Kredyt hipoteczny na ryczałcie — który bank akceptuje dochód i jak go liczy?

Alior Bank

Minimalny staż prowadzenia DG wynosi 24 miesiące (2 pełne lata obrotowe). Wyjątkiem jest skrócenie do 12 miesięcy dla branż: służba zdrowia, informatyczno-telekomunikacyjna, architektura oraz consulting/doradztwo podatkowe. Dochód obliczany jest jako średni miesięczny dochód netto na podstawie dochodu z roku bieżącego i ubiegłego łącznie. Istotny zapis: wymagany okres prowadzenia DG liczony jest od dowolnego dnia stycznia roku poprzedzającego rok ubiegły — co może efektywnie skracać rzeczywisty wymagany okres działalności.

Bank Spółdzielczy w Brodnicy

Bank nie podaje konkretnego minimalnego stażu. Wymagane dokumenty obejmują: wpis do CEIDG, zaświadczenie o nadaniu REGON, zaświadczenia o niezaleganiu z US i ZUS (lub historia rachunku bankowego za min. 3 miesiące), informacja o obrotach na rachunku firmowym za ostatnie 12 miesięcy oraz informacja o przychodach, kosztach i dochodzie na druku banku — narastająco za bieżący rok i za 2 ostatnie lata. Jeśli na podstawie dokumentów nie da się ustalić dochodu, bank stosuje wskaźnik NPM (rentowność netto) właściwy dla dominującej formy działalności wg PKD.

BNP Paribas

Od 16 lutego 2026 roku BNP Paribas zmienił podejście do liczenia dochodu z ryczałtu — współczynnik korygujący jest teraz uzależniony od profesji i zawodu osoby prowadzącej działalność. Wyliczenie dochodu jest zautomatyzowane w systemie wewnętrznym RATATU.

BOŚ Bank

Bank stosuje prostą i przejrzystą formułę: dochód wynosi 50% przychodu pomniejszonego o składki społeczne i podatek należny. Brak informacji o szczegółowych wyjątkach branżowych ani specjalnych wymaganiach stażowych ponad standardowe.

Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS)

BPS stosuje jednolitą formułę dla wszystkich ryczałtowców. Dla lat wstecz: dochód netto roczny = (przychód − podatek zryczałtowany − składki na ubezpieczenie społeczne w kwocie niepomniejszającej podatku) × 0,5. Dla roku bieżącego: dochód netto = (przychód − podatek zryczałtowany − składki na ubezpieczenie społeczne w pełnej kwocie) × 0,5. Współczynnik 0,5 oznacza, że bank uznaje 50% przychodów po odliczeniu podatków i ZUS za realny dochód netto ryczałtowca.

Credit Agricole

Standardowy minimalny staż to 12 miesięcy. Możliwe jest skrócenie do 6 miesięcy przy kontynuacji zatrudnienia na zasadach samozatrudnienia u byłego pracodawcy — dla IT: kontynuacja w tym samym obszarze; w pozostałych przypadkach: wymagane udokumentowanie współpracy z tym samym kontrahentem. Wyjątki nie dotyczą branż podwyższonego ryzyka. Okres przyjmowany do wyliczenia zdolności kredytowej wynosi 12 miesięcy.

ING Bank Śląski

Minimalny staż to 24 miesiące. Specyfika ING polega na tym, że bank nie narzuca sztywnego przelicznika — zamiast tego klient oświadcza na formularzu DG wysokość poniesionych kosztów za badany okres. Dochód jest w pewnym sensie deklarowany przez klienta, a następnie analizowany przez bank indywidualnie.

mBank

Standardowy minimalny staż to dwa pełne lata kalendarzowe. Trzy kategorie wyjątków: (1) skrócenie do 12 miesięcy dla branż IT, usług prawnych i ochrony zdrowia; (2) skrócenie do 12 miesięcy jeśli obok dochodu z DG występuje dochód z umowy o pracę; (3) skrócenie do 3 miesięcy przy samozatrudnieniu w IT/prawne/zdrowie, o ile wnioskodawca nie zmienił rodzaju wykonywanej pracy. Bank akceptuje dochód z danego roku, jeśli działalność została rozpoczęta nie później niż 14 stycznia tego roku. Od 2025 roku: mBank zlikwidował listę branż wykluczonych — działalność z branż wrażliwych podlega indywidualnej ocenie analityka.

