Podczas Kongresu Finansowania Nieruchomości prof. Waldemar Rogowski, dyrektor Instytutu Finansów Korporacji i Inwestycji SGH oraz główny analityk Grupy BIK, podzielił się swoimi spostrzeżeniami na temat polityki mieszkaniowej w Polsce. W rozmowie poruszono m.in. kwestię efektywności programu “Bezpieczny Kredyt 2%” i jego wpływu na rynek nieruchomości.
Bezpieczny Kredyt 2% jako stymulator popytu
Prof. Waldemar Rogowski przypomniał, że na początku 2023 roku akcja kredytowa związana z finansowaniem nieruchomości była na bardzo niskim poziomie, wynoszącym około 2 miliardy złotych. Główną przyczyną tego stanu były wysokie stopy procentowe, które praktycznie zamroziły rynek kredytów mieszkaniowych.
Wprowadzenie programu “Bezpieczny Kredyt 2%” (BK2%) w drugim półroczu 2023 roku odmroziło rynek hipoteczny. Wnioski kredytowe składane w ramach tego programu zmaterializowały się w 2024 roku w postaci kredytów mieszkaniowych o wartości około 13,6 miliardów złotych.
— BK2% był stymulatorem strony popytowej rynku nieruchomości w czasie, gdy mieliśmy problem ze stroną podażową — zauważył ekspert.
Popyt napędzany kredytami z dopłatą skierował się głównie na rynek wtórny, ze względu na ograniczoną dostępność nowych mieszkań na rynku pierwotnym. Efektem była znacząca podwyżka cen nieruchomości. Według prof. Rogowskiego, głównymi beneficjentami programu byli młodzi single kupujący pierwsze mieszkanie oraz sprzedający na rynku wtórnym.
Niezgranie podaży z popytem
Specyfika polskiego rynku nieruchomości polega na ograniczonym zaufaniu do programów pomocowych wprowadzanych przez państwo. Biznes nie przygotowuje się do zapowiadanych inicjatyw, dopóki nie zostaną one faktycznie uruchomione.
— W konsekwencji doszło do niezgrania się w czasie podaży nowych mieszkań i popytu na nie — podkreślił prof. Rogowski.
Procesy inwestycyjne w branży deweloperskiej są długotrwałe, co sprawiło, że deweloperzy nie zdążyli dostarczyć na rynek wystarczającej liczby nowych nieruchomości, aby sprostać nagłemu wzrostowi popytu.
— Dziś, kiedy program BK2% już nie funkcjonuje, oferta mieszkań jest o 60–70% większa niż przed rokiem. W niektórych miastach, jak Łódź, dostępna podaż odpowiada dwuletniej sprzedaży. Oznacza to, że przez dwa lata można nie budować nowych mieszkań, a i tak jest co sprzedawać — zauważył.
Konieczność wsparcia podaży, nie popytu
Zdaniem eksperta, obecnie nie jest potrzebne dalsze stymulowanie popytu na mieszkania, lecz wsparcie strony podażowej. Wyjaśnił, że mimo najwyższych w Unii Europejskiej stóp procentowych, miesięczna akcja kredytowa wynosi około 6 miliardów złotych.
— O kredyty hipoteczne ubiegają się osoby z wysokimi dochodami, spełniające surowe warunki zdolności kredytowej. Dlatego wsparcie kredytobiorców nie jest w tej chwili konieczne — stwierdził.
Prof. Rogowski przewiduje, że bez dodatkowych programów wsparcia, realne ceny mieszkań nie wzrosną w najbliższym czasie, uwzględniając poziom inflacji.
Potrzeba długoterminowej strategii mieszkaniowej
Zapytany o optymalne proporcje między liczbą mieszkań własnościowych a wynajmowanych, ekspert podkreślił konieczność stworzenia długoterminowej strategii państwa na co najmniej 30 lat. Wskazał, że w krajach wysoko rozwiniętych ponad 40% mieszkań jest wynajmowanych, co przynosi wiele korzyści społecznych i ekonomicznych.
— Młode pokolenie jest przyzwyczajone do ekonomii współdzielenia. Dotyczy to już samochodów czy hulajnóg. Coraz więcej młodych ludzi może uznawać wynajem za lepszą opcję niż posiadanie mieszkania na własność — zauważył.
Nieruchomości jako aktywo inwestycyjne
Prof. Rogowski zwrócił uwagę, że w Polsce nieruchomości pod wynajem stały się atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym ze względu na korzystne opodatkowanie. Podatek od dochodu z najmu wynosi 8,5%, a w przypadku wyższych dochodów nieco ponad 12%, podczas gdy zyski z aktywów finansowych są opodatkowane stawką 19%.
— Widzimy preferencje dla inwestowania w nieruchomości poprzez niższy podatek w porównaniu do aktywów finansowych. Należałoby zrównać poziom atrakcyjności inwestycyjnej obu grup aktywów — zasugerował.
Proponuje się osiągnięcie tego poprzez obniżenie podatku od zysków kapitałowych lub podwyższenie podatku od dochodów z najmu mieszkań.
Jak zwiększyć liczbę mieszkań pod wynajem?
Obecnie inwestowanie w mieszkania na wynajem jest dostępne głównie dla bardzo zamożnych osób ze względu na wysoką barierę wejścia — koszt zakupu mieszkania w dużych miastach sięga nawet miliona złotych.
— Rozwiązaniem mogłoby być wprowadzenie funduszy typu REIT, które obniżyłyby barierę wejścia i uczyniły tego typu inwestycje bardziej powszechnymi — zaproponował ekspert.
Dla indywidualnych inwestorów, którzy chcieliby samodzielnie inwestować, można by rozważyć przywrócenie ulg podatkowych, podobnych do tych z lat 90., kiedy to wynajmowanie zakupionego mieszkania przez 10 lat dawało korzyści podatkowe.
Zmiana kulturowa i rola samorządów
Prof. Rogowski podkreślił również potrzebę zmiany kulturowej w podejściu do mieszkań czynszowych i komunalnych. W Polsce mieszkania komunalne często kojarzą się z biedą i niskimi dochodami, podczas gdy w krajach zachodnich korzysta z nich także klasa średnia.
— Samorządy mogłyby inwestować w budowę domów czynszowych, wzorując się na rozwiązaniach stosowanych w Wiedniu. To wymaga jednak zmiany postaw społecznych i zwiększenia zaufania do najmu jako formy zamieszkania — zaznaczył.
Polacy preferują własność
Na zakończenie rozmowy ekspert zauważył, że w Polsce istnieje silna tendencja do lokowania oszczędności w nieruchomościach. Są one postrzegane jako bezpieczne aktywa, zapewniające dobrobyt kolejnym pokoleniom.
— Powszechność takiego podejścia ogranicza możliwości rozwoju budownictwa czynszowego i wymaga świadomych działań zarówno ze strony państwa, jak i edukacji społecznej — podsumował.
Źródło: BANK.pl, rozmowa z prof. Waldemarem Rogowskim podczas Kongresu Finansowania Nieruchomości.
