W świecie kredytów hipotecznych to jedno z najbardziej fundamentalnych pytań: stałe czy zmienne oprocentowanie? Jeszcze niedawno odpowiedź była dla wielu oczywista – stała stopa dawała poczucie bezpieczeństwa w czasach gwałtownych zmian stóp procentowych. Dziś jednak sytuacja się zmienia, a wybór między opcjami nigdy nie był tak wyrównany od ponad roku.
Rynek się zmienia – kredytobiorcy stają przed nowym dylematem
W lipcu 2025 r. różnica między najtańszymi ofertami kredytów hipotecznych ze stałą i zmienną stopą wynosi zaledwie 0,58 punktu procentowego. Jeszcze jesienią 2024 r. dystans przekraczał 1 pp., a produkty zmiennoprocentowe były wyraźnie mniej konkurencyjne. Przykładowo w listopadzie 2024 r. najlepsza oferta ze stałą stopą wynosiła 6,6%, a zmienna – aż 7,7%.
Dziś ta różnica topnieje w oczach. Z jednej strony to efekt zapoczątkowanego przez RPP cyklu obniżek stóp procentowych. Z drugiej – oczekiwań rynku, że inflacja spadnie trwale poniżej 3 proc., co może utrwalić trend „tańszego pieniądza”.
Zmienna stopa kusi przyszłą obniżką rat, ale z ryzykiem
Jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych (do 2021 r.) zmienne oprocentowanie – oparte o WIBOR plus marża – było bardziej atrakcyjne. Kredytobiorca decydował się wówczas na niższą ratę, ale kosztem ryzyka wzrostu w przyszłości. W czasach szalejącej inflacji i agresywnych podwyżek stóp proporcje się odwróciły: produkty ze stałą stopą stały się niższe „na wejściu”.
Dziś znów wracamy do punktu, gdzie wybór wymaga przemyślenia. Według danych z lipcowego rankingu Bankier.pl, różnice w wysokości raty potrafią sięgać nawet 476 zł miesięcznie, ale bywają też znacznie mniejsze – w jednym z banków to tylko 72 zł.
Banki dostosowują strategię – oferta staje się szersza
Choć oferta kredytów zmiennoprocentowych pozostaje uboższa (nadal nie znajdziemy jej w Banku Millennium czy BNP Paribas), to w ostatnim czasie dołączył do niej VeloBank. Banki, motywowane także rekomendacjami nadzoru finansowego, wciąż jednak intensywnie promują hipoteki oparte na stałej stopie, widząc w tym większą stabilność portfela.
Kredyt „stałoprocentowy” nie zawsze oznacza jedno
Warto pamiętać, że hipoteka o stałym oprocentowaniu nie oznacza raty niezmiennej przez cały okres kredytowania. Najczęściej chodzi o 5-letni okres gwarantowanej stopy, po którym klient otrzymuje nową propozycję na kolejne lata – może ją zaakceptować lub przejść na zmienną stopę. W drugą stronę – ze zmiennej na stałą – zmiana możliwa jest również, choć wiąże się to z renegocjacją warunków umowy.
Czas podejmować decyzje z nową świadomością
Zmniejszający się dystans między produktami oznacza, że kredytobiorcy muszą dziś bardziej świadomie podchodzić do wyboru. W grę wchodzi nie tylko wysokość raty „na start”, ale także gotowość do poniesienia ryzyka zmian w przyszłości. W obecnym otoczeniu makroekonomicznym stawka za bezpieczeństwo nie jest już tak wysoka jak jeszcze rok temu.
Niezależnie od wyboru, jedno jest pewne: czasy bezrefleksyjnego decydowania się na „stałe, bo bezpieczne” lub „zmienne, bo tańsze” – już minęły. Przyszłość kredytobiorców będzie zależeć nie tylko od decyzji RPP, ale także od ich własnej skłonności do ryzyka.
