Zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym to jedna z najważniejszych decyzji inwestycyjnych w życiu wielu osób. Procedura ta wymaga ostrożności nie tylko ze względu na wysokie koszty czy konieczność zawarcia kredytu hipotecznego, lecz także z powodu ryzyka utraty środków w razie niewypłacalności dewelopera.
Chociaż obecne przepisy w istotny sposób chronią nabywców, warto wiedzieć, jak się zabezpieczyć, by potencjalna upadłość dewelopera nie była katastrofą finansową.
Kiedy dochodzi do bankructwa dewelopera?
O sytuacji, w której deweloper ogłasza upadłość, decydują przepisy Prawa upadłościowego (Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r.). Zgodnie z nimi, firma może zostać uznana za niewypłacalną, jeśli:
1.Nie jest w stanie regulować swoich wymagalnych zobowiązań finansowych (np. faktur za materiały i usługi, zobowiązań wobec banków czy innych wierzycieli) przez ponad trzy miesiące.
2. Łączna wartość zobowiązań przekracza majątek firmy przez okres co najmniej 24 miesięcy.
Wówczas sąd może zdecydować o wszczęciu postępowania upadłościowego. W takiej sytuacji najczęściej powołuje się syndyka, który przejmuje zarządzanie majątkiem dłużnika i ustala kolejność zaspokajania wierzycieli.
Ustawa deweloperska i mechanizmy ochrony nabywców
W 2021 roku znowelizowano tzw. ustawę deweloperską (Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Jej zapisy w znacznym stopniu chronią kupujących w przypadku niewypłacalności inwestora. Najważniejsze z nich to:
1. Obowiązkowa umowa deweloperska w formie aktu notarialnego
•Zawarcie umowy w takiej formie zapewnia nabywcy dodatkowe zabezpieczenie – ma on prawo domagać się przeniesienia własności nieruchomości w razie niewypłacalności dewelopera.
•Dzięki notarialnemu charakterowi umowy, nabywca staje się ujawnionym w księdze wieczystej potencjalnym właścicielem lokalu (poprzez roszczenie o przeniesienie własności).
2. Mieszkaniowe rachunki powiernicze
•Każdy deweloper ma obowiązek założyć w banku odpowiedni rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty).
•Wpłaty nabywców są gromadzone i odpowiednio rozliczane przez bank zgodnie z postępem prac lub dopiero po wydaniu lokali nabywcom.
3. Gwarancja ubezpieczeniowa lub bankowa
•Może dotyczyć tzw. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, co dodatkowo zmniejsza ryzyko utraty środków w przypadku niewypłacalności inwestora.
4. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)
•Wprowadzony ustawą z 2021 r.
•Jego celem jest wypłata odpowiednich rekompensat w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.
•DFG chroni nabywców, którzy zawarli umowę deweloperską od 1 lipca 2022 r. – przysługuje im ochrona nawet w razie nieprzeniesienia własności lokalu w ustalonym terminie.
Rachunki powiernicze – otwarte i zamknięte
Przepisy ustawy deweloperskiej rozróżniają dwa typy rachunków powierniczych, na które trafiają środki wpłacane przez kupujących:
1. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
•Bank wypłaca deweloperowi środki stopniowo, w miarę realizacji poszczególnych etapów budowy, zgodnie z harmonogramem określonym w umowie deweloperskiej.
•Wersja z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową jest bezpieczniejsza, ponieważ w razie upadłości dewelopera umożliwia zwrot części (lub nawet całości) wpłat.
2. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
•Bank przekazuje deweloperowi zgromadzone środki dopiero po tym, jak przeniesie on własność lokalu na kupującego (do momentu podpisania aktu przeniesienia deweloper nie ma dostępu do pieniędzy).
•Ta opcja jest najbezpieczniejsza dla nabywców, lecz mniej popularna wśród inwestorów (m.in. ze względu na ograniczoną płynność finansową firmy w trakcie realizacji projektu).
Jak zminimalizować ryzyko przed podpisaniem umowy?
1. Sprawdź wiarygodność dewelopera
•Zajrzyj do baz danych takich jak ERIF BIG czy Krajowy Rejestr Sądowy.
•Przeanalizuj historię wcześniejszych inwestycji dewelopera, w tym terminowość oddawania mieszkań oraz opinie dotychczasowych klientów.
2. Poproś o prospekt informacyjny
•Powinien zawierać informacje nt. przedsięwzięcia deweloperskiego, stanu prawnego nieruchomości, terminów, pozwolenia na budowę, danych o ewentualnych obciążeniach hipotecznych.
•Zweryfikuj, czy opis projektu (standard wykończenia, układ lokalu, wysokość pomieszczeń) pokrywa się z Twoimi oczekiwaniami i z umową.
