Ceny mieszkań w mniejszych polskich miastach coraz częściej dorównują, a nawet przewyższają te w największych aglomeracjach — wynika z raportu Otodom Analytics. Wzrost ten spowodowany jest nie tylko rosnącymi kosztami budowy, ale również ograniczoną dostępnością gruntów oraz dynamicznym rozwojem mniejszych ośrodków miejskich.
Tradycyjnie analiza rynku nieruchomości skupia się na siedmiu największych miastach w Polsce: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Łodzi i Trójmieście. Jednak w ostatnich latach zauważalny jest przyspieszony rozwój mniejszych rynków. W ubiegłym roku aż 55% wszystkich lokali oddanych przez deweloperów powstało poza tymi aglomeracjami.
— Lublin, Szczecin, Bydgoszcz, Rzeszów, Kielce i Białystok zbliżają się poziomem inwestycji i cen do największych ośrodków miejskich. Przyciągają coraz więcej inwestorów i charakteryzują się stabilnym wzrostem w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Dlatego śmiało możemy je nazwać rynkami wschodzącymi, które warto obserwować, aby mieć pełen obraz sytuacji w polskim sektorze mieszkaniowym — wskazuje Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics.
Na początku listopada deweloperzy oferowali w Lublinie około 4 tysiące mieszkań i domów, podczas gdy w Białymstoku, najmniejszym mieście w zestawieniu, dostępnych było nieco ponad tysiąc lokali — co odpowiada średniej miesięcznej sprzedaży w Warszawie z ostatniego roku. Całkowita liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów na wszystkich tych rynkach razem wziętych jest zbliżona do aktualnej oferty dostępnej w stolicy.
Mniejsze miasta doganiają największe rynki
Liczba lokali deweloperskich w tych miastach jest wyższa niż rok temu nawet o około 80% w przypadku Szczecina i Kielc. Jednocześnie deweloperzy wprowadzają tam nowe inwestycje do sprzedaży. W październiku w Rzeszowie odnotowano 54% wzrost liczby wprowadzeń rok do roku. W Lublinie wzrost ten wyniósł blisko 30%, a w Bydgoszczy niemal 25%.
Według danych Otodom Analytics, pod względem cen mieszkań mniejsze miasta doganiają największe polskie rynki, a nawet przewyższają te, na których średnie stawki oscylują wokół 11-13 tys. zł/m². — Na taki poziom cen wpływają nie tylko rosnące koszty budowy i ograniczona dostępność gruntów pod nowe inwestycje, ale także dynamiczny rozwój tych miast, wzmacniający popyt na mieszkania — zaznacza Kuniewicz.
Na najdroższym rynku wschodzącym, czyli Szczecinie, cena za metr kwadratowy mieszkania deweloperskiego przekracza 13 tys. zł. To więcej niż średnie ceny w Łodzi (11,5 tys. zł/m²), Katowicach (ok. 12 tys. zł/m²), a nawet Poznaniu (ok. 12,6 tys. zł/m²). W Lublinie przeciętne ceny mieszkań utrzymują się powyżej 11 tys. zł za m² od początku 2024 roku. Najtaniej spośród wymienionych miast jest w Białymstoku, gdzie można nabyć lokal od dewelopera za mniej niż 11 tys. zł/m².
Rozproszony rynek w Polsce
Autorzy raportu wskazują, że rynek mieszkaniowy w Polsce jest rozproszony. W 2023 roku oddano do użytkowania ponad 220 tys. mieszkań i domów, z czego około 138 tys. (62%) wybudowali deweloperzy. Na siedmiu największych rynkach powstało niemal co czwarte mieszkanie, a w przylegających do nich powiatach, tzw. obwarzankach, 19%. Te aglomeracje odpowiadają za 43% podaży wszystkich lokali deweloperskich. Pozostałe zostały wybudowane w mniejszych miastach, miasteczkach i wsiach.
— Na rodzimym rynku mieszkaniowym obecne są zarówno duże firmy deweloperskie o zasięgu krajowym, jak i mniejsze lokalne podmioty realizujące projekty w określonych miastach lub regionach. Różnice w ich strukturze organizacyjnej i dostępnych zasobach kształtują rozmiar i charakter ich inwestycji, od rozległych osiedli z kompleksową infrastrukturą, po niewielkie przedsięwzięcia, dopasowane do specyfiki lokalnych potrzeb oraz możliwości finansowych — zauważa Kuniewicz.
Ekspertka zwraca uwagę, że w przeciwieństwie do takich krajów jak Francja, Hiszpania czy Wielka Brytania, gdzie podaż mieszkań i popyt koncentrują się wokół kilku dominujących miast, polski rynek jest rozproszony i zróżnicowany. — Ta tendencja będzie się utrzymywać, a pozycja mniejszych miast regionalnych będzie się umacniała — podsumowuje.
