Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę stabilizacji, a dynamika wzrostów, która jeszcze niedawno napędzała sektor, wyraźnie słabnie.
Najnowsze dane Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) wskazują, że w listopadzie 2024 roku ceny mieszkań w największych miastach utrzymały się praktycznie na niezmienionym poziomie w porównaniu z poprzednim miesiącem. Długotrwała presja cenowa, obserwowana intensywnie zwłaszcza w latach 2022–2023, ustąpiła miejsca stabilizacji, którą analitycy odnotowują konsekwentnie od kwietnia 2024 r.
Ceny stabilne już ponad pół roku
W 6 największych ośrodkach miejskich Polski – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Gdańsku – ceny metra kwadratowego w listopadzie pozostały w zasadzie na tym samym poziomie, co w październiku. Ten stan równowagi nie jest przypadkowy: od wiosny 2024 roku na rynku nieruchomości widoczne jest wyhamowanie trendu wzrostowego. W efekcie, zarówno w stolicach regionów, jak i w miastach średniej wielkości (100–500 tys. mieszkańców), ceny lokali mieszkaniowych przestały dynamicznie rosnąć. Co więcej, w najmniejszych ośrodkach (do 100 tys. mieszkańców) w listopadzie odnotowano nawet nieznaczny, 0,6-procentowy spadek cen w ujęciu miesięcznym.
Dane PIE wskazują, że w największych miastach takich jak Warszawa czy Kraków, ceny są obecnie nieco niższe niż jeszcze w kwietniu 2024 r. Z drugiej strony, Gdańsk wyróżnia się na tle innych metropolii – w ciągu ostatniego półrocza średni koszt metra kwadratowego wzrósł tam o 4,5 proc. W skali całego kraju, średnia cena 1 m² mieszkania to 11,7 tys. zł, natomiast w 6 największych miastach – aż 15,6 tys. zł. Te dane wskazują na wciąż istotne różnice regionalne oraz na pewną odporność niektórych rynków lokalnych na proces stabilizacji.
Zanika presja rocznych wzrostów
Jednym z najbardziej wymownych wskaźników słabnącej presji na wzrost cen jest fakt, że w listopadzie 2024 r. pięć z sześciu największych miast po raz pierwszy od półtora roku nie odnotowało już dwucyfrowych wzrostów cen w skali rocznej. W Krakowie, Łodzi i Poznaniu ceny są wyższe o około 6,5 proc. niż w listopadzie 2023 r., w Warszawie – o 8 proc., a we Wrocławiu – o 9,7 proc. Tylko Gdańsk utrzymuje dwucyfrową dynamikę (powyżej 10 proc. rok do roku), co stanowi wyjątek na tle reszty kraju.
Spadek tempa wzrostu cen to jeden z powodów, dla których analitycy PIE prognozują dalszą redukcję rocznej dynamiki w najbliższych miesiącach. Najsilniejsze zwyżki obserwowano pod koniec 2023 r., w czasie gdy popyt na mieszkania był wzmocniony łatwiejszym dostępem do kredytów i obawami przed dalszymi podwyżkami cen. Jednak obecny klimat na rynku, przy rosnącej niepewności gospodarczej i ostrożności kredytowej, sprzyja stabilizacji.
Podaż i popyt w stanie równowagi – co dalej?
Mimo że z punktu widzenia kupujących stabilizacja cen powinna być sygnałem sprzyjającym podjęciu decyzji o zakupie, eksperci wskazują na wyhamowanie popytu, które może utrzymać się w drugiej połowie roku. Brak silnych wzrostów cen nie jest bowiem dostatecznym bodźcem dla potencjalnych nabywców – wielu z nich nadal czeka na wyraźniejsze obniżki lub poprawę sytuacji na rynku kredytowym. W konsekwencji nie należy oczekiwać zwiększenia sprzedaży, a co za tym idzie, znaczącego pobudzenia rynku.
