Przez dekady niemiecki model mieszkaniowy był przedmiotem podziwu i zazdrości w całej Europie. W przeciwieństwie do Polski, gdzie posiadanie mieszkania lub domu to społeczna norma, Niemcy zdawali się z powodzeniem funkcjonować w rzeczywistości, w której większość obywateli mieszkała w wynajmowanych lokalach.
Państwowe i samorządowe budownictwo, regulowane czynsze, powszechny dostęp do mieszkań bez konieczności wiązania się kredytem hipotecznym na 30 lat – wszystko to wydawało się racjonalnym i elastycznym rozwiązaniem w świecie ciągłych zmian, migracji zawodowej i globalizacji.
Dziś jednak niemiecki mit pęka pod naporem twardych danych demograficznych i ekonomicznych. Raport opublikowany przez Instytut Pestel stawia sprawę jasno: brak własnego mieszkania to dziś jeden z głównych czynników ryzyka ubóstwa na starość. Dla Polaków, którzy również zaczynają dostrzegać symptomy narastającego kryzysu dostępności mieszkań, ten sygnał z Zachodu powinien być sygnałem ostrzegawczym, z którego należy wyciągnąć dalekosiężne wnioski.
Niemiecki model najmu – od wzorca do ostrzeżenia
W Niemczech zaledwie 51,1% obywateli posiada mieszkanie lub dom na własność. To jeden z najniższych wskaźników w Unii Europejskiej (dla porównania unijna średnia wynosi 70%). W Berlinie właścicielami mieszkań jest tylko 20% mieszkańców. Cała reszta wynajmuje – od gmin, funduszy inwestycyjnych lub firm prywatnych. Na pierwszy rzut oka – system wydaje się nowoczesny i przyjazny użytkownikowi: przewidywalne czynsze, mobilność zawodowa, brak konieczności wiązania się kredytem hipotecznym.
Tyle że – jak wynika z raportu Instytutu Pestel pt. „Ochrona przed ubóstwem w podeszłym wieku: Własność domu w Niemczech” – ta fasada zaczyna się kruszyć. Wynajem, który przez lata był atrakcyjny dla młodych i mobilnych, dziś okazuje się pułapką dla osób wchodzących w wiek emerytalny. Regularnie rosnące czynsze, brak regulacji dla nowych lokali, malejący zasób mieszkań komunalnych i coraz bardziej bezwzględni właściciele (często fundusze inwestycyjne) powodują, że osoby starsze – szczególnie te samotne i z niewielką emeryturą – stają się zakładnikami systemu.
Czynsz kontra emerytura – rosnąca przepaść
Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie, właściciele nieruchomości na emeryturze zachowują średnio 75–80% dochodów netto z czasów aktywności zawodowej. Najemcy – zaledwie 40–50%. Różnica ta może mieć dramatyczne konsekwencje, zwłaszcza w kontekście demografii. Do 2035 roku jedna piąta społeczeństwa niemieckiego będzie miała powyżej 65 lat, a populacja osób w wieku 80+ zacznie dynamicznie rosnąć. Wzrost czynszów, który dla osoby pracującej może być jeszcze do udźwignięcia, dla emeryta oznacza konieczność rezygnacji z innych podstawowych wydatków – żywności, leków, ogrzewania.
Co więcej, coraz mniej mieszkań podlega dziś regulacjom czynszowym. Tzw. Mietpreisbremse – mechanizm ograniczający wzrost czynszów – nie dotyczy nowych budynków ani gruntownie zmodernizowanych lokali. Wynajmujący – coraz częściej fundusze inwestycyjne – nie mają interesu w utrzymaniu stabilności czynszów. W Berlinie czynsze wzrosły dwukrotnie w ciągu ostatnich kilkunastu lat. Referendum z 2021 roku, w którym mieszkańcy opowiedzieli się za wywłaszczeniem wielkich funduszy mieszkaniowych, pozostało martwą literą. Tymczasem liczba osób bezdomnych w Niemczech wzrosła z 263 tys. w 2022 r. do 532 tys. w 2024 r. – w dużej mierze z powodu kryzysu mieszkaniowego. Co ciekawe – największą grupę bezdomnych imigrantów w Niemczech stanowią Polacy.
Dlaczego Niemcy nie kupują mieszkań?
Powszechnie uważa się, że Niemcy z wyboru nie inwestują w nieruchomości, woląc wynajem jako model życia. Rzeczywistość – jak pokazuje raport – jest bardziej prozaiczna. Po prostu ich na to nie stać. Z badań Instytutu Gospodarki Niemieckiej (IW) z 2022 r. wynika, że tylko 47% nieruchomości na rynku było osiągalnych cenowo dla jednej piątej społeczeństwa o najwyższych dochodach. Większość małżeństw zarabiających powyżej 5 000 euro miesięcznie nie mogło sobie pozwolić na zakup nawet połowy oferowanych domów jednorodzinnych w największych miastach.
