czas na refleksję
Zdaniem Mileny Chełchowskiej z Otodom mniejsza liczba nowych ogłoszeń może wynikać z kilku czynników: wolniejszej rotacji ofert, wydłużającego się czasu sprzedaży i słabnącego zainteresowania zakupem mieszkań.
Rynek nieruchomości znalazł się więc w stanie zawieszenia. Impulsy monetarne, które jeszcze rok temu wywoływały silne reakcje, dziś przynoszą coraz bardziej krótkotrwałe efekty. Przewaga popytu nad podażą i coraz bardziej selektywna aktywność deweloperów mogą oznaczać, że w drugiej połowie 2025 roku rynek przejdzie w fazę ostrożnej stabilizacji – a może nawet selektywnej przeceny.
Komentarz redakcyjny:
Dane z czerwca obnażają kruchość rynkowego optymizmu. Gospodarka i sektor nieruchomości wciąż potrzebują silniejszych impulsów niż symboliczne cięcia stóp. Przez najbliższe miesiące kluczowe będą: zaufanie konsumentów, dostępność kredytów i zdolność deweloperów do szybkiej adaptacji.
Źródło: Otodom, TVN24 Biznes
