Drugi kwartał 2025 roku przyniósł długo oczekiwane ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Po stagnacji pierwszych miesięcy roku, sektor zaczął wreszcie „ożywać”, a kolejne dane potwierdzają, że na dobre pożegnaliśmy się z okresem „hipotecznej nudy”. Ruchy w cennikach, spadki oprocentowania i wzrost zdolności kredytowej klientów zwiastują nowy rozdział w historii kredytów mieszkaniowych.
Koniec stabilizacji, czas na zmiany
Pierwszy kwartał 2025 roku – choć kalendarzowo nowy – wciąż brzmiał echem 2024. Słowo „stabilizacja” dominowało w raportach BIK i AMRON, a zmiany w ofertach banków przypominały bardziej kosmetykę niż realne przetasowania. Wszystko zmieniło się na przełomie kwietnia i maja, kiedy pojawiły się pierwsze sygnały łagodzenia polityki pieniężnej. Decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp w maju nadała rynkowi rozpędu, a czerwiec – mimo pewnego wyhamowania oczekiwań – utrzymał dynamikę.
Oprocentowanie w trendzie spadkowym
Najbardziej wyraźnym sygnałem zmiany jest spadek oprocentowania kredytów. Średnie oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą, według danych Bankier.pl, wyniosło w czerwcu 6,31% – to o 0,77 punktu procentowego mniej niż na koniec marca (7,08%). Takiej zmienności nie obserwowano od jesieni 2023 roku. Ruch ten oznacza realne oszczędności dla kredytobiorców i może zachęcać niezdecydowanych do wejścia na rynek.
Warto zauważyć, że pomiędzy majem a czerwcem zmiany były już marginalne, a zróżnicowanie polityki cenowej poszczególnych banków wzajemnie się równoważyło.
Marże znów w centrum uwagi
Na uwagę zasługuje również postępująca konwergencja marż dla kredytów ze stałym i zmiennym oprocentowaniem. Średnia marża dla zmiennego oprocentowania spadła w II kwartale do 2,01%, a jeszcze w marcu wynosiła 2,05%. Choć zmiana wydaje się niewielka, może być początkiem intensyfikacji konkurencji cenowej – zwłaszcza że malejące stopy zwiększają atrakcyjność kredytów ze zmienną ratą.
Jeszcze niedawno obserwowaliśmy, jak banki „nadrabiały” na kredytach ze stałym oprocentowaniem, licząc, że klienci nie analizują marż po zakończeniu okresu stałości. Teraz różnice praktycznie zniknęły, co czyni wybór wariantu bardziej zależnym od oczekiwań co do przyszłych stóp niż od aktualnej kalkulacji.
Zdolność kredytowa wystrzeliła
Najbardziej spektakularną zmianą jest jednak wzrost zdolności kredytowej. Przeciętna oferta kredytowa dla modelowej rodziny (dochód 15 tys. zł miesięcznie, dziecko na utrzymaniu, zakup mieszkania w Warszawie, 20% wkładu własnego) wynosiła w czerwcu już 1,09 mln zł – o 110 tys. zł więcej niż w marcu.
To nie tylko efekt spadku oprocentowania, ale także wyraźny sygnał, że banki wracają do bardziej elastycznej polityki kredytowej. Wskaźnik DSTI (relacja raty do dochodu) lekko wzrósł, ale wciąż utrzymuje się na bezpiecznym poziomie, wspierając rosnącą dostępność finansowania.
Co przyniosą wakacje?
Przed nami prawdopodobnie spokojniejsze lato. Jeśli RPP nie zdecyduje się na kolejne cięcie stóp w lipcu, to na nowy impuls będzie trzeba poczekać co najmniej do września. To może oznaczać chwilową stabilizację stawek i zdolności kredytowej.
Jednocześnie wiele wskazuje na to, że zmieni się struktura sprzedaży. Jeszcze w I kwartale kredyty z okresowo stałą stopą dominowały na rynku. W najnowszym raporcie AMRON-SARFiN przekonamy się, czy po majowej obniżce stóp kredytobiorcy zaczęli masowo wybierać produkty z oprocentowaniem zmiennym.
Wnioski: rynek wraca do gry
Choć nie wszystkie mechanizmy jeszcze się rozkręciły, jedno jest pewne – stagnacja na rynku kredytów hipotecznych dobiegła końca. Spadek oprocentowania, większa dostępność finansowania i bardziej konkurencyjne oferty zwiastują nowe rozdanie dla klientów i banków. Druga połowa roku może przynieść dalsze zmiany – ale już teraz widać, że kredyt hipoteczny przestał być towarem luksusowym i znów staje się realnym narzędziem do realizacji mieszkaniowych planów.