Bank Millennium

Minimalny staż wynosi 12 miesięcy przed datą złożenia wniosku — ale od 1 kwietnia 2025 roku bank wprowadził wymóg 24 miesięcy dla działalności z listy branż podwyższonego ryzyka. Metoda wyliczenia dochodu jest konkretna: miesięczny dochód netto = 25% przychodu brutto. Przychód za rok ubiegły ustalany z PIT; za rok bieżący z faktur lub wydruków ewidencji. Od 17 października 2025 roku: przy sezonowej koncentracji przychodów wymagane dokumenty za 3 lata + pisemne wyjaśnienie przyczyn koncentracji.

Bank Pekao SA

Minimalny staż to 12 miesięcy. Dochód analizowany jest z ostatnich 12 miesięcy na podstawie własnego kalkulatora bankowego z zaszytym algorytmem — szczegóły metody nie są publicznie dostępne. Przy kredytach powyżej 700 000 zł bank wymaga dokumentów za 2 lata.

PKO Bank Polski

Minimalny staż to 12 miesięcy. Bank stosuje specjalny algorytm do wyliczenia dochodu z ryczałtu, który uwzględnia stawkę odprowadzanego podatku — im niższa stawka ryczałtu, tym więcej bank odejmuje jako szacunkowe koszty. Szczegółowy sposób wyliczenia nie jest publicznie dostępny, ale PKO BP uchodzi za jeden z korzystniejszych banków dla ryczałtowców.

Santander Bank Polska

Santander stosuje najbardziej transparentny system — procent przychodu uznawanego za dochód zależy wprost od stawki ryczałtu:

Stawka ryczałtu	Max. % przychodu uznawany jako dochód
17% — wolny zawód	60%
17% — pozostali	55%
15%	40%
14% — wolny zawód	60%
14% — pozostali	55%
12%	55%
10%	30%
12,5% / 8,5%	35%
8,5%	35%
5,5%	20%
Pozostałe stawki	15%

Wymagany staż: 12 mies. dla kredytów do 300 000 zł, 24 mies. dla kredytów powyżej 300 000 zł. Klienci prowadzący JDG z jednym kontrahentem (B2B) korzystają z uproszczonej ścieżki: oświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach za 6 mies., oryginalna umowa B2B, ewidencja przychodów za 6 mies., faktury z ostatnich 6 mies. i oświadczenie o braku zaległości ZUS/US.

Spółdzielczy Bank Rozwoju

Wymagany staż to minimum 24 miesiące. Bank wprowadza bezwzględne wykluczenia dochodu z DG w trzech sytuacjach: zawieszenie działalności w ciągu ostatnich 24 miesięcy na okres łączny dłuższy niż 30 dni; ponoszenie strat netto w ciągu ostatniego pełnego roku podatkowego w wysokości przekraczającej 25% przychodów ogółem; wystąpienie przesłanek utraty dochodu — lockdown branży, spadek przychodów o ponad 50% przy jednoczesnym spadku dochodu.

VeloBank

Minimalny staż to 24 miesiące w ramach tego samego podmiotu gospodarczego, przy czym preferowany jest pełny rok obrotowy. Dochód obliczany jest z ostatnich 12 miesięcy — bank stosuje mechanizm łączenia danych z roku bieżącego i uzupełnienia brakujących miesięcy z roku ubiegłego, tak by okres analizy zawsze obejmował pełne 12 miesięcy. Przykład: dla wniosku złożonego w sierpniu 2025 roku bank analizuje: styczeń–sierpień 2025 (8 mies.) + wrzesień–grudzień 2024 (4 mies.) = 12 pełnych miesięcy.

Informacja: Dane o procedurach bankowych pochodzą z informacji bankowych i są aktualne na kwiecień 2026 roku. Banki mogą zmieniać swoje procedury bez zapowiedzi. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Przed złożeniem wniosku kredytowego zweryfikuj aktualne procedury bezpośrednio w banku lub przez licencjonowanego brokera hipotecznego.