3. Skonsultuj zapisy umowy deweloperskiej
•Warto zasięgnąć porady prawnika – niewielki koszt porady może zaoszczędzić poważnych kłopotów w przyszłości.
•Sprawdź zapisy dotyczące warunków odstąpienia od umowy, kar umownych za opóźnienia lub niedopełnienie warunków po stronie dewelopera.
4. Upewnij się, jaki jest rodzaj rachunku powierniczego
•Jeśli rachunek powierniczy jest otwarty, zapytaj o gwarancję bankową lub ubezpieczeniową.
•Im większa ochrona, tym mniejsze Twoje ryzyko w razie problemów finansowych inwestora.
Co zrobić w razie ogłoszenia upadłości dewelopera?
Jeżeli mimo stosowanych zabezpieczeń dochodzi do sytuacji, w której sąd ogłasza upadłość dewelopera, nabywca powinien:
1. Nawiązać kontakt z syndykiem
•Sąd wyznacza syndyka, który przejmuje zarządzanie majątkiem dewelopera.
•Wszystkie roszczenia nabywcy – takie jak przeniesienie własności, zwrot niewykorzystanych kwot czy ewentualne odszkodowania – powinny być zgłoszone właśnie do syndyka.
2. Dokumentować wszystkie wpłaty
•Zgromadź umowę deweloperską, potwierdzenia przelewów, korespondencję mailową i listowną z deweloperem oraz bankiem prowadzącym rachunek powierniczy.
•Jasna dokumentacja może ułatwić dochodzenie roszczeń.
3. Zweryfikuj rodzaj rachunku powierniczego
•Przy otwartym rachunku powierniczym część środków mogła już zostać przekazana deweloperowi. Syndyk ustali, jaka kwota pozostała do wypłaty, a jeżeli deweloper miał gwarancję bankową/ubezpieczeniową – możesz liczyć na dodatkową ochronę.
•Przy zamkniętym rachunku powierniczym masz szansę na odzyskanie całości niewypłaconych deweloperowi środków, ponieważ bank nie przekazał ich jeszcze inwestorowi.
4. Sprawdzić wsparcie z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG)
•Jeżeli umowa deweloperska została zawarta po 1 lipca 2022 r., istnieje możliwość skorzystania z ochrony DFG.
•DFG może zwrócić kupującemu wpłacone środki, jeśli deweloper nie przeniósł lokalu we wskazanym terminie z powodu swojej niewypłacalności lub bankructwa.
5. Skonsultować się z prawnikiem
•Upadłość to skomplikowana procedura, a im większa inwestycja, tym więcej formalności.
•Prawnik specjalizujący się w prawie upadłościowym i deweloperskim pomoże wybrać optymalny sposób działania (np. dochodzenie zwrotu środków vs. kontynuacja inwestycji z innym wykonawcą).
Co z kredytem hipotecznym w razie upadłości dewelopera?
Wielu nabywców finansuje zakup mieszkania kredytem hipotecznym. W sytuacji upadłości dewelopera warto pamiętać o kilku kwestiach:
• Weryfikacja stopnia zaawansowania budowy
– Jeżeli bank już uruchomił część transz, a budowa nie została dokończona, może się okazać, że kredytobiorca będzie płacił raty bez możliwości zamieszkania w lokalu.
• Kontakt z bankiem
– W każdej sytuacji należy niezwłocznie poinformować bank kredytujący inwestycję o problemach dewelopera. Bank może zaproponować odroczenie spłaty rat lub zmianę harmonogramu w oczekiwaniu na decyzje syndyka.
• Możliwość odstąpienia od umowy kredytowej
– Jeśli nieruchomość nie zostanie ukończona, w niektórych sytuacjach można rozważyć odstąpienie od umowy kredytowej. Wymaga to jednak analizy zapisów umowy i zwykle nie obejdzie się bez wsparcia specjalisty (prawnika lub doradcy finansowego).
Podsumowanie
Upadłość dewelopera to poważny cios dla osób, które często zainwestowały oszczędności życia w wymarzone M. Jednak dzięki obecnym regulacjom – ustawie deweloperskiej, mieszkaniowym rachunkom powierniczym, gwarancjom bankowym/ubezpieczeniowym oraz Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu – ryzyko utraty środków bywa dziś znacznie niższe niż przed laty.
Kluczowa pozostaje jednak profilaktyka:
•dokładne sprawdzenie kondycji finansowej dewelopera,
•konsultacja umowy deweloperskiej z prawnikiem,
•weryfikacja rodzaju rachunku powierniczego,
•a także świadomość przysługujących nam praw i zabezpieczeń.
Dzięki temu nawet w sytuacji upadłości dewelopera mamy sporą szansę na odzyskanie wpłaconych pieniędzy albo przejęcie lokalu, co pozwoli zamknąć inwestycję z jak najmniejszymi stratami finansowymi.
Źródła:
•Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177)
•Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535)
