Pierwsze miesiące 2026 roku miały być kontynuacją „złotej ery” dla kredytobiorców. Spadające stopy, rosnąca zdolność kredytowa i walka banków o klienta malowały obraz rynku w jasnych barwach. Jednak połowa marca przyniosła brutalne przebudzenie. Konflikt w Zatoce Perskiej – klasyczny „czarny łabędź” – w ciągu zaledwie kilku dni wywrócił stolik, przy którym siedzieli analitycy i planujący zakup mieszkania Polacy.
Rekordowy początek roku: Zdolność na szczytach
Zanim nad horyzontem nadciągnęły czarne chmury, polski rynek hipotek bił kolejne rekordy. Dzięki serii obniżek stóp procentowych w 2025 roku, marzec przywitał nas historycznie wysoką zdolnością kredytową.
Modelowa rodzina z Warszawy (para z dzieckiem, dochód 15 tys. zł netto) mogła liczyć na finansowanie rzędu 1,176 mln zł – to o ponad 25 tys. zł więcej niż jeszcze w grudniu. Banki poluzowały pasy, co widać było w stabilnym, ale wysokim wskaźniku DSTI (relacja raty do dochodu), świadczącym o dużej otwartości instytucji na ryzyko.
Kluczowe parametry w I kwartale 2026:
Gwałtowne hamowanie i „mijanka” stawek
Sielanka skończyła się w połowie marca. Choć oficjalne stopy procentowe zostały obniżone o 0,25 pp., rynkowa cena pieniądza zareagowała na wojnę w Zatoce Perskiej w sposób odwrotny do zamierzeń NBP.
W ciągu zaledwie trzech tygodni szacowane średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie skoczyło z 5,78% do ok. 6,3%. To drastyczna zmiana, która w praktyce zniwelowała korzyści z ostatnich obniżek stóp.
Co więcej, ostatecznie dokonała się tzw. „mijanka”:
Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem znów stał się (na start) tańszy.
Kredyt ze stałym oprocentowaniem obarczono „premią za ryzyko” – za święty spokój i gwarancję raty musimy dziś płacić bankom więcej.
Zmiana warty: Zmienna stopa górą?
Luty 2026 przyniósł historyczny moment w zestawieniach Bankier.pl. Po raz pierwszy w historii obserwacji, osoby wybierające oprocentowanie zmienne miały wyższą średnią zdolność kredytową niż zwolennicy stałej stopy. To sygnał, że banki zaczęły ostrożniej wyceniać ryzyko długoterminowe, przerzucając niepewność geopolityczną na klientów szukających stabilizacji.
„Wystarczyło kilka dni, by ziemia usunęła się spod nóg. Oczekiwania rynków zmieniają się w rytm doniesień z teatru wojny”. – Michał Kisiel, Bankier.pl
Co dalej? Krajobraz po bitwie
Prognozy, które jeszcze miesiąc temu wydawały się pewne, można odłożyć na półkę. Spadek marż prawdopodobnie wyhamował, a banki – choć jeszcze nie ogłosiły masowych podwyżek – straciły zapał do dalszych obniżek.
Dla potencjalnego kredytobiorcy nastał czas wielkiej niepewności. Przewidywalność, która towarzyszyła nam przez ostatnie kilkanaście miesięcy, wyparowała. Rynek wszedł w fazę wyczekiwania na rozwój wydarzeń na Bliskim Wschodzie, a każda kolejna decyzja o kredycie będzie teraz obarczona znacznie większym ryzykiem błędu.
