Od kilku miesięcy rynek kredytów hipotecznych obserwuje zjawisko, które jeszcze niedawno wydawało się mało prawdopodobne: oprocentowanie kredytów stałych i zmiennych zbliża się do siebie w tempie, które można określić jako spektakularne.
Listopad 2025 r. przyniósł kolejny dowód na to, że dotychczasowa przepaść między tymi dwoma wariantami finansowania praktycznie zanikła. Zamiast szerokiej dysproporcji – dziś mamy między nimi jedynie niewielki krok.
Najmniejsza różnica w historii danych
Od lipca 2024 r. analitycy Bankier.pl monitorują najniższe rynkowe propozycje w dwóch kategoriach: kredytów ze stopą zmienną i okresowo stałą. Nie zawsze były to oferty najtańsze pod względem całkowitego kosztu – zestawienia ograniczały się do czystego oprocentowania, pomijając dodatkowe opłaty czy ubezpieczenia.
Najnowszy, listopadowy odczyt przyniósł kluczowe potwierdzenie trendu: najlepsza stawka przy kredycie stałoprocentowym pozostaje minimalnie niższa od wariantu zmiennego. Jednak to dystans pomiędzy nimi przyciąga dziś największą uwagę.
Rok temu, w listopadzie 2024 r., różnica wynosiła aż 1,1 punktu procentowego (6,6% wobec 7,7%). Była to niemal wzorcowa przepaść, uzasadniająca komfort wybierających stałą stopę. Dziś ta przepaść zmieniła się w skromną szczelinę: 0,33 punktu procentowego – najmniej, odkąd powstała analiza. Jeszcze w październiku przewaga wynosiła 0,44 pp.
Efekt? Jeżeli w najbliższych tygodniach WIBOR zanotuje choćby delikatny spadek, najtańszy kredyt o zmiennym oprocentowaniu może stać się równie korzystny jak najlepsza obecnie oferta stała. Co ciekawe, na tę zmianę nie potrzeba dziś żadnych radykalnych ruchów w polityce pieniężnej – wystarczy kosmetyczna korekta.
Gdy stałe było droższe, a potem… tańsze
Dzisiejsza sytuacja jest zwieńczeniem kilkuletniej zmiany filozofii kredytowania. Do jesieni 2021 r. kredyty z okresowo stałą stopą były traktowane jako droższa alternatywa, swego rodzaju „ubezpieczenie spokoju”. Klienci wybierali je rzadko, świadomie płacąc za bezpieczeństwo przewidywalnej raty. Ci, którzy się na nie zdecydowali, ostatecznie wyszli na plus, gdy w kolejnych miesiącach stopy procentowe zaczęły ostro rosnąć.
Wszystko zmieniło się na początku 2022 r. – i to radykalnie. Kredyty stałe stały się tańsze na starcie niż zmienne, co samo w sobie było nowością. „Premią” za wybór zmiennego oprocentowania stała się jedynie hipotetyczna szansa, że w przyszłości raty zaczną spadać. Problem w tym, że nikt – nawet członkowie Rady Polityki Pieniężnej – nie był w stanie przewidzieć, kiedy i jak głęboka może być taka korekta.
Czy dojdzie do „zamiany miejscami”?
Obecne zbliżenie stawek wywołuje pytanie, które jeszcze kilka miesięcy temu brzmiało jak spekulacja: czy kredyty ze zmienną stopą mogą wkrótce stać się tańsze od stałych?
Teoretycznie – tak. Praktycznie – nie musi do tego dojść.
Dlaczego?
Po pierwsze, rynek zbliża się do końca cyklu obniżek stóp procentowych. A to naturalnie zmniejsza przewagę stałego oprocentowania.
Po drugie – i to kluczowe – coraz większą rolę odgrywają regulacje. Komisja Nadzoru Finansowego wprost popiera rozwój kredytów o oprocentowaniu stałym i oczekuje, że ich udział w portfelach banków będzie systematycznie rósł. Banki, chcąc wypełnić regulacyjne deklaracje, mogą stosować zachęty cenowe, by utrzymać równowagę między sprzedażą hipotek każdej kategorii.
W efekcie różnica między stałą a zmienną stopą może nadal topnieć, ale pełna „zamiana miejscami” nie jest przesądzona.
Nowy etap na rynku kredytów hipotecznych
Listopadowe dane dają jasny sygnał: rynek kredytowy wchodzi w fazę stabilizacji. Dla kredytobiorców oznacza to konieczność bardziej wnikliwej analizy ofert i elastyczności w decyzjach – zwłaszcza że wybór między stałą a zmienną stopą coraz częściej nie wynika już z różnicy kosztów, ale z indywidualnej tolerancji na ryzyko.
Jedno jest dziś pewne: przewaga stałej stopy nad zmienną, jeszcze niedawno niepodważalna, właśnie przeszła do historii. A kolejny etap gry pomiędzy bankami a kredytobiorcami zapowiada się wyjątkowo interesująco.
