Jeszcze na początku roku wydawało się, że kredyty hipoteczne o okresowo stałym oprocentowaniu mogą ponownie stać się atrakcyjniejsze cenowo od tych ze zmienną stopą. Rynek bardzo szybko jednak zmienił kierunek. W ostatnich dniach banki zaczęły podnosić stawki stałego oprocentowania, a różnica między obiema formami finansowania znów rośnie.
Zmiana nastąpiła w wyjątkowo krótkim czasie. Według danych zebranych przez Bankier.pl mijający tydzień przyniósł serię podwyżek w cennikach hipotek ze stałą stopą procentową. W efekcie coraz wyraźniej widać, że za bezpieczeństwo niezmiennej raty trzeba zapłacić więcej niż jeszcze kilkanaście dni temu.
Krótki powrót „premii za pewność raty”
Jeszcze w styczniu rynek obserwował zjawisko, które przez kilka ostatnich lat praktycznie nie występowało. Najniższe oprocentowanie kredytu ze zmienną stopą okazało się niższe niż najtańsza dostępna oferta kredytu o okresowo stałym oprocentowaniu.
Był to symboliczny moment kończący epokę rozpoczętą w 2022 r., kiedy gwałtowne podwyżki stóp procentowych sprawiły, że kredyty o stałym oprocentowaniu były zdecydowanie droższe od tych ze zmienną stopą.
Porównanie ofert od połowy 2024 r. pokazuje jednak, że przewaga ta nie była trwała. W analizie uwzględniającej najniższe dostępne oprocentowanie w obu kategoriach różnica zaczęła się systematycznie zmniejszać.
Punkt zwrotny nastąpił w styczniu 2026 r., kiedy dystans między najtańszą hipoteką zmiennoprocentową a stałoprocentową wynosił zaledwie 0,05 punktu procentowego. Już miesiąc później różnica wzrosła do 0,24 pp., a w marcu utrzymywała się w okolicach 0,21 pp.
Warto przy tym zaznaczyć, że zestawienie uwzględnia jedynie poziom oprocentowania, a nie całkowity koszt kredytu. W praktyce bankowe oferty mogą różnić się dodatkowymi elementami – prowizją, obowiązkowym ubezpieczeniem czy dodatkowymi produktami.
Geopolityka zmieniła kierunek rynku
Dane z początku marca nie oddają jednak skali zmian, które nastąpiły w ostatnich dniach. Wpływ na rynek kredytów hipotecznych miał przede wszystkim gwałtowny wzrost niepewności w gospodarce światowej.
Konflikt na Bliskim Wschodzie spowodował skok rentowności obligacji skarbowych i zmienił oczekiwania rynku wobec przyszłych stóp procentowych. Kontrakty terminowe na stopy procentowe (FRA) zaczęły wskazywać, że w perspektywie najbliższego roku inwestorzy zaczynają brać pod uwagę nawet możliwość ich podwyżek.
Jednocześnie wskaźniki WIBOR – kluczowe dla kredytów ze zmienną stopą – przestały spadać. Stało się to mimo marcowej obniżki stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego o 0,25 punktu procentowego.
Banki szybko reagują na nowe warunki
Zmiana rynkowych oczekiwań niemal natychmiast przełożyła się na bankowe cenniki. W wielu instytucjach wzrosło oprocentowanie hipotek z okresowo stałą stopą procentową.
Podwyżki pojawiły się m.in. w ofertach ING Banku Śląskiego, VeloBanku, Credit Agricole czy PKO Banku Polskiego. W niektórych przypadkach stawki wzrosły nawet o około 0,4 punktu procentowego.
W tym samym czasie zmiany wskaźników rynkowych były znacznie mniejsze. Przykładowo WIBOR 6M wzrósł w ostatnich dniach o około 0,1 punktu procentowego. W efekcie dystans między oprocentowaniem kredytów stałych i zmiennych znów się powiększył.
Dla klientów oznacza to prostą konsekwencję – gwarancja niezmiennej raty przez kilka lat staje się coraz droższa.
Ile kosztuje bezpieczeństwo raty
Historia rynku pokazuje, że różnica między obiema formami oprocentowania potrafi być bardzo duża.
W okresie niskich stóp procentowych w 2018 r., kiedy kredyty o stałym oprocentowaniu dopiero zaczynały pojawiać się w ofercie banków, przewaga kosztowa między wariantami wynosiła zwykle od 0,5 do 1 punktu procentowego.
Jeszcze większe rozbieżności pojawiły się tuż przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych. W sierpniu 2021 r. różnice między ofertami sięgały w bankach od 0,75 aż do 3,20 punktu procentowego.
To pokazuje, że cena stabilności raty jest silnie uzależniona od oczekiwań dotyczących przyszłych stóp procentowych. Im większa niepewność na rynku finansowym, tym więcej banki oczekują w zamian za zamrożenie oprocentowania na kilka lat.
Nowy etap na rynku hipotek
Obecne wydarzenia mogą oznaczać początek nowej fazy na rynku kredytów mieszkaniowych. Jeśli rzeczywiście okaże się, że cykl obniżek stóp procentowych dobiegł końca, banki będą stopniowo dostosowywać ceny kredytów do nowych realiów.
W takim scenariuszu znaczenie kredytów ze stałym oprocentowaniem może jeszcze wzrosnąć – ale jednocześnie wzrośnie także koszt gwarancji stabilnej raty.
Dla wielu kredytobiorców decyzja między zmienną a stałą stopą procentową ponownie stanie się więc jednym z kluczowych wyborów przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.
