Mimo stopniowej poprawy dostępności mieszkaniowej, polski rynek nieruchomości wciąż zmaga się z poważnym problemem: chronicznym niedoborem małych lokali. Jak wynika z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego dotyczącego rynku mieszkaniowego w I kwartale 2025 roku, deficyt ten dotyczy w szczególności lokali o powierzchni do 50 mkw. I choć stabilizacja cen mieszkań poprawiła wskaźniki dostępności – to znaczy, że przeciętne wynagrodzenie pozwala dziś na zakup większego metrażu niż jeszcze rok temu – sytuacja małych mieszkań pozostaje alarmująca.
Zbyt mało małych mieszkań w dużych miastach
Z danych NBP i analiz Związku Banków Polskich wynika, że w największych aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk, na rynku pierwotnym brakuje nawet 10% mieszkań o powierzchni do 50 mkw względem popytu. Jeszcze gorzej sytuacja wygląda na rynku wtórnym – tam niedobór takich lokali sięga aż 25%. Oznacza to, że co czwarte poszukiwane małe mieszkanie nie ma swojego odpowiednika w dostępnej ofercie.
ZBP posługuje się miernikiem dopasowania podaży do popytu, który obrazuje, w jakim stopniu dostępne mieszkania odpowiadają oczekiwaniom nabywców. Dla lokali do 50 mkw krzywa dopasowania od dłuższego czasu utrzymuje się poniżej zera, co jednoznacznie wskazuje na strukturalny deficyt w tej kategorii.
Skąd ten deficyt?
Eksperci wskazują na kilka przyczyn niedoboru małych mieszkań. Po pierwsze, deweloperzy coraz częściej koncentrują się na większych lokalach, które przynoszą wyższą marżę z metra kwadratowego. Po drugie, popyt na małe mieszkania systematycznie rośnie – zwłaszcza wśród singli, młodych par oraz inwestorów poszukujących lokali na wynajem. W warunkach ograniczonej podaży ten rosnący popyt napędza konkurencję, a co za tym idzie – wzrost cen w tym segmencie.
Do tego dochodzi strukturalna bariera w postaci ograniczeń planistycznych i kosztów budowy – mniejsze lokale wymagają bowiem bardziej złożonego rozplanowania, co może być mniej opłacalne dla inwestorów realizujących całe osiedla.
Stabilizacja cen to nie remedium na wszystko
Choć raport NBP wskazuje, że dzięki ustabilizowaniu się cen transakcyjnych mieszkań rośnie ogólna dostępność mieszkaniowa, to ta poprawa nie rozkłada się równomiernie. Wskaźniki te nie odzwierciedlają realnego dostępu do mieszkań w konkretnych segmentach rynku – a segment małych mieszkań nie tylko nie korzysta z tej poprawy, ale wręcz się marginalizuje.
Szczególnie dotkliwie odczuwają to osoby wchodzące w dorosłość i szukające pierwszego lokum. To właśnie oni – często z ograniczonym budżetem, ale dużą mobilnością zawodową – najczęściej poszukują mniejszych metraży. Ich możliwości ogranicza nie tylko wysoka cena za metr, ale i malejący wybór.
Co dalej?
Zarówno NBP, jak i ZBP wskazują na konieczność korekty w strukturze oferty deweloperskiej, zwłaszcza w dużych miastach. Jeżeli rynek ma odpowiadać na realne potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa, musi zwiększyć udział małych mieszkań w nowych inwestycjach. Alternatywą może być rewitalizacja zasobu mieszkaniowego w mniejszych ośrodkach, ale – jak pokazują dane – to właśnie w największych aglomeracjach potrzeby są dziś najpilniejsze.
Jednocześnie analitycy zachęcają do śledzenia szerokiego tła makroekonomicznego – w tym prognoz inflacji i wzrostu gospodarczego – które mogą determinować przyszłą politykę mieszkaniową oraz działania deweloperów.
Więcej analiz dotyczących rynku nieruchomości, inflacji i sytuacji makroekonomicznej znaleźć można na stronie internetowej Polskiej Akademii Badań Własności i Bankowości: www.pabwib.pl.
