Z kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem Polacy zaczęli korzystać na większą skalę dopiero kilka lat temu. Dziś ten segment rynku wchodzi w nową fazę: zbliża się moment „resetu” stawek, czyli wygaśnięcia okresów, w których oprocentowanie było zablokowane.
Narodowy Bank Polski w najnowszym raporcie o stabilności systemu finansowego analizuje konsekwencje tego procesu i uspokaja – dla systemu jako całości nie powinien on stanowić istotnego zagrożenia, a dla większości kredytobiorców może oznaczać wręcz ulgę.
Jeszcze niedawno temat wzrostu rat hipotecznych dominował debatę publiczną. W okresie gwałtownych podwyżek stóp procentowych rząd sięgał po nadzwyczajne rozwiązania w postaci ustawowych wakacji kredytowych, a zdolność wielu gospodarstw domowych do obsługi zadłużenia była realnie wystawiona na próbę. Dziś sytuacja wygląda inaczej: stopy procentowe spadają, presja na raty maleje, a struktura portfela hipotecznego w bankach uległa głębokiej zmianie.
Stałoprocentowe hipoteki: od niszy do głównego nurtu
Jeszcze do końca 2021 r. kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem były na polskim rynku produktem niszowym. Ich udział w nowej sprzedaży był marginalny, a klienci w zdecydowanej większości wybierali zobowiązania o zmiennej stopie procentowej. Przełom nastąpił w momencie, gdy – tuż przed rozpoczęciem cyklu agresywnych podwyżek stóp – nadzór finansowy zobowiązał banki do oferowania tego typu kredytów w swojej ofercie.
Efekty tej zmiany widać wyraźnie w danych NBP. W połowie 2025 r. kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem stanowiły już około 38 proc. portfela hipotek. Tempo wzrostu ich znaczenia było imponujące, a na ten trend złożyło się kilka kluczowych czynników.
Po pierwsze, formalny obowiązek wprowadzenia takich produktów do oferty banków sprawił, że stały się one powszechnie dostępne. Po drugie, dynamicznie rosnące stopy procentowe skłoniły wielu nowych kredytobiorców do „zamrożenia” kosztu pieniądza w obawie przed dalszym wzrostem rat. Co istotne, preferencje klientów nie uległy zasadniczej zmianie nawet wtedy, gdy Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl obniżek.
Po trzecie, część osób posiadających kredyty o zmiennym oprocentowaniu zdecydowała się na zmianę formuły w trakcie trwania umowy. Według danych banku centralnego na koniec pierwszego półrocza 2025 r. takie przypadki stanowiły około 13 proc. portfela złotowych kredytów mieszkaniowych o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu.
Po czwarte wreszcie, do promowania tego typu produktów zachęcają same regulacje. Wskaźnik Finansowania Długoterminowego (WFD) przewiduje preferencyjne traktowanie hipotek z okresowo stałą stopą procentową, a od końca 2026 r. banki będą zobowiązane do utrzymywania go na poziomie określonym przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Inne ryzyko, inna dynamika
Kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem niosą ze sobą inny rodzaj ryzyka niż klasyczne hipoteki o zmiennej stopie. W tych drugich rata na bieżąco reaguje na zmiany stóp procentowych poprzez powiązanie z rynkowym wskaźnikiem, obecnie WIBOR-em. W przypadku stałej stopy ryzyko kumuluje się w jednym momencie – na końcu okresu obowiązywania zablokowanego oprocentowania. Wtedy może dojść do skokowej zmiany wysokości raty, zarówno w górę, jak i w dół.
NBP zwraca uwagę, że zdecydowana większość takich „resetów” przypadnie na lata 2027–2030. Przy założeniu utrzymania się obecnych poziomów oprocentowania nowo udzielanych kredytów, w niemal wszystkich przypadkach nowe stawki byłyby niższe lub tylko nieznacznie wyższe od tych obowiązujących obecnie. Co więcej, punkt odniesienia dla tych szacunków – sierpień 2025 r. – był okresem wyraźnie wyższych stóp niż dziś.
Wyjątkiem będzie rok 2026, kiedy kończyć się będą okresy stałego oprocentowania dla kredytobiorców, którzy zaciągali zobowiązania głównie w 2021 r. To właśnie ta grupa może odczuć wzrost rat. W tamtym czasie możliwe było bowiem „zamrożenie” oprocentowania na poziomie zbliżonym do 3 proc., podczas gdy obecnie średnie stawki dla nowych hipotek stałoprocentowych oscylują wokół 6 proc.
Skala tego problemu pozostaje jednak ograniczona. Jak podkreśla Narodowy Bank Polski, wartość tych kredytów jest relatywnie niewielka, a zdolność kredytobiorców do ich obsługi została w ostatnich latach wzmocniona przez dynamiczny wzrost wynagrodzeń oraz spłatę części kapitału. W efekcie ryzyko kredytowe związane z jednorazowym wzrostem rat nie powinno mieć istotnego znaczenia systemowego.
Płynniejsze przejście między okresami
Na marginesie bank centralny wskazuje jeszcze jeden, mniej oczywisty efekt uboczny. Zbieg w czasie rosnącej popularności stałoprocentowych hipotek i gwałtownych podwyżek stóp procentowych może sprawić, że przejścia między kolejnymi okresami obowiązywania stałej stopy okażą się bardziej płynne, niż sugerowałyby standardowe, pięcioletnie harmonogramy.
Kredytobiorcy z lat 2022–2024 coraz częściej mają dziś silną motywację do renegocjowania warunków lub refinansowania zobowiązań. Takie działania oznaczają odnowienie okresu stałego oprocentowania i rozłożenie ryzyka w czasie. W praktyce może to sprawić, że nadchodzący „reset” stawek nie będzie ani szokiem dla gospodarstw domowych, ani problemem dla stabilności sektora bankowego.
