Zadatek a umowa przedwstępna sprzedaży przy odmowie kredytu przez bank.

Poznaj autora
Udostępnij

Nabywanie nieruchomości z kredytu niesie obawę o odmowę finansowania przez bank i ewentualną utratę zadatku. Zatem, jak chronić się przed tym ryzykiem? A jak sprzedający może zabezpieczyć się przed stratą, jeśli zwiąże się umową przedwstępną?

Definicja zadatku:

To suma wpłacana, zwykle przez kupującego, by zabezpieczyć umowę przedwstępną. Ma on zapewnić, by sprzedający nie zmienił zdania w trakcie trwania procedury kredytowej. Jeśli obie strony dotrzymają umowy, zadatek wlicza się w cenę sprzedaży.

Zadatek w prawie:

Uregulowany w Kodeksie cywilnym. Art. 394 ust. 1 kc mówi, że jeśli umowa nie zostanie wykonana, strona, która dostała zadatek, może go zatrzymać, a ta, która go wpłaciła, może żądać zwrotu dwukrotnie wyższej sumy. Jest to jednak kwestia dyspozytywna, co oznacza, że strony mogą ją regulować inaczej w umowie.

Jak ustalana jest wysokość zadatku?

Choć kodeks nie podaje kwoty, zwyczajowo wynosi ona 10% ceny nieruchomości. Może to być jednak przedmiotem negocjacji, a kwota może być dowolna.

Kiedy zadatek przepada?

Zależy to od tego, czy umowa zostanie wykonana i kto ponosi winę za jej niewykonanie. Ważna jest tutaj winność stron albo jej brak. W przypadku odmowy kredytu przez bank, pytanie brzmi: czy jest to wina kupującego czy okoliczność niezależna?

W praktyce sądowej analizuje się:

  1. Czy kupujący sprawdził zdolność kredytową przed zawarciem umowy?
  2. W ilu bankach ubiegał się o kredyt?
  3. Czy dostarczył wszystkie wymagane dokumenty?
  4. Czy podjął konieczne kroki, by uzyskać kredyt?

Sąd Najwyższy uznał, że jeśli kupujący dołożył staranności, by uzyskać kredyt, ale bank go odmówił, zadatek należy zwrócić.

Możliwości umownego uregulowania zadatku: Zadatek w Kodeksie cywilnym ma charakter dyspozytywny, więc strony mogą ustalić jego warunki inaczej. Możliwości to m.in.:

  1. Wyłączenie winy kupującego w przypadku odmowy kredytu przez 3 banki.
  2. Założenie, że sprzedający może zatrzymać zadatek, jeśli kupujący nie uzyska kredytu w określonym czasie.
  3. Wprowadzenie prawa umownego odstąpienia związane z płatnością odstępnego.

Aby uniknąć nieporozumień, warto skonsultować się z prawnikiem przy sporządzaniu umowy. Powyższy tekst nie jest poradą prawną, a jedynie prywatną opinią autora.

Zapisz się na newsletter!

Bądź na bieżąco z naszymi newsami & ofertami

Thank you for subscribing to the newsletter.

Oops. Something went wrong. Please try again later.

Powiązane posty