W pierwszym kwartale 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce pokazuje wyraźne rozbieżności między oczekiwaniami sprzedających a finalnymi cenami uzgadnianymi w aktach notarialnych.
Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że luka między ceną ofertową a transakcyjną ponownie się pogłębiła – szczególnie na rynku wtórnym.
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne w I kw. 2025 r. – rynek wtórny| Miasto | Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.] | Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] | Różnica [w proc.] | Zmiana k/k [w pp.] | Zmiana r/r [w pp.] |
|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 18 481 | 16 459 | 12,3 | +2,1 | -3,0 |
| Kraków | 16 428 | 15 099 | 8,8 | +0,2 | -11,4 |
| Wrocław | 13 753 | 12 675 | 8,5 | +2,6 | -5,6 |
| Łódź | 8 869 | 7 799 | 13,7 | -0,3 | -0,4 |
| Poznań | 11 831 | 10 831 | 9,2 | +1,6 | -5,6 |
| Gdańsk | 14 496 | 12 279 | 18,1 | +9,3 | +3,2 |
| Katowice | 8 901 | 8 016 | 11,0 | +0,3 | +4,2 |
Sprzedający znów podnoszą ceny ofertowe
Choć średnie ceny transakcyjne mieszkań w wielu miastach spadły lub utrzymały się na stabilnym poziomie, to sprzedający znów zaczęli windować stawki ofertowe. Największe różnice wystąpiły w Gdańsku, gdzie luka między ceną ofertową a faktycznie płaconą wyniosła aż 18,1%. W Warszawie ta różnica wyniosła 12,3%, a w Łodzi 13,7%.
W niemal każdym dużym mieście, poza Łodzią, luka cenowa w ujęciu kwartalnym wzrosła. To oznacza, że choć średnie ceny wpisywane w akty notarialne spadają, to oczekiwania finansowe sprzedających rosną. Zjawisko to wpisuje się w trend negocjacyjny – sprzedający są coraz częściej zmuszeni do obniżek już w trakcie rozmów z potencjalnymi kupcami.
Rynek pierwotny bardziej stabilny, ale Łódź znów się wyróżnia
Na rynku pierwotnym różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi były mniejsze – z reguły wynosiły od 3 do 7 proc. Jedynym wyjątkiem była Łódź, gdzie luka wyniosła aż 17,8%. W pozostałych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Katowice, różnice były stosunkowo niewielkie, co sugeruje większą spójność między ofertą a realnym poziomem zawieranych transakcji.
Kupujący mają większy wybór i więcej argumentów do negocjacji
Na korzyść kupujących przemawia także rosnąca liczba dostępnych ofert. W samej Warszawie na koniec I kwartału 2025 roku dostępnych było blisko 28,8 tys. ogłoszeń – to aż o połowę więcej niż przed rokiem i jednocześnie najwyższy wynik w historii pomiarów. Łącznie na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź, Katowice) w połowie kwietnia dostępnych było 103 tys. ofert – o 38% więcej niż rok wcześniej.
To oznacza, że choć ceny nominalne mogą nadal rosnąć, rynek coraz wyraźniej staje się rynkiem kupującego. Sprzedający muszą liczyć się z negocjacjami, a wielu z nich ostatecznie godzi się na obniżki, nawet jeśli początkowo wyceniają nieruchomości ambitnie.
