W sierpniu 2024 roku, rynek nieruchomości wtórnych przyniósł interesujące zmiany w największych polskich miastach. Pomimo wzrostu liczby ofert mieszkań, ceny na rynku wtórnym w wielu miejscach nadal rosły, co świadczy o skomplikowanej dynamice popytu i podaży.
Dane z portalu GetHome.pl pokazują, że mimo zwiększonej podaży mieszkań, ceny za metr kwadratowy na rynku wtórnym wzrosły w takich miastach jak Wrocław, Poznań, Trójmiasto oraz w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. W Warszawie i Łodzi ceny utrzymały się na poziomie z lipca, podczas gdy w Krakowie odnotowano ich spadek.
Wzrost liczby mieszkań na rynku wtórnym
W sierpniu nastąpił wzrost liczby mieszkań dostępnych na rynku wtórnym w większości największych miast. Dane z GetHome.pl pokazują, że liczba unikalnych ofert w całym kraju wzrosła o 12% w porównaniu do lipca, osiągając poziom 176,5 tys. To wyraźny skok w porównaniu do stanu z grudnia 2023 roku, kiedy na rynku znajdowało się o 43% mniej ofert. Warszawa była liderem pod względem wzrostu podaży, gdzie liczba dostępnych mieszkań zwiększyła się o 5%, natomiast w Krakowie wzrost wyniósł 3%, a w Łodzi 2%.
Wzrost liczby ofert nie był jednak jednolity we wszystkich metropoliach. W Trójmieście liczba dostępnych mieszkań spadła o 2%, co mogło wpłynąć na zakończenie trzymiesięcznego okresu stabilizacji cen i wzrost o 1% w sierpniu. Wzrost podaży mieszkań widoczny był również w Poznaniu (5%) oraz we Wrocławiu (3%), jednak w tych miastach ceny nie tylko nie spadły, ale wzrosły, co jest dowodem na to, że najtańsze lokale znikały z oferty, a pozostałe – droższe – podnosiły średnią cenę.
Dynamika cen w największych miastach
Pomimo zwiększonej liczby mieszkań na rynku wtórnym, sierpień przyniósł podwyżki cen w czterech z siedmiu analizowanych metropolii. Najbardziej zauważalny wzrost cen miał miejsce w Poznaniu, gdzie średnia cena ofertowa metra kwadratowego wzrosła aż o 3%. W efekcie, ceny w stolicy Wielkopolski przekroczyły pułap 12 tys. zł za m², co jest rekordem na tamtejszym rynku.
We Wrocławiu i Trójmieście ceny wzrosły o 1%, osiągając odpowiednio 14,3 tys. zł/m² i 15,5 tys. zł/m². Mimo wzrostu ofert w tych miastach, ceny utrzymały tendencję wzrostową, co według ekspertów związane jest z wycofaniem z rynku najtańszych ofert. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, takich jak Katowice, Chorzów czy Sosnowiec, ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły o 2%, a średnia cena metra kwadratowego osiągnęła 8,6 tys. zł.
Z kolei w Warszawie i Łodzi, ceny w sierpniu pozostały na poziomie z lipca. W stolicy ceny wynosiły średnio 18,2 tys. zł/m², co czyni ją najdroższym rynkiem wtórnym w Polsce. Łódź, z cenami wynoszącymi 8,7 tys. zł/m², pozostaje jednym z najtańszych dużych miast, choć i tam widać wzrosty w dłuższej perspektywie.
W Krakowie zaś zanotowano spadek cen o 1%, co uczyniło sierpień czwartym z rzędu miesiącem, w którym ceny w tym mieście nie wzrosły. Średnia cena za metr kwadratowy wynosiła tam nieco poniżej 17,5 tys. zł, co plasuje Kraków na drugim miejscu pod względem najdroższych miast po Warszawie.
Zmiany cen w perspektywie rocznej
Analizując dane z całego 2024 roku, największy wzrost cen odnotowano w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie ceny za mieszkania z drugiej ręki wzrosły aż o 10% w stosunku do początku roku. Poznań, Wrocław i Łódź zajęły wspólnie drugie miejsce, z rocznym wzrostem cen wynoszącym 7%. W Warszawie i Krakowie wzrost cen był nieco mniejszy i wyniósł około 5%, natomiast Trójmiasto odnotowało najniższy wzrost cen, wynoszący 3%.
Mimo to, Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia oraz Łódź pozostają jednymi z najtańszych rynków nieruchomości wtórnych w kraju. Wynika to z faktu, że w tych miastach dominują mieszkania z czasów PRL-u oraz stare kamienice, które są wyraźnie tańsze od nowych inwestycji.
Rynek pierwotny vs. rynek wtórny
Ciekawym zjawiskiem na rynku nieruchomości w Polsce jest to, że w niektórych miastach ceny mieszkań na rynku wtórnym są wyższe niż na rynku pierwotnym. W sierpniu 2024 roku jedynie w Warszawie i Krakowie średnia cena metra kwadratowego mieszkań „z drugiej ręki” przewyższała ceny na rynku pierwotnym. Jeszcze dwa miesiące wcześniej do tej grupy należały również Wrocław i Trójmiasto, jednak w tych miastach wzrosty cen na rynku pierwotnym przewyższyły te na wtórnym.
Wyjątkiem pozostaje Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie od początku 2024 roku ceny na rynku wtórnym rosły szybciej niż na pierwotnym. To zjawisko można tłumaczyć specyficznym charakterem lokalnej oferty – wiele mieszkań pochodzi tam z poprzednich dekad, co obniża ich ceny w porównaniu do nowych inwestycji.
Rekordowa liczba ofert, ale spadek popytu?
Warto również zauważyć, że mimo rekordowej liczby ofert w sierpniu, z rynku wtórnego wycofano jedynie 25,5 tys. ogłoszeń, czyli o 25% mniej niż miesiąc wcześniej. Może to sugerować osłabienie popytu na mieszkania z drugiej ręki, chociaż nie jest to jednoznaczne. Część sprzedających mogła wycofać swoje oferty ze względu na brak chętnych nabywców, a niektórzy po prostu odłożyli transakcje na później, licząc na lepsze warunki sprzedaży.
Podsumowanie
Sierpień 2024 roku na rynku mieszkań wtórnych w Polsce przyniósł złożoną sytuację, gdzie wzrost liczby ofert nie zawsze prowadził do spadku cen. Wręcz przeciwnie, w wielu miastach, mimo większej podaży, ceny rosły, co wynikało z wycofywania najtańszych ofert z rynku. Poznań, Wrocław i Trójmiasto odnotowały wyraźne podwyżki, podczas gdy w Warszawie i Łodzi ceny pozostały stabilne. W Krakowie, mimo dużej podaży, ceny nieznacznie spadły.
Perspektywy na nadchodzące miesiące są niepewne. Jeśli liczba ofert nadal będzie rosła, a popyt pozostanie na niskim poziomie, możemy spodziewać się dalszej stabilizacji cen lub ich spadków. Z kolei w miastach, gdzie rynek jest mniej dynamiczny, ceny mogą nadal rosnąć, szczególnie jeśli brak będzie tańszych mieszkań w ofercie.
