Nabywanie nieruchomości z kredytu niesie obawę o odmowę finansowania przez bank i ewentualną utratę zadatku. Zatem, jak chronić się przed tym ryzykiem? A jak sprzedający może zabezpieczyć się przed stratą, jeśli zwiąże się umową przedwstępną?
Definicja zadatku:
To suma wpłacana, zwykle przez kupującego, by zabezpieczyć umowę przedwstępną. Ma on zapewnić, by sprzedający nie zmienił zdania w trakcie trwania procedury kredytowej. Jeśli obie strony dotrzymają umowy, zadatek wlicza się w cenę sprzedaży.
Zadatek w prawie:
Uregulowany w Kodeksie cywilnym. Art. 394 ust. 1 kc mówi, że jeśli umowa nie zostanie wykonana, strona, która dostała zadatek, może go zatrzymać, a ta, która go wpłaciła, może żądać zwrotu dwukrotnie wyższej sumy. Jest to jednak kwestia dyspozytywna, co oznacza, że strony mogą ją regulować inaczej w umowie.
Jak ustalana jest wysokość zadatku?
Choć kodeks nie podaje kwoty, zwyczajowo wynosi ona 10% ceny nieruchomości. Może to być jednak przedmiotem negocjacji, a kwota może być dowolna.
Kiedy zadatek przepada?
Zależy to od tego, czy umowa zostanie wykonana i kto ponosi winę za jej niewykonanie. Ważna jest tutaj winność stron albo jej brak. W przypadku odmowy kredytu przez bank, pytanie brzmi: czy jest to wina kupującego czy okoliczność niezależna?
W praktyce sądowej analizuje się:
- Czy kupujący sprawdził zdolność kredytową przed zawarciem umowy?
- W ilu bankach ubiegał się o kredyt?
- Czy dostarczył wszystkie wymagane dokumenty?
- Czy podjął konieczne kroki, by uzyskać kredyt?
Sąd Najwyższy uznał, że jeśli kupujący dołożył staranności, by uzyskać kredyt, ale bank go odmówił, zadatek należy zwrócić.
Możliwości umownego uregulowania zadatku: Zadatek w Kodeksie cywilnym ma charakter dyspozytywny, więc strony mogą ustalić jego warunki inaczej. Możliwości to m.in.:
- Wyłączenie winy kupującego w przypadku odmowy kredytu przez 3 banki.
- Założenie, że sprzedający może zatrzymać zadatek, jeśli kupujący nie uzyska kredytu w określonym czasie.
- Wprowadzenie prawa umownego odstąpienia związane z płatnością odstępnego.
Aby uniknąć nieporozumień, warto skonsultować się z prawnikiem przy sporządzaniu umowy. Powyższy tekst nie jest poradą prawną, a jedynie prywatną opinią autora.
