W najnowszej analizie Credit Agricole eksperci podkreślają, że spadek cen mieszkań w Polsce będzie zjawiskiem przejściowym, a w dłuższym okresie trend wzrostowy zostanie utrzymany.
Raport bazuje na modelach ekonometrycznych oraz szczegółowej analizie czynników wpływających na kształtowanie się cen nieruchomości, takich jak dynamika popytu, zmiany kosztów budowy i wpływ polityki monetarnej.
Przegląd aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym
Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego (NBP), w 2024 roku przeciętna cena transakcyjna mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach Polski (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) wyniosła 13 965 zł/m². Oznacza to znaczący wzrost o 17,3% r/r w porównaniu do 7,3% w 2023 roku. Dynamika wzrostu cen była wyższa, niż początkowo prognozowano, co wskazuje na silny popyt oraz ograniczoną podaż nowych mieszkań.
Kluczowe determinanty cen mieszkań
Analitycy Credit Agricole wykorzystują w swoich prognozach model ekonometryczny uwzględniający trzy główne czynniki:
Opóźniona dynamika cen – rynek mieszkaniowy charakteryzuje się dużą inercją, co oznacza, że przeszłe zmiany cen wpływają na ich przyszłe poziomy.
Stopa bezrobocia BAEL – jako kluczowy wskaźnik sytuacji gospodarczej, wpływa na zdolność kredytową gospodarstw domowych i ich skłonność do zakupu mieszkań.
Ceny materiałów budowlanych – odzwierciedlają koszty realizacji inwestycji i bezpośrednio wpływają na finalną cenę nieruchomości.
Od sierpnia 2023 roku ceny materiałów budowlanych wykazują tendencję spadkową. Jest to czynnik ograniczający wzrost cen mieszkań, choć jego wpływ jest stosunkowo niewielki – spadek cen materiałów o 10% powoduje jedynie około 2% obniżkę cen mieszkań.
Podaż mieszkań a ich ceny – wydłużenie cyklu budowy
Istotnym aspektem kształtowania się cen nieruchomości jest poziom podaży mieszkań, który w dużym stopniu zależy od liczby ukończonych inwestycji deweloperskich. Dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) wskazują, że średni czas trwania budowy budynków wielorodzinnych wynosi obecnie 26,5 miesiąca, co jest najwyższą wartością od 2010 roku. Wydłużenie tego okresu jest efektem:
Odpływu pracowników z sektora budowlanego, co wynika m.in. z wojny w Ukrainie i zmniejszonej liczby imigrantów na placach budowy.
Wzrostu cen materiałów budowlanych, który powoduje trudności w finansowaniu inwestycji.
Niepewności gospodarczej i politycznej, skłaniającej deweloperów do ostrożniejszego zarządzania projektami.
Restrukturyzacji strategii deweloperów, którzy etapują budowy, dostosowując tempo realizacji do poziomu sprzedaży.
W wyniku tych czynników liczba oddanych mieszkań zmniejszyła się o 4,0% r/r w 2023 roku i o 8,3% w 2024 roku.
Prognozy na 2025-2026 rok
W pierwszej połowie 2025 roku Credit Agricole przewiduje niewielki spadek cen mieszkań – o około 1,5% kw/kw w pierwszym i drugim kwartale. Spadek ten będzie efektem:
Osłabienia popytu wynikającego z utrzymujących się wysokich stóp procentowych i zakończenia rządowych programów wsparcia kredytowego.
Rosnącej liczby niesprzedanych mieszkań, co może zmusić niektórych deweloperów do korekty cen w dół.
Mniejszego zainteresowania inwestycyjnego, spowodowanego spowolnieniem wzrostu cen mieszkań, co ograniczy spekulacyjny popyt.
Jednak Credit Agricole przewiduje, że spadek cen będzie krótkotrwały. Już w drugiej połowie 2025 roku ceny ustabilizują się, a w 2026 roku powrócą do trendu wzrostowego. Kluczowe czynniki wspierające odbicie rynku nieruchomości to:
Rosnące koszty budownictwa, które będą wynikiem wzrostu wynagrodzeń w sektorze budowlanym oraz stopniowego wzrostu cen materiałów budowlanych.
Oczekiwane obniżki stóp procentowych, które poprawią zdolność kredytową gospodarstw domowych i zwiększą popyt na nieruchomości.
Niezaspokojony popyt mieszkaniowy, ponieważ liczba mieszkań przypadająca na 1000 mieszkańców w Polsce jest wciąż niższa niż średnia unijna.
Wzrost cen nieruchomości w 2026 roku może być dodatkowo napędzany przez większą absorpcję funduszy unijnych, co wpłynie na wzrost inwestycji infrastrukturalnych i dalsze podwyżki kosztów w sektorze budowlanym. Analitycy Credit Agricole przewidują, że w 2026 roku deficyt pracowników w budownictwie może sięgnąć 10% liczby zatrudnionych, co jeszcze bardziej przyczyni się do wzrostu kosztów realizacji inwestycji.
Podsumowanie
Podsumowując, Credit Agricole przewiduje, że średnioroczna dynamika cen mieszkań w 2025 roku wyniesie 0,0%, a w 2026 roku wzrost sięgnie 8,2%. Pomimo przejściowego osłabienia cen w pierwszej połowie 2025 roku, fundamentalne czynniki, takie jak ograniczona podaż mieszkań, wzrost kosztów budowlanych i poprawiająca się sytuacja makroekonomiczna, sprawią, że ceny nieruchomości powrócą do trendu wzrostowego.
Długoterminowe prognozy wskazują, że rynek nieruchomości w Polsce pozostanie atrakcyjny zarówno dla inwestorów, jak i dla osób poszukujących mieszkań na własne potrzeby. W obliczu wciąż niewystarczającej liczby lokali w stosunku do potrzeb społeczeństwa oraz poprawiającej się sytuacji gospodarczej, ceny nieruchomości będą kontynuować wzrost w kolejnych latach.
