Od pięciu lat rynek mieszkaniowy w Polsce zaskakuje nawet ekspertów. Dane Narodowego Banku Polskiego oraz Otodom pokazują, że od 2020 roku ceny transakcyjne mieszkań deweloperskich w siedmiu największych miastach wzrosły średnio o 70 proc., a ogłoszeniowe o 66,5 proc.. Co więcej – choć liczba dostępnych lokali jest dziś większa niż rok temu, realne koszty zakupu mieszkań nadal rosną.
Paradoks stabilnych ofert i rosnących transakcji
W sierpniu 2025 roku na rynku było 62,5 tys. mieszkań deweloperskich, czyli o 22 proc. więcej niż rok wcześniej. Teoretycznie taka podaż powinna działać stabilizująco na ceny. Jednak wbrew oczekiwaniom, stawki transakcyjne wciąż rosną. – „Lipiec był najmocniejszym miesiącem sprzedażowym tego roku, a liczba sprzedanych mieszkań deweloperskich na głównych rynkach była o 59 proc. wyższa niż rok wcześniej. Sierpień utrzymał tę dynamikę – 3,5 tys. transakcji oznacza wzrost o 45 proc. rdr” – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Niższe stopy procentowe napędzają popyt
Ekspertka podkreśla, że kluczowym czynnikiem są obniżki stóp procentowych. Niższe raty i większa zdolność kredytowa sprawiają, że więcej osób decyduje się na zakup. Co istotne, obecni kupujący nie korzystają już z preferencyjnych programów takich jak „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który w 2023 roku sztucznie napędzał popyt. – „To nowa grupa nabywców – osoby, które bez wsparcia państwa stać dziś na kredyt hipoteczny. Poprawiające się warunki finansowania skłaniają ich do finalizacji transakcji” – wyjaśnia Kuniewicz.
Rynek odporny na zawirowania
Z danych NBP wynika, że na rynku wtórnym w latach 2020–2025 ceny ofertowe wzrosły o 57 proc., a transakcyjne o 64 proc. Jeszcze pięć lat temu mieszkania sprzedawały się średnio o 14 proc. taniej niż wynosiła cena ofertowa. Dziś ta różnica zmalała do 9 proc., co pokazuje, że kupujący są skłonni akceptować wyższe stawki.
Najmocniej wzrosty widać w Warszawie i Krakowie, gdzie ograniczona podaż w atrakcyjnych lokalizacjach spotyka się z nieustającym popytem. – „Dane te sugerują, że polski rynek mieszkaniowy pozostaje odporny na wahania gospodarcze, a popyt utrzymuje się na wysokim poziomie” – dodaje ekspertka Otodom.
Wnioski dla kupujących i inwestorów
Obecna sytuacja pokazuje, że rynek mieszkaniowy w Polsce wciąż ma potencjał wzrostowy, nawet w warunkach rosnącej podaży. Kluczowym czynnikiem pozostają koszty finansowania, a ich spadek wyraźnie przełożył się na większą aktywność kupujących.
Dla inwestorów oznacza to utrzymującą się atrakcyjność mieszkań jako formy lokowania kapitału. Z kolei osoby planujące zakup na własne potrzeby muszą liczyć się z tym, że stabilizacja cen – na razie – pozostaje odległą perspektywą.
