Wymóg posiadania wkładu własnego to jedna z pierwszych przeszkód, z jaką musi zmierzyć się przyszły kredytobiorca. Wymóg ten wynika z „Rekomendacji S” Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która zaleca bankom, aby nie kredytowały pełnej (100%) wartości nieruchomości.
Na ogół rekomendacja zakłada minimum 20% wartości, choć niektóre banki godzą się na niższy udział własny, pod warunkiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia spłaty.
Okazuje się jednak, że wkład własny nie musi być wyłącznie gotówką. Może nim być m.in. wartość posiadanej działki (przy budowie domu), inna wolna od obciążeń nieruchomość, a nawet środki zgromadzone na rachunku PPK (Pracowniczych Planów Kapitałowych). Jak zatem skorzystać z możliwości pokrycia wkładu własnego dzięki PPK i na co zwrócić uwagę?
Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?
Według KNF ograniczenie wysokości kredytu do maksymalnie 80% wartości nieruchomości (lub 90%, jeśli zostanie wykupione dodatkowe ubezpieczenie) zwiększa bezpieczeństwo systemu bankowego. Gdy klient dysponuje częścią kapitału, jest statystycznie bardziej rzetelny w spłacie rat.
Z danych zawartych w Raporcie AMRON-SARFiN 2/2024 wynika, że w II kwartale 2024 roku 1,92% kredytów hipotecznych było zagrożonych (raty nie wpływały przez ponad 90 dni). Wprawdzie część z tych zadłużeń pochodzi jeszcze sprzed wprowadzenia obowiązkowego wkładu (przed 2014 r.), ale te dane wciąż pokazują, że ryzyko niespłacania istnieje i banki starają się je minimalizować.
Co może być wkładem własnym?
Warto przypomnieć, że wkład własny nie jest przelewany na konto banku, lecz stanowi część ceny, którą płacisz sprzedającemu nieruchomość. Choć najpopularniejszą formą wkładu są środki na rachunku oszczędnościowym lub lokacie, w praktyce może to być również:
•Inna nieruchomość – najczęściej stosowane przy budowie domu, gdy wartość działki można wliczyć jako wkład.
•Środki zgromadzone w IKE/IKZE – banki mogą uznać je jako zabezpieczenie spłaty.
•Książeczka mieszkaniowa – według szacunków PKO BP, w wielu polskich domach wciąż znajdują się nieaktywowane książeczki, z których można uzyskać premię nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
•Zaliczka lub zadatek – wpłacony przy umowie przedwstępnej.
•Pracownicze Plany Kapitałowe (PPK) – system długoterminowego oszczędzania, z którego środki (nawet do 100% zgromadzonych) można wykorzystać na cele mieszkaniowe.
Właśnie na tej ostatniej opcji skupimy się bliżej.
Pracownicze Plany Kapitałowe (PPK) – jak to działa?
PPK to program dla osób zatrudnionych na umowach, od których odprowadzane są składki emerytalno-rentowe. Na rachunek PPK co miesiąc wpływają składki od pracownika (2% wynagrodzenia), pracodawcy (1,5%), a państwo dodatkowo przekazuje wpłatę powitalną (250 zł) i corocznie dopłaca po 240 zł. Uczestnicy mogą zwiększyć wpłaty powyżej stawek podstawowych (np. dodatkowo do 2% ze strony pracownika i do 2,5% ze strony pracodawcy).
Według danych na koniec 2023 roku, w PPK zgromadzono łączne aktywa netto o wartości ok. 22 mld zł, a w samym programie uczestniczyło prawie 4 mln Polaków. Warto więc wiedzieć, że te środki mogą realnie wesprzeć plany mieszkaniowe.
PPK na wkład własny do kredytu – jak uzyskać wypłatę?
Przepisy pozwalają na wypłatę środków z PPK przed 45. rokiem życia, aby pokryć wkład własny na:
•zakup domu lub mieszkania,
•budowę domu,
•nabycie udziału w nieruchomości gruntowej,
•nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
•nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
•nabycie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
•udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu.
Co istotne – w tym przypadku można wypłacić nawet 100% zgromadzonych oszczędności bez potrąceń. Warunek jest jeden: należy je później zwrócić na swój rachunek PPK (w ciągu 15 lat od chwili ich pobrania). Prawo do takiej wypłaty przysługuje tylko raz.
Najlepiej rozpocząć zwracanie pobranych środków najpóźniej 5 lat po ich wypłacie – w przeciwnym razie musimy liczyć się z konsekwencjami podatkowymi. Jeśli bowiