Narodowy Bank Polski (NBP) opublikował najnowszy raport dotyczący sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2023 roku.
Według prognoz zawartych w dokumencie, do 2040 roku wskaźnik nasycenia mieszkaniami w Polsce ma osiągnąć poziom około 522 lokali na 1000 osób. Oznacza to, że Polska nieznacznie przewyższy średnią Unii Europejskiej z 2023 roku, która wynosiła 514 lokali.
Kluczowe czynniki poprawy wskaźnika nasycenia
Prognozowany wzrost liczby mieszkań wynika z kilku istotnych czynników. Przede wszystkim, utrzymanie wysokiego poziomu produkcji mieszkaniowej – średnio 180 tysięcy lokali rocznie. Dodatkowo, niska skala ubytków mieszkaniowych, szacowana na około 3 tysiące rocznie, oraz przewidywany przez GUS spadek liczby ludności o 5% do 2040 roku, mają znacząco wpłynąć na poprawę dostępności mieszkań.
Zróżnicowanie regionalne nasycenia mieszkań
NBP zwraca uwagę na przestrzenne zróżnicowanie wskaźnika nasycenia mieszkaniami. Najwyższa dostępność zasobów mieszkaniowych (powyżej 550 lokali na 1000 mieszkańców) prognozowana jest w północno-wschodniej i wschodniej części kraju. Regiony te charakteryzują się wysokim obecnym poziomem pustostanów oraz znacznym spadkiem liczby ludności.
Z kolei niższy poziom nasycenia mieszkań przewidywany jest w obszarach z prognozowanym wzrostem populacji przez GUS. Dotyczy to największych aglomeracji Polski (z wyłączeniem ich stolic) oraz gmin ościennych mniejszych miast wojewódzkich.
Rynek mieszkaniowy w 2023 roku
Eksperci NBP podkreślają, że w 2023 roku rynek mieszkaniowy rozwijał się nierównomiernie. Początek roku charakteryzował się niską aktywnością, natomiast w drugiej połowie nastąpiło znaczne ożywienie, głównie dzięki programowi “Bezpieczny Kredyt 2%”.
“Wzmożona aktywność rynku przełożyła się na wzrosty cen nieruchomości” – czytamy w raporcie. Jednocześnie wzrosty wynagrodzeń przewyższały wzrosty cen nieruchomości, co poprawiło dostępność mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym we wszystkich miastach. Mimo to, kredytowa dostępność mieszkań pozostawała na historycznie niskich poziomach.
Sytuacja finansowa deweloperów i zadłużenie gospodarstw domowych
Pomimo szoków na rynku, rentowność projektów deweloperskich w Polsce utrzymuje się na wysokim poziomie, co pozwala na kontynuację inwestycji mieszkaniowych. Jacek Łaszek z Departamentu Stabilności Finansowej NBP zauważa: “Patrząc na duże firmy deweloperskie, które mają najczęściej rozrzucone inwestycje po różnych miastach, możemy mówić o jakiejś średniej stopie zwrotu i to jest około 20 procent”.
Raport wskazuje również na zmniejszenie zadłużenia gospodarstw domowych związanego z kredytami mieszkaniowymi. Na koniec 2023 roku wynosiło ono 479,6 mld zł, czyli było niższe o 17 mld zł w porównaniu z poprzednim rokiem.
Perspektywy na przyszłość
Eksperci NBP oceniają, że mimo znaczącej poprawy, sytuacja mieszkaniowa Polski na tle krajów “starej” Unii Europejskiej nadal nie jest korzystna. Jednak utrzymanie wysokiego poziomu budowy mieszkań ma sprawić, że w perspektywie 2040 roku Polska osiągnie poziom średniej unijnej. Zauważają również, że polski zasób mieszkaniowy jest relatywnie mało zadłużony.
Podsumowując, wzrost popytu na rynku mieszkaniowym w drugiej połowie 2023 roku poprawił kondycję deweloperów i zmniejszył różnice w sytuacji finansowej poszczególnych firm w sektorze. Oczekuje się, że te pozytywne tendencje będą kontynuowane w nadchodzących latach, co przyczyni się do dalszej poprawy sytuacji mieszkaniowej w kraju.
