Rynek najmu w Polsce przeżywa obecnie znaczące przemiany, które są bezpośrednio związane z uwarunkowaniami makroekonomicznymi, w szczególności z wysokimi stopami procentowymi.
Choć wysokie stopy procentowe nie sprzyjają wydatkom konsumenckim i są niekorzystne dla rynku najmu krótkoterminowego, to jednocześnie promują wynajem długoterminowy. Wykorzystanie miejsc noclegowych w obiektach innych niż hotele w 2024 roku było najniższe od czasów pandemii, co świadczy o trudnej sytuacji na rynku najmu krótkoterminowego.
Wpływ wysokich stóp procentowych na konsumpcję i rynek najmu krótkoterminowego
W warunkach dodatnich realnych stóp procentowych konsumenci stają się bardziej ostrożni w wydatkach, unikają większych zakupów i zaciągania kredytów. Choć stopa procentowa w ujęciu realnym nieco spadła za sprawą rosnącej inflacji, to jednak wzrost cen energii — na którą popyt jest relatywnie sztywny — ogranicza budżety gospodarstw domowych. Inflacja bazowa, z wyłączeniem cen żywności, paliw i nośników energii, pozostaje stabilna, co oznacza, że nie jest to inflacja napędzana przez silną konsumpcję, która mogłaby jeszcze mocniej ją rozpędzić.
Sytuacja na rynku pracy również uległa pogorszeniu. Zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw lekko spadło o 0,5% r/r we wrześniu 2024 roku, według danych GUS. Ostatnie spadki tego wskaźnika notowano naturalnie w czasie pandemii, a poprzednie — w 2013 roku. Wysokie stopy procentowe i ich implikacje makroekonomiczne są kluczowe dla zachowania się rynku najmu, wpływając odmiennie na segmenty krótkoterminowy i długoterminowy.
Na rynku najmu krótkoterminowego w największych miastach obserwowano korekty stawek. Presja na spadki cen wynajmu apartamentów była widoczna we wszystkich sześciu największych aglomeracjach: Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. Wykorzystanie miejsc noclegowych w obiektach turystycznych innych niż hotele osiągnęło najniższy poziom od czasów pandemii, co świadczy o zmniejszonym popycie na tego typu usługi.
Najem długoterminowy w fazie ożywienia
Z drugiej strony, wysokie stopy procentowe ograniczają dostępność mieszkań na rynku transakcyjnym, co generuje zwiększony popyt na rynku najmu długoterminowego. Im wyższe stopy procentowe, tym trudniej o kredyt hipoteczny, co skłania potencjalnych nabywców do wyboru najmu. Wysokie stopy procentowe ograniczają również popyt inwestycyjny, hamując przyszły wzrost podaży mieszkań na wynajem. W efekcie, nawet po ewentualnym spadku stóp procentowych, czynsze mogą pozostać na wysokim poziomie przez pewien czas.
W ostatnich latach na rynku najmu długoterminowego miały miejsce wydarzenia, które wykraczają poza wpływ stóp procentowych. Wybuch wojny doprowadził do silnego, krótkoterminowego szoku popytowego, a niedługo później program dopłat do kredytów mieszkaniowych “Bezpieczny Kredyt 2%” wywołał negatywny szok popytowy, powodując odpływ najemców z rynku najmu długoterminowego na rynek transakcyjny. Mimo to, obecnie rynek ten ponownie wkracza w fazę ożywienia, a wysokie stopy procentowe dają nadzieję na lepsze czasy dla wynajmujących.
W większości miast wojewódzkich stawki wynajmu długoterminowego rosły, a w obecnych warunkach makroekonomicznych można spodziewać się utrzymania umiarkowanego trendu wzrostowego. Spośród największych aglomeracji, najsilniejszy wzrost czynszów odnotowano w Łodzi, Gdańsku i Wrocławiu. W ujęciu nominalnym, najdroższy najem mieszkania pozostaje w Warszawie, a kolejne miejsca zajmują Kraków, Gdańsk i Wrocław.
Przesunięcia podaży między rynkami najmu
Rozjazd koniunktury na rynkach najmu krótko- i długoterminowego sprzyja dostosowaniom podaży. Tam, gdzie to możliwe, część oferty najmu krótkoterminowego jest przesuwana na rynek długoterminowy. Tego typu dostosowania po stronie podaży będą z jednej strony hamować wzrost czynszów w najmie długoterminowym, a z drugiej strony ograniczać presję na obniżki cen zakwaterowania krótkoterminowego.
Analiza relacji cen wynajmu krótkoterminowego do cen wynajmu długoterminowego w poszczególnych miastach pokazuje, że aby z wynajmu krótkoterminowego osiągnąć porównywalny przychód względem wynajmu długoterminowego, największy stopień obłożenia należy uzyskać w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. W mniejszych ośrodkach wojewódzkich, gdzie rynek usług zakwaterowania jest istotnie mniejszy, wystarczy sprzedać mniej noclegów.
Nadchodzące zmiany regulacyjne
Pisząc o wynajmie krótkoterminowym, warto wspomnieć o nadchodzących zmianach regulacyjnych, które mają na celu zwiększenie podaży mieszkań w wynajmie długoterminowym poprzez większą przejrzystość wynajmu krótkoterminowego. 29 lutego 2024 roku Parlament Europejski przyjął rozporządzenie UE w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. 19 maja rozporządzenie weszło w życie, a kraje członkowskie mają dwa lata na wdrożenie jego regulacji do krajowego ustawodawstwa.
Rozporządzenie jest skutkiem wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z września 2020 roku, zgodnie z którym państwa członkowskie będą mogły samodzielnie ustalać system zezwoleń dla właścicieli, którzy chcą wynajmować swój lokal krótkoterminowo. Nowe regulacje mają prowadzić do zwiększenia podaży mieszkań w wynajmie długoterminowym i zmniejszenia deficytu mieszkań w największych miastach poprzez ograniczenie szarej strefy w wynajmie krótkoterminowym.
Podsumowanie
Rynek najmu w Polsce jest obecnie na etapie istotnych przemian, które są konsekwencją wysokich stóp procentowych i zmieniających się uwarunkowań makroekonomicznych. Wynajem długoterminowy, po turbulentnym okresie, wchodzi w fazę ożywienia, podczas gdy rynek najmu krótkoterminowego napotyka na trudności wynikające z ograniczonego popytu konsumenckiego. Przesunięcia podaży między rynkami najmu oraz nadchodzące zmiany regulacyjne mogą znacząco wpłynąć na kształt obu segmentów w najbliższej przyszłości.
żródło: Centrum Analiz PKO BP.
