Ostatnie dwie dekady przyniosły znaczące zmiany na polskim rynku mieszkaniowym. Dr Jacek Furga, prezes Centrum Procesów Bankowych i Informacji oraz przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, podczas XX Kongresu Finansowania Nieruchomości podkreślił, że rynek ten zmienił się diametralnie.
“Obecnie zupełnie inaczej podchodzimy do finansowania nieruchomości. W przeszłości kredyty na budowę mieszkań zaciągały spółdzielnie mieszkaniowe, a spłacali je później mieszkańcy. Dziś indywidualny nabywca jest jednocześnie indywidualnym kredytobiorcą” – zauważył dr Furga.
Zmiany w strukturze mieszkań i utrzymująca się luka mieszkaniowa
Wzrost cen nieruchomości sprawił, że deweloperzy budują obecnie mieszkania o mniejszym metrażu niż wcześniej. Mimo że banki od 2004 roku sfinansowały kredytami hipotecznymi zakup ponad dwóch milionów mieszkań, luka mieszkaniowa w Polsce nadal utrzymuje się na poziomie około 1,8 miliona jednostek mieszkaniowych.
Dr Furga wskazał, że przyczyną tego zjawiska są zmiany społeczne. “Wzrasta liczba singli oraz rodzin po rozwodach. Ponadto wiele budynków ulega degradacji i nie nadaje się do remontu lub oferuje bardzo niski standard, np. brak łazienek czy toalet” – wyjaśnił.
Dostępność mieszkań i perspektywy na przyszłość
Mimo rosnących cen nieruchomości i wysokich kosztów kredytów, dr Furga zauważył, że dostępność mieszkań pozostaje w zasadzie stabilna. “Narzekamy na drożejące mieszkania, ale jednocześnie nasze wynagrodzenia również rosną. Pomimo tych wyzwań nadal kupujemy mieszkania” – stwierdził.
Ekspert przewiduje, że rok 2024 może być jednym z lepszych pod względem finansowania hipotecznego. Szacuje, że liczba udzielonych kredytów może przekroczyć 200 tysięcy, a ich łączna wartość może wynieść ponad 80 miliardów złotych.
Potrzeba wsparcia dla osób o niższych dochodach
Dr Furga zwrócił uwagę, że wielu Polaków nie stać na zakup mieszkania, nawet przy wsparciu kredytowym. “Polityka mieszkaniowa powinna być skierowana do tych osób, aby mogły znaleźć mieszkania na wynajem z umiarkowanym czynszem” – podkreślił.
Propozycje zmian: kasy oszczędnościowo-budowlane i REIT-y
Związek Banków Polskich od lat postulował wprowadzenie kas oszczędnościowo-budowlanych, które mogłyby zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych poprzez systematyczne oszczędzanie na wkład własny. Takie rozwiązania z powodzeniem funkcjonują w krajach takich jak Słowacja, Czechy, Węgry czy Niemcy.
Innym proponowanym rozwiązaniem są fundusze typu REIT (Real Estate Investment Trust), które umożliwiałyby inwestowanie w nieruchomości pod wynajem. “Dzięki REIT-om osoby, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania, mogłyby zainwestować kwoty na miarę swoich możliwości, np. 10, 20 czy 30 tysięcy złotych” – wyjaśnił dr Furga. Takie inwestycje mogłyby służyć jako forma budowania prywatnego kapitału na przyszłość.
Konieczność modyfikacji kredytów hipotecznych
Podczas kongresu pojawiły się również propozycje dotyczące modyfikacji kredytów hipotecznych. Wiceprezes ING Banku Śląskiego, Bożena Graczyk, zasugerowała, że pierwszy kredyt mieszkaniowy dla młodych osób powinien być udzielany z okresowo stałym oprocentowaniem. Dr Furga zgodził się z tym postulatem, podkreślając, że stabilność i przewidywalność są kluczowe dla kredytobiorców.
Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP, zaproponował wprowadzenie opcji “oddania kluczy” do mieszkania bankowi w przypadku kredytów z wysokim wkładem własnym i regularnie spłacanych przez kilka lat. Dr Furga ocenił, że takie rozwiązanie mogłoby być akceptowalne dla banków w dużych miastach, gdzie mieszkania łatwo sprzedać na rynku wtórnym. W mniejszych miejscowościach konieczne byłoby jednak zwiększenie wkładu własnego do co najmniej 40%, aby zabezpieczyć interesy banków.
Podsumowanie
Rynek mieszkaniowy w Polsce przeszedł znaczącą transformację w ciągu ostatnich 20 lat. Mimo licznych wyzwań, takich jak rosnące ceny nieruchomości i utrzymująca się luka mieszkaniowa, eksperci widzą potencjał na dalszy rozwój rynku. Wprowadzenie nowych instrumentów finansowych oraz modyfikacja istniejących produktów kredytowych mogą przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań dla Polaków.
