Od kilku lat na rynku kredytów hipotecznych rośnie popularność kredytów o stałej stopie procentowej. Jak wynika z danych Związku Banków Polskich (ZBP), w ostatnich kwartałach 2024 roku nawet 70-80 proc. nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych miało stałe oprocentowanie.
To odpowiedź banków na rosnącą niepewność co do zmian stóp procentowych – klienci coraz częściej wolą mieć zagwarantowaną stabilność rat, zamiast martwić się o ich skokowy wzrost.
Jednak ogromna popularność stałych stóp uwypukliła poważny problem prawny, który od dawna sygnalizowali przedstawiciele sektora finansowego. Chodzi o możliwość pobrania rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego o stałej stopie. Choć ustawa o kredycie hipotecznym, wdrażająca unijne regulacje, przewiduje możliwość naliczenia takiej rekompensaty, to w praktyce przepisy zostały sformułowane w sposób utrudniający ich stosowanie.
Przepis, który nie działa w praktyce
Zgodnie z obowiązującą ustawą z 2017 roku, bank może żądać rekompensaty za przedterminową spłatę kredytu o stałej stopie, ale jej kwota nie może przekroczyć kosztów kredytodawcy bezpośrednio związanych z taką spłatą. Brzmi to rozsądnie, jednak w praktyce banki zabezpieczają się przed ryzykiem stopy procentowej nie dla pojedynczych kredytów, ale w ramach całych portfeli. Dla jednej instytucji finansowej pozyskanie środków czy zabezpieczenie rynkowe to proces obejmujący setki lub tysiące umów, a nie jedną, konkretnego klienta.
Ta konstrukcja sprawia, że trudno wskazać, jakie dokładnie koszty można przypisać do przedterminowej spłaty jednego kredytu. Brak precyzyjnego mechanizmu obliczania rekompensaty prowadzi do sytuacji, w której – jak twierdzą bankowcy – banki w ogóle nie korzystają z tego narzędzia. Problem nie jest nowy, jednak kiedyś dotyczył stosunkowo niewielkiej grupy klientów. Dziś, wraz z lawinowym wzrostem popularności stałego oprocentowania, staje się coraz bardziej palący.
Koszty dla wszystkich, korzyści dla nielicznych
W przypadku gdy stopy procentowe spadną, kredytobiorcy ze stałą stopą mogą chcieć przenieść się do innego banku, zaciągając nowy, tańszy kredyt. O ile teoretycznie bank powinien mieć możliwość pobrania rekompensaty za wcześniejszą spłatę (aby zrekompensować utratę planowanych przychodów), w praktyce nie może tego skutecznie zrobić. Z punktu widzenia regulacji jest to sytuacja patowa, która – zdaniem przedstawicieli ZBP – rodzi paradoks: skoro bank nie może skutecznie zabezpieczyć się przed stratą w razie przedterminowych spłat, zmuszony jest uwzględniać to ryzyko w marży kredytu. W efekcie wyższe koszty przenoszone są na wszystkich klientów, także na tych, którzy wcale nie zamierzają refinansować swojego kredytu.
Wiceprezes ZBP Agnieszka Wachnicka wskazuje, że takie podejście stoi w sprzeczności z celami unijnej dyrektywy o kredycie hipotecznym. Dyrektywa miała chronić konsumentów, a tymczasem brak możliwości praktycznego zastosowania przepisów o rekompensacie sprawia, że ceny kredytów są zawyżone dla wszystkich.
Ministerstwo Finansów: Brak prac nad zmianą
Zapytane o tę kwestię Ministerstwo Finansów przyznaje, że nie prowadzi obecnie żadnych prac legislacyjnych w celu doprecyzowania przepisów. Resort wskazuje, że omawiane przepisy to implementacja unijnej dyrektywy, a Polska nie miała obowiązku wprowadzenia mechanizmu rekompensaty. Tymczasem, chociaż ministerstwo potwierdza, że temat jest znany i analizowany, kredytobiorcy i banki pozostają w próżni regulacyjnej.
Brak klarownych przepisów oznacza, że problem będzie narastał wraz z utrzymującą się popularnością kredytów o stałej stopie. Bez interwencji ustawodawcy lub zmian w interpretacji przepisów trudno oczekiwać szybkiego rozwiązania sytuacji. W efekcie banki będą nadal przerzucać ryzyko na klientów, a kredytobiorcy – nawet ci, którzy nigdy nie dokonają wcześniejszej spłaty – będą płacić za tę niepewność w wyższych kosztach finansowania.
Co dalej?
Sytuacja pokazuje, jak wprowadzanie przepisów bez dokładnego przeanalizowania praktycznych skutków może prowadzić do paradoksów. Z jednej strony konsumenci chcą stabilizacji i bezpieczeństwa, jakie daje stała stopa, z drugiej – brak sprawnych regulacji powoduje, że ponoszą dodatkowe koszty. Ostatecznie, bez interwencji legislacyjnej, spór o rekompensaty może przerodzić się w realny problem rynkowy, dotykający setek tysięcy kredytobiorców w Polsce.
W najbliższym czasie nie należy jednak oczekiwać szybkiego przełomu. Ministerstwo Finansów nie deklaruje zmian, a sektor bankowy i klienci pozostają z kwestią niedoprecyzowanych regulacji. W efekcie przyszli kredytobiorcy powinni dokładnie rozważyć swoją strategię – wybór stałej stopy procentowej to nie tylko ochrona przed wzrostem rat, ale potencjalnie także dodatkowy koszt wynikający z braku odpowiednio skonstruowanych przepisów o rekompensatach.
Podpowiedź:
Zobacz, ile możesz zaoszczędzić, korzystając z darmowego kalkulatora kredytu:
•Oblicz nadpłaty do kredytu hipotecznego i poznaj rzeczywisty koszt Twojego zobowiązania.
•Porównaj raty i sprawdź, czy skrócenie okresu kredytowania lub zmniejszenie raty będzie korzystne.
•Przeprowadź symulację możliwych zmian oprocentowania, aby zaplanować bezpieczną spłatę.
Dzięki naszemu kalkulatorowi kredytu hipotecznego zyskasz pełną kontrolę nad swoimi finansami i pewność, że podejmujesz najlepszą decyzję. Wypróbuj go już teraz i przekonaj się, jak łatwo można zoptymalizować spłatę kredytu!
