Polska należy do krajów OECD z największymi nierównościami regionalnymi, co znacząco wpływa na rynek mieszkaniowy. Różnice w rozwoju gospodarczym poszczególnych regionów przekładają się na zróżnicowanie cen nieruchomości, a także sytuację na rynku pracy.
Polska, podobnie jak wiele innych krajów, zmaga się z problemem dużych dysproporcji między bogatymi a biedniejszymi regionami, co wpływa zarówno na ceny mieszkań, jak i możliwości ich zakupu przez mieszkańców.
Warszawocentryzm i nierówności na rynku nieruchomości
W dyskusji o rynku mieszkaniowym często pojawia się zjawisko tzw. „warszawocentryzmu”. Oznacza to nadmierne skupienie mediów i ekspertów na sytuacji w stolicy oraz w największych miastach wojewódzkich, co sprawia, że mniejsze ośrodki są często pomijane. Tymczasem, analiza cen i sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce powiatowej pokazuje istotne różnice w dostępności mieszkań i lokalnych warunkach gospodarczych.
Regionalne zróżnicowanie cen metra kwadratowego
Jednym z kluczowych wskaźników pokazujących nierówności na rynku nieruchomości są ceny za metr kwadratowy mieszkań. Dane z 2022 roku pokazują, że w wielu powiatach i mniejszych miastach w Polsce ceny nieruchomości były znacznie niższe niż w dużych miastach. W niektórych lokalizacjach średnia cena za metr kwadratowy wynosiła mniej niż 5000 zł. W skrajnych przypadkach można było znaleźć mieszkania sprzedawane za mniej niż 4000 zł/m², co w zestawieniu z rosnącymi cenami mieszkań w największych miastach kraju pokazuje wyraźną przepaść.
Ubiegłoroczne wzrosty cen mieszkań, które według GUS wyniosły średnio 13%, nieco zmieniły sytuację na rynku, jednak wiele powiatów nadal cechuje się niskimi cenami w porównaniu z największymi ośrodkami miejskimi. Wzrost cen w mniejszych miastach był często mniejszy od ogólnokrajowej średniej, co sprawia, że te lokalizacje nadal stanowią tańszą alternatywę dla mieszkańców dużych aglomeracji.
Najtańsze powiaty: Bezrobocie i niskie płace
Analiza 25% powiatów i miast na prawach powiatu z najniższymi medianowymi cenami sprzedawanych mieszkań w 2022 roku dostarcza interesujących wniosków. W tej grupie lokalizacji, gdzie ceny wynosiły do 4100 zł/m², widoczne były powiązania między niskimi cenami a gorszą sytuacją na rynku pracy oraz niższymi zarobkami.
Eksperci RynekPierwotny.pl zauważyli, że w powiatach z najniższymi cenami nieruchomości stopa bezrobocia była średnio o 91% wyższa niż ogólnopolska średnia. Zaledwie 15 spośród analizowanych powiatów miało bezrobocie mniejsze od średniej krajowej. W tych regionach średnie wynagrodzenia brutto były o 17% niższe od krajowej średniej, a tylko cztery powiaty cechowały się zarobkami powyżej średniej krajowej.
Te dane pokazują, że nie tylko na rynku nieruchomości widoczna jest “Polska dwóch prędkości”, ale również w kontekście rynku pracy i zarobków. Mniejsze miasta i powiaty borykają się z wyższym bezrobociem i niższymi płacami, co wpływa na niższy popyt na mieszkania, a w konsekwencji także na ich niższe ceny.
Nierówności rozwojowe kształtują rynek mieszkaniowy
Wnioski płynące z analizy najtańszych rynków mieszkaniowych podkreślają ważny, choć często pomijany problem, jakim jest duże zróżnicowanie rozwojowe między polskimi regionami. Dysproporcje te mają bezpośredni wpływ na rynek mieszkaniowy i inne aspekty mieszkalnictwa, takie jak budownictwo społeczne.
Z danych OECD Regional Outlook 2023 wynika, że Polska plasuje się na trzecim miejscu wśród krajów OECD pod względem różnic rozwojowych między najlepiej i najgorzej rozwiniętymi regionami. W 2020 roku różnice w poziomie PKB per capita między 20% najlepiej i najgorzej rozwiniętych regionów były w Polsce jednymi z największych w Europie, ustępując jedynie Turcji i Słowacji.
Co więcej, w latach 2010-2020 Polska odnotowała najszybszy wzrost regionalnych nierówności rozwojowych wśród krajów OECD, co jest niepokojącym zjawiskiem. Wzrost ten ma znaczący wpływ na rynek nieruchomości, zwłaszcza w kontekście problemów, z jakimi borykają się mniejsze miasta i powiaty. W dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, brakuje dostępnych cenowo mieszkań, podczas gdy w mniejszych ośrodkach wiele nieruchomości pozostaje pustych.
Puste domy na wsi – obraz nierówności
Przykładem wyzwań związanych z nierównościami regionalnymi jest sytuacja na polskiej wsi. Wiosną 2021 roku GUS oszacował, że na terenie kraju znajduje się około 600 tys. pustych domów, głównie na obszarach wiejskich. Wielu młodych ludzi opuszcza te regiony, szukając lepszych warunków pracy i życia w dużych miastach. Zjawisko to jeszcze bardziej pogłębia różnice rozwojowe między regionami i negatywnie wpływa na lokalne rynki mieszkaniowe, na których brakuje zarówno popytu, jak i inwestycji.
Podsumowanie: Polska dwóch prędkości
Polska jest krajem o dużych dysproporcjach regionalnych, które mają istotny wpływ na rynek mieszkaniowy. W dużych miastach ceny mieszkań rosną, a dostępność mieszkań staje się coraz większym problemem, podczas gdy w mniejszych ośrodkach ceny są znacznie niższe, lecz brakuje tam popytu, lepszych warunków pracy i wyższych zarobków.
Te nierówności rozwojowe pogłębiają istniejące wyzwania, takie jak brak mieszkań o przystępnych cenach w dużych miastach czy puste domy na obszarach wiejskich. Zjawisko “Polski dwóch prędkości” wpływa na sytuację mieszkaniową w całym kraju, zmuszając wielu Polaków do migracji w poszukiwaniu lepszych warunków życia. W nadchodzących latach polityka mieszkaniowa i regionalna będzie musiała odpowiedzieć na te wyzwania, aby zminimalizować negatywne skutki rosnących nierówności.
Źródło: rynekpierwotny.pl
