Wbrew oczekiwaniom wielu inwestorów, deweloperów i kupujących, ceny gruntów inwestycyjnych w Polsce nie tylko nie spadają – wciąż rosną. Jak wynika z wypowiedzi Tomasza Lewandowskiego, dyrektora Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu w JLL, obecnie nie ma żadnych przesłanek wskazujących na możliwy spadek cen ziemi, a ograniczona podaż i strukturalne niedobory dodatkowo potęgują ten trend.
Grunty w odwrocie, ceny w natarciu
„Zauważalny jest trend wzrostowy cen gruntów inwestycyjnych oraz malejący, jeśli chodzi o ich dostępność” – mówi Lewandowski w rozmowie z PAP Biznes. Wskazuje, że brak nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową, a także ograniczenia planistyczne i biurokratyczne, blokują rozwój podaży. Tymczasem zbliżające się obniżki stóp procentowych mogą zwiększyć aktywność inwestorów, co tylko napędzi kolejną falę wzrostów cen.
Mieszkania priorytetem inwestycyjnym
Największą presję zakupową widać w sektorze mieszkaniowym. Grunty pod mieszkania są jednocześnie najbardziej pożądane i najtrudniejsze do pozyskania. „Mieszkalnictwo cechuje największy niedobór gruntów oraz trudność w ich pozyskaniu” – ocenia Lewandowski. Ta asymetria między popytem a podażą przekłada się bezpośrednio na wzrost cen nie tylko ziemi, ale i gotowych mieszkań, co odczuwa ostatecznie nabywca indywidualny.
Konwersja jako sposób na niedobór
W odpowiedzi na ograniczoną dostępność działek, deweloperzy coraz częściej sięgają po nieruchomości o innym przeznaczeniu – biura, centra handlowe, powierzchnie usługowe. Z danych JLL wynika, że dotychczas już ponad 1,1 mln m² takich powierzchni zmieniło swoje przeznaczenie na mieszkaniowe – z czego aż 733 tys. m² pochodziło z sektora biurowego.
„Mimo kosztów związanych z przekształceniem, konwersja gruntów to kierunek, który się opłaca. W dobrych lokalizacjach chętnych na takie inwestycje nie brakuje, a ceny potrafią zostać podbite jeszcze w trakcie finalizacji transakcji” – komentuje Lewandowski.
PRS i akademiki na horyzoncie
O ile rynek mieszkań dla klientów indywidualnych pozostaje kluczowym obszarem, rośnie także zainteresowanie alternatywnymi formami zamieszkania – najmem instytucjonalnym (PRS) i akademikami. Grunty usługowe stają się bazą dla tych projektów, a deweloperzy rozwijają wewnętrzne działy dedykowane tym segmentom.
Peryferia zyskują na atrakcyjności
Coraz częściej inwestorzy decydują się także na lokalizacje peryferyjne – obrzeża dużych aglomeracji przyciągają niższymi kosztami nabycia ziemi i potencjałem urbanistycznym. To reakcja na trudności w pozyskaniu atrakcyjnych działek w centrach miast i ich okolicach.
Przyszłość rynku: więcej chaosu czy więcej szans?
Na horyzoncie widać także zmiany prawne – jak podkreśla Lewandowski, zmiany w przepisach dotyczących planowania przestrzennego mogą tymczasowo wprowadzić chaos. Długofalowo jednak mogą stworzyć nowe możliwości, jeśli władze lokalne będą aktywnie wspierać proces konwersji i otwierać nowe tereny pod budownictwo mieszkaniowe.
Wnioski? Na tańszą ziemię nie ma co liczyć. Grunty inwestycyjne pozostaną kluczowym aktywem – coraz droższym, coraz rzadszym i coraz bardziej strategicznym. W tej grze liczy się nie tylko cena, ale także elastyczność inwestycyjna i zdolność do adaptacji projektów do nowej rzeczywistości urbanistycznej.
