Polscy inwestorzy detaliczni od lat z nadzieją spoglądają na REIT-y, upatrując w nich sposobu na bezpieczne, stabilne i dostępne inwestowanie w nieruchomości bez konieczności posiadania milionowych kapitałów.
Jednak im bliżej do wprowadzenia ich na polski rynek – pod nazwą SINN, czyli Spółek Inwestujących w Najem Nieruchomości – tym głośniej wybrzmiewają głosy ostrzegające: może to wcale nie być złoty środek na bolączki drobnych inwestorów.
Czym są REIT-y i skąd to całe zamieszanie?
REIT-y (Real Estate Investment Trusts) to wehikuły inwestycyjne lokujące kapitał wyłącznie w nieruchomości przynoszące dochód. Zyski wypłacane są udziałowcom w formie dywidend, zwykle bardzo regularnie. Taki mechanizm od lat działa w Stanach Zjednoczonych, gdzie REIT-y cieszą się wysokim prestiżem, podatkowymi preferencjami i dużym zainteresowaniem inwestorów. Equity Residential czy Camden Property Trust to tylko dwa z wielu przykładów, gdzie roczne dywidendy sięgają 3,5–4%, a portfele nieruchomości liczone są w setkach budynków.
W Polsce ten model nie istnieje – jeszcze. Rząd zapowiada wprowadzenie ustawy o SINN, które miałyby funkcjonować jako spółki giełdowe o wysokim kapitale zakładowym (minimum 100 mln zł), inwestujące w nieruchomości zarówno mieszkalne, jak i komercyjne. Co ważne – 90% dochodu z najmu, po opodatkowaniu, ma trafiać do inwestorów w formie dywidendy zwolnionej z podatku.
Brzmi jak spełnienie marzeń inwestora detalicznego? Nie wszyscy są tego tacy pewni.
Skąd te wątpliwości?
Na poziomie ogólnym – REIT-y to ciekawa alternatywa dla tych, którzy chcą inwestować w rynek nieruchomości bez fizycznego posiadania lokalu. Bariera wejścia jest niska, inwestycje można dywersyfikować, a zyski są wypłacane regularnie. Problem w tym, że REIT-y w ostatnich latach nie zachwycają wynikami – ani w USA, ani tym bardziej w Europie.
O ile w długim terminie (1972–2024) amerykański indeks REIT-ów FTSE Nareit All Equity REITs dał średnio 12,6% rocznego zwrotu (więcej niż S&P500), o tyle w ostatnim pięcioleciu jego wyniki były znacznie słabsze: 4,9% vs. 23,2% S&P500. Jeszcze gorzej wypada Europa – indeks REIT-ów ze Starego Kontynentu (FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index) dał ledwie 1,6% rocznej stopy zwrotu w ostatnich 5 latach, przy czym zwykły indeks akcji (FTSE Developed Europe) aż 13%.
Co więcej – wskaźnik Sharpe’a, czyli relacja zysku do ryzyka, wypada dla REIT-ów wyjątkowo słabo. W USA to zaledwie 0,23, przy 0,6 dla S&P500. W Europie to już tylko 0,1. Innymi słowy: zyski nie rekompensują zmienności.
REIT-y nie są też szczególnie skuteczne jako narzędzie ochrony przed inflacją – koszt pieniądza, rosnące stopy, inflacyjne wzrosty kosztów operacyjnych i robocizny często wyprzedzają możliwość przerzucenia tych kosztów na najemców.
Coraz większa korelacja z rynkiem akcji
Wbrew przekonaniu, że REIT-y dywersyfikują portfel, w ostatnich latach ich zachowanie mocno zbliżyło się do zwykłych spółek giełdowych. W USA korelacja indeksu REIT z szerokim rynkiem akcji przekracza 0,8. Oznacza to, że przy spadkach na giełdzie REIT-y wcale nie chronią kapitału, a wręcz przeciwnie – mogą ciągnąć portfel w dół.
Jak mówi Dan Lefkovitz z Morningstar: „Fundusze REIT tracą zaletę aktywa niepowiązanego z resztą rynku. Zachowują się jak zwykłe spółki, tylko że zamiast produkować samochody czy aplikacje, zarabiają na czynszu.”
A co z polskim Kowalskim?
W Polsce pojawia się inna obawa: REIT-y mogą podnieść ceny mieszkań, zamiast je ustabilizować. Krytycy twierdzą, że fundusze będą służyć deweloperom jako wehikuł do upłynnienia portfeli mieszkań, a nie jako realna szansa dla inwestora detalicznego. Mówiąc wprost – Kowalski zapłaci dwa razy: raz jako kupujący jednostkę REIT z narzutem, drugi raz jako lokator płacący wyższy czynsz.
Nieprzypadkowo minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zapowiada „weto” wobec REIT-ów, obawiając się, że napływ instytucji do segmentu najmu doprowadzi do dalszej spekulacji i presji na ceny nieruchomości.
Z drugiej strony – zwolennicy mówią o profesjonalizacji rynku. Fundusze oferujące standaryzowane umowy, zarządzanie techniczne i przewidywalność mogłyby rozwiązać wiele patologii, takich jak nielegalne podwyżki czynszów czy nieuzasadnione wypowiedzenia umów.
Przykłady z zagranicy? W miastach USA takich jak Nowy Jork REIT-y wpłynęły na wzrost stawek w segmencie premium, ale w mniej konkurencyjnych lokalizacjach (np. Sun Belt) przyczyniły się do ich stabilizacji. W Toronto – odwrotnie – badania pokazują, że REIT-y podnoszą czynsze szybciej niż prywatni właściciele.
Czas pokaże. Ale decyzja już blisko
Pojawienie się REIT-ów w Polsce wydaje się coraz bardziej realne. Projekt ustawy dojrzewa, choć jego ostateczny kształt wciąż może się zmienić. Rynki już żyją tym tematem, a środowisko inwestorów jest spolaryzowane.
Czy SINN-y okażą się nową klasą aktywów demokratyzującą inwestowanie w nieruchomości, czy może kolejnym narzędziem koncentracji kapitału w rękach dużych graczy? Czy wynajmujący poczują ulgę w portfelu, czy wręcz przeciwnie – wzrost kosztów życia? A może, jak to często bywa, prawda leży gdzieś pośrodku?
Jedno jest pewne – REIT-y w polskim wydaniu będą nie tylko testem dla inwestorów, ale też dla ustawodawcy. I w tej układance najważniejsze pytanie nie brzmi „czy”, tylko „jak”.
