W zaledwie dwanaście miesięcy możliwości nabywcze polskich par wzrosły na tyle, że za tę samą część wynagrodzenia mogą pozwolić sobie na mieszkanie większe o cały dodatkowy pokój.
W trzecim kwartale 2025 roku para o dwóch średnich krajowych mogła kupić na kredyt lokal o powierzchni około 52 m², a jeśli obecne prognozy się potwierdzą — w czwartym kwartale dostępny metraż urośnie nawet do 56 m². To aż o 10 m² więcej niż pod koniec 2024 roku, a jednocześnie wyraźny sygnał, że rynek hipotek odbił się od dna.
Kredytowa odwilż po trudnych latach
Ostatnie trzy lata przyniosły stopniową poprawę dostępności kredytów mieszkaniowych, ale dopiero 2025 rok przyniósł długo wyczekiwany przełom. Zbieg trzech czynników — silnego wzrostu płac, zmian regulacyjnych oraz konsekwentnego cięcia stóp procentowych — sprawił, że kredyty znów stały się realnie dostępne dla osób o przeciętnych dochodach.
Ten powrót widoczny jest w danych: popyt na hipoteki wystrzelił, a banki od czerwca miesiąc w miesiąc podpisują nowe umowy na kwoty przekraczające 8–9 mld zł. Według danych NBP, po trzech kwartałach suma nowych kredytów przekroczyła już 70 mld zł, a cały rok może zamknąć się rekordem na poziomie 95–100 mld zł.
Co istotne — rekord ten nie wynika z ogromnej liczby umów, lecz z rekordowo wysokiej średniej kwoty kredytu. Polacy chcą i mogą pożyczać więcej niż jeszcze kilka lat temu.
Jeden pokój więcej w rok
Dlaczego możliwości nabywcze urosły tak wyraźnie? Przykładowa para z dwoma średnimi krajowymi (ponad 12 tys. zł „na rękę”) przeznaczając na ratę 30% dochodu — czyli ok. 3,8 tys. zł miesięcznie — może dziś zadłużyć się na blisko 553 tys. zł. Przy 20-procentowym wkładzie własnym daje to budżet wystarczający na zakup około 52 m² mieszkania na jednym z siedmiu największych rynków.
Warto pamiętać, że jeszcze rok temu ta sama para mogła pozwolić sobie na ok. 43–44 m². Dwa lata temu — zaledwie 38 m². W 2008 roku — niespełna 29 m².
Dziś sytuacja wygląda o wiele lepiej, choć daleko jej do rekordowych czasów z 2020 roku, gdy przy ultraniskim oprocentowaniu pary mogły kupować nawet 74 m².
Odbiliśmy od dna, ale wciąż nie ma powodu do euforii
Obecne 52 m² odpowiadają średniej powierzchni faktycznie kupowanej przez mieszkańców dużych miast. To wynik solidny, choć wciąż poniżej historycznych maksimum. Rynek — mimo poprawy — nadal jest wymagający, a ceny mieszkań, choć dziś stabilne, pozostają na wysokich poziomach.
Największą zmianą jest jednak łatwiejszy dostęp do finansowania. Przez lata 2022–2024 kredytobiorcy mierzyli się z:
drastycznym wzrostem stóp procentowych,
zamrożonym rynkiem i wakacjami kredytowymi,
problemami ze znalezieniem mieszkań w sprzedaży,
konkurencją programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Teraz te bariery znikają jedna po drugiej.
Oprocentowanie spada poniżej 6%
Najsilniejszym impulsem do poprawy dostępności okazała się polityka monetarna. W czwartym kwartale 2025 roku RPP obniża stopy procentowe już dwukrotnie, a kolejne cięcie w grudniu wydaje się prawdopodobne. Efekt? Coraz więcej banków oferuje kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zaczynającym się od „5”.
Równolegle rosną płace. Według najnowszych projekcji NBP wynagrodzenia w latach 2026–2027 mają zwiększać się nominalnie o 5,4–6,4% rocznie — przy inflacji stabilizującej się w okolicach 3%.
Jeśli te prognozy się spełnią, w czwartym kwartale 2025 roku możliwości nabywcze pary sięgną około 56 m² — o 20% więcej niż rok wcześniej.
Ceny mieszkań – wielka niewiadoma
Jedynym elementem układanki, którego nie sposób dziś przewidzieć, pozostają ceny nieruchomości. Ostatnie raporty NBP pokazywały coraz wolniejsze tempo wzrostu cen transakcyjnych, co pozwalało analitykom zakładać ich stabilizację. Jeśli ta tendencja się utrzyma, dostępność mieszkań powinna dalej rosnąć.
Każde wyraźne odbicie cen w górę mogłoby jednak szybko zjeść całą korzyść z niższych rat i wyższych wynagrodzeń. Z kolei hipotetyczna korekta cen — dziś mało prawdopodobna — mogłaby wywołać jeden z najmocniejszych impulsów popytowych ostatniej dekady.
Rynek hipotek po latach turbulencji wrócił do stanu, który można nazwać normalnością. Pary o przeciętnych dochodach znów mają realną szansę na zakup mieszkania o rozsądnej wielkości, a jeśli otoczenie makroekonomiczne nie sprawi niemiłej niespodzianki — ta szansa będzie tylko rosła.