Kultura najmu to zatem nie romantyczny wybór, ale raczej przymus ekonomiczny. I to niebezpieczny, jeśli nie idzie za nim kompleksowy system wsparcia oszczędności i zabezpieczenia na starość. Bo bez własności – lub alternatywnych aktywów finansowych – emerytura staje się balansowaniem na granicy ubóstwa.
Polska: jeszcze nie mamy problemu, ale zbliżamy się do niego szybko
Na tle niemieckiego krajobrazu Polska jawi się jako bastion własności mieszkaniowej – aż 80% gospodarstw domowych posiada mieszkanie lub dom. Jednak ten wskaźnik, choć nadal wysoki, zaczyna się powoli chwiać. Młodzi Polacy mają coraz większy problem z wejściem na rynek mieszkaniowy. Wysokie ceny, rosnące koszty kredytów i brak skutecznych programów wsparcia powodują, że coraz więcej osób wybiera wynajem – nie z wyboru, lecz z braku innej opcji.
W maju 2025 roku liczba dostępnych mieszkań na rynku przekroczyła 156 tysięcy, a sprzedaż spadła o 12% rok do roku. Deweloperzy alarmują o stagnacji. Kredyty są kosztowne (średnio 7% rocznie), a rząd wycofał się z programów dopłat. „Bezpieczny Kredyt 2%” zakończył się, a zapowiadany „Kredyt na start” nigdy nie wszedł w życie. Decyzja premiera Tuska, by nie kontynuować wsparcia kredytobiorców, motywowana była obawą o wzrost cen mieszkań. Jednak – jak pokazuje niemiecki przykład – brak wsparcia może doprowadzić do znacznie poważniejszych problemów w dłuższej perspektywie.
Wnioski z raportu Pestel: mieszkanie jako filar systemu emerytalnego
Instytut Pestel apeluje o gruntowną zmianę polityki mieszkaniowej. Ich główny postulat: Niemcy muszą stać się krajem właścicieli, nie najemców. Rekomendują szereg działań: dopłaty do wkładu własnego, ulgi podatkowe, państwowe gwarancje kredytowe, a także uproszczenie norm budowlanych, które mogłyby obniżyć koszty zakupu mieszkań (np. poprzez ograniczenie wymagań akustycznych czy rezygnację z potrójnych szyb w oknach).
Cel? Umożliwić rocznie co najmniej 500 000 gospodarstwom domowym zakup własnego lokum. Bez takiej liczby wskaźnik własności nie tylko nie wzrośnie – ale zacznie spadać. Już w latach 2018–2021 odnotowano roczny poziom zakupów nieruchomości poniżej poziomu pozwalającego na utrzymanie status quo. A obecne warunki rynkowe tylko pogłębiają ten regres.
Czy Polska powinna wrócić do dopłat?
Dla polskiego czytelnika raport Pestel może być nie tylko ostrzeżeniem, ale również argumentem za ponownym przemyśleniem mechanizmów wspierających zakup mieszkań. Program „Mieszkanie dla Młodych” czy „Bezpieczny Kredyt 2%” miały swoje wady, ale pokazały, że państwowe wsparcie realnie zwiększa dostępność mieszkań dla młodych. Dziś, gdy bezrobocie wśród młodych zaczyna ponownie rosnąć, a koszty życia przewyższają wzrost płac, brak własnego mieszkania staje się czynnikiem marginalizacji społecznej.
Polska – podobnie jak Niemcy – szybko się starzeje. Jeśli młode pokolenie nie zgromadzi zasobów mieszkaniowych, za 30–40 lat możemy stanąć przed falą ubóstwa wśród emerytów-najemców, pozbawionych nie tylko stabilnych dochodów, ale też dachu nad głową.
Podsumowanie: właściciel to nie spekulant, tylko obywatel z przyszłością
Raport Instytutu Pestel nie pozostawia złudzeń. Własne mieszkanie to nie luksus ani kaprys – to konieczność w długofalowym zabezpieczeniu społecznym. Państwo, które nie wspiera własności mieszkaniowej, skazuje się na przyszłe koszty: rosnące wydatki socjalne, bezdomność, społeczną frustrację i dezintegrację wspólnot lokalnych.
Dla Polski – jeszcze posiadającej wysoki wskaźnik własności – to ostatni moment, by zapobiec dryfowi w stronę modelu niemieckiego. Modelu, który w praktyce okazał się nie tylko nieefektywny, ale wręcz groźny.
Jeśli chcemy, by dzisiejsi 30- i 40-latkowie nie skończyli w przyszłości jako emeryci bez mieszkań, z minimalną emeryturą i wygórowanym czynszem, musimy już dziś potraktować politykę mieszkaniową jako kluczowy element strategii społeczno-gospodarczej państwa.
Bo bez dachu nad głową nie da się zbudować przyszłości.