Sytuacja podażowa, choć pozornie dobra, także nie jest stabilna. W listopadzie 2024 r. zasób mieszkań na sprzedaż w 6 największych miastach nieco się zmniejszył po dwóch miesiącach wzrostów. Jednocześnie była to trzecia najwyższa podaż w skali roku po kwietniu i październiku. Średnio na tych rynkach do oferty trafiało 6,4 tys. nowych ofert tygodniowo. W miastach średnich (100–500 tys. mieszkańców) i małych (do 100 tys.) nastąpił również nieznaczny spadek liczby dostępnych lokali, a w porównaniu z kwietniem 2024 r. jest ona wyraźnie niższa. To pokazuje, że ilość nowych mieszkań wprowadzanych na rynek zaczyna się kurczyć, co z czasem może wpłynąć na podaż i dalszą stabilizację cen.
Warto zauważyć, że w listopadzie 2024 r. oferta była o ok. 9 proc. wyższa niż przed rokiem, a w największych miastach wzrosła aż o 16 proc. W mniejszych ośrodkach sytuacja wygląda odwrotnie – liczba mieszkań zmalała o niecałe 17,5 proc. Wskaźniki te sugerują, że rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany pod względem lokalizacji. Podczas gdy duże miasta mogą cieszyć się względnie bogatą ofertą, mniejsze ośrodki doświadczają presji na podaż.
Budownictwo wciąż w natarciu, ale oddanych mieszkań mniej
Interesujące jest to, że pomimo stabilizacji cen i wyhamowania popytu, sektor budowlany wciąż pozostaje aktywny. Od stycznia do października 2024 r. rozpoczęto budowę 204 tys. mieszkań – to drugi najwyższy wynik w analogicznym okresie po rekordowym 2021 r. (238 tys. nowych inwestycji). Rozpoczynanie nowych projektów świadczy o długoterminowym optymizmie deweloperów, którzy liczą na odbicie popytu w przyszłości lub kierują swoją ofertę do określonych nisz rynkowych.
Również liczba wydawanych pozwoleń na budowę wzrosła o 23 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2023 r. (243 tys. pozwoleń w 2024 r. vs. 198 tys. w 2023 r.), co sugeruje, że inwestorzy przygotowują się na kolejne lata. Paradoksalnie jednak liczba oddanych do użytku mieszkań w okresie styczeń–październik 2024 r. spadła do 162 tys., co jest najniższym wynikiem od 2018 r. i o 10 proc. gorszym niż w analogicznym okresie 2023 r. Ta rozbieżność między liczbą nowych projektów a mniejszą liczbą oddawanych lokali może oznaczać opóźnienia realizacyjne, ostrożność wykonawców lub przeniesienie ciężaru na inwestycje, które dopiero będą wchodzić w kolejne fazy realizacji.
Prognozy
Eksperci PIE przewidują, że stabilizacja cen utrzyma się w kolejnych miesiącach, a dynamika rocznego wzrostu cen będzie nadal słabnąć. Sytuacja makroekonomiczna i postawa potencjalnych nabywców nie sprzyjają intensyfikacji popytu, a niższe zainteresowanie zakupami może skutecznie hamować dalsze wzrosty cen. Nawet jeśli popyt zacznie słabnąć, nie należy oczekiwać masowych obniżek cen – wysoki koszt gruntów, materiałów budowlanych i robocizny wciąż wyznaczają pewną dolną granicę.
W dłuższej perspektywie to właśnie równowaga między popytem a podażą oraz zdolność do elastycznego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe zdecydują o kształcie rynku nieruchomości. Stabilizacja cen, choć pozornie mniej atrakcyjna dla sprzedających, może przynieść większą przewidywalność dla kupujących i inwestorów, sprzyjając stopniowemu porządkowaniu sektora. Deweloperzy będą musieli dostosować swoją strategię do nowej rzeczywistości rynkowej, uwzględniając zarówno zmniejszoną podaż, jak i nowe inwestycje, które wkrótce zasilą rynek.
