Na polskim rynku mieszkaniowym panuje dziś sytuacja pełna sprzeczności. Jak wynika z najnowszego raportu Otodom, w pierwszym półroczu 2025 roku deweloperzy oferowali największą w historii liczbę mieszkań – ponad 62 tysiące lokali. A jednak, mimo rekordowego wyboru, klientów gotowych do zakupu ubywa. Sprzedaż spadła o 10 proc. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku i wyniosła zaledwie 18,3 tys. mieszkań w siedmiu największych miastach Polski.
To zjawisko eksperci Otodom określają jako „wyraźne uspokojenie” po intensywnym ożywieniu rynku, które trwało od 2023 roku. Jak pokazują dane, deweloperzy wprowadzili na rynek 20 proc. mniej nowych inwestycji niż rok wcześniej, co może świadczyć o rosnącej ostrożności branży wobec chłodniejszego klimatu zakupowego.
Majowa ulga była chwilowa
Jednorazowa obniżka stóp procentowych w maju miała przejściowy, pozytywny wpływ na rynek – sprzedaż w tym miesiącu wyraźnie wzrosła. Jednak już czerwiec przyniósł 18-procentowy spadek liczby zawartych transakcji oraz zauważalny spadek liczby nowych inwestycji (do 2,5 tys. lokali). Mimo to oferta mieszkań utrzymała się na wysokim poziomie – nie dlatego, że rynek zasypywany jest nowymi projektami, lecz głównie z powodu powrotu lokali z anulowanych rezerwacji.
– To oznacza jedno: klienci rezygnują z wcześniej zarezerwowanych mieszkań, nie decydując się finalnie na zakup – zauważa Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom. – To efekt zarówno drogiego finansowania, jak i coraz większej ostrożności kupujących.
Kraków świeci wyjątkiem, Katowice alarmują
Wśród analizowanych miast tylko Kraków wyróżnił się na tle ogólnokrajowego spadku. Tam sprzedaż wzrosła o 12 proc. – do 2,9 tys. mieszkań. To nadal mniej niż podczas rekordowych lat, kiedy w półroczu sprzedawano nawet 5 tys. lokali, jednak istotny jest fakt, że popyt został pobudzony przez ponad dwukrotnie większą ofertę.
Zupełnie odmienna sytuacja panuje w Katowicach. Od niemal roku miasto zmaga się z drastyczną nadwyżką podaży nad popytem – w ciągu ostatnich 12 miesięcy wprowadzono tam 3,8 tys. nowych mieszkań, z czego nabywców znalazło jedynie 1,6 tys. Podobne sygnały płyną z Poznania i Łodzi.
Ceny: pierwsze korekty już są
Rynek zaczyna także reagować na słabszy popyt poprzez ceny. We Wrocławiu średnia stawka spadła o 550 zł za mkw. względem szczytu z jesieni 2024 r., czyli o 3,8 proc. W skali roku ceny są tam niższe o 2 proc. W Krakowie korekta wyniosła 2,4 proc., choć roczna dynamika cen wciąż jest dodatnia. Katowice, Łódź i Poznań notują rekordowe stawki – wzrosty nie są jednak spektakularne i oscylują wokół kilku procent.
Wyjątkiem jest Trójmiasto – tu średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 10 proc. rok do roku. To dowód na to, że lokalne rynki potrafią rządzić się własną logiką, niezależnie od ogólnokrajowych trendów.
Rynek w fazie testu: jakość zamiast ilości
Zdaniem analityków Otodom, branża deweloperska wkracza w fazę stabilizacji i weryfikacji założeń. Firmy dostosowują swoje strategie do realnych wyników sprzedażowych. Marcin Krasoń nie ma wątpliwości: – Spektakularnej korekty cen raczej nie będzie, ale firmy będą musiały wykazać się elastycznością i lepszym dopasowaniem do potrzeb kupujących.
Jego zdaniem w nadchodzących miesiącach nie należy spodziewać się nagłych zmian, a ewentualne spadki cen będą stopniowe. O sukcesie decydować będzie jakość inwestycji, ich lokalizacja, standard oraz – co najważniejsze – przystępność cenowa i dostępność finansowania.
Widmo stagnacji coraz bliżej?
Eksperci przewidują, że bez nowych impulsów – takich jak ulgi podatkowe, nowe programy wspierające kredytobiorców lub dalsze obniżki stóp procentowych – rynek może ugrzęznąć w stagnacji. Wiele zależy od jesiennej decyzji Rady Polityki Pieniężnej, kondycji sektora bankowego oraz nastrojów konsumenckich.
Raport Otodom to wyraźny sygnał dla wszystkich uczestników rynku: czas niepewności trwa. Klientów nie przekonuje dziś ani rekordowa oferta, ani promocje deweloperów. Coraz więcej z nich wybiera postawę „czekania i obserwowania”. I jeśli nie pojawią się nowe czynniki stymulujące popyt, ta postawa może zdominować cały drugi kwartał 2025 roku.
Otodom Analytics to dział analityczny Otodom – jednego z największych serwisów nieruchomości w Polsce, należącego do Grupy OLX, do której należą także m.in. Otomoto i Fixly.
