Styczeń przyniósł kolejną odsłonę spadków oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą. Banki niemal jednogłośnie poprawiły swoje oferty względem grudnia, obniżając stawki o 0,1–0,2 pkt proc.
W praktyce oznacza to, że na rynku pozostał już tylko jeden kredytodawca z oprocentowaniem zaczynającym się od „szóstki”, a średni poziom ofert osunął się poniżej 5,8 proc. To kontynuacja trendu obserwowanego od kilku miesięcy, który realnie obniża miesięczne raty nowych zobowiązań.
Obniżki nie są jednak równomierne. O ile większość banków zdecydowała się na korekty w dół, o tyle pojedyncze instytucje zaczęły już testować podwyżki w wybranych wariantach, głównie w kredytach z pięcioletnim okresem stałego oprocentowania. Ten rozdźwięk sygnalizuje, że rynek może wchodzić w fazę stabilizacji, a dalsze spadki nie będą już tak oczywiste jak w drugiej połowie ubiegłego roku.
Modelowy kredytobiorca i realne liczby
Porównania ofert bankowych opierają się na scenariuszu typowym dla dużych miast. Chodzi o trzyosobową rodzinę kupującą 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego w Warszawie za 740 tys. zł. Kredyt wynosi 592 tys. zł, co oznacza 20-procentowy wkład własny, okres spłaty to 25 lat, a relacja kredytu do wartości nieruchomości (LTV) wynosi 80 proc.
Dochody gospodarstwa domowego sięgają 15 tys. zł netto miesięcznie, przy stabilnym zatrudnieniu na umowach o pracę i braku innych zobowiązań kredytowych. Historia w BIK jest czysta, a klienci akceptują zakup dodatkowych produktów bankowych w zamian za lepsze warunki finansowania. To profil, który banki uznają dziś za niemal idealny.
Raty niższe niż rok temu
W najlepszych ofertach miesięczna rata takiego kredytu spadła już w okolice 3,7–3,8 tys. zł. To istotna zmiana w porównaniu z początkiem 2025 roku, gdy analogiczne zobowiązanie oznaczało obciążenie rzędu 4–4,5 tys. zł miesięcznie. Spadek rat jest więc odczuwalny i stanowi realną ulgę dla nowych kredytobiorców.
Na czele zestawień znajdują się duże banki uniwersalne, które agresywnie konkurują ceną o klientów o dobrej zdolności kredytowej. Różnice pomiędzy poszczególnymi ofertami są jednak coraz mniejsze, a o atrakcyjności kredytu decydują już nie tylko same odsetki, lecz także marża, koszty dodatkowe i warunki cross-sellu.
Przystanek zamiast kolejnych zjazdów
Choć trend spadkowy formalnie trwa, coraz więcej wskazuje na to, że jego dynamika słabnie. Zamiast wyraźnych obniżek pojawiają się drobne korekty – raz w górę, raz w dół – liczone w pojedynczych punktach bazowych. To sygnał, że banki zaczynają ostrożniej podchodzić do polityki cenowej i przygotowują się na okres większej stabilizacji.
Dla osób liczących na szybkie i głębokie obniżki w kolejnych miesiącach może to oznaczać rozczarowanie. Rynek hipoteczny wydaje się dochodzić do poziomu, który banki uznają za bezpieczny kompromis pomiędzy konkurencyjnością a rentownością.
Hipoteki są dziś wyraźnie tańsze niż rok temu, ale wszystko wskazuje na to, że najostrzejsza faza spadków jest już za nami. Przed nami raczej okres postoju niż kolejny zjazd.
Źródło: Bankier.pl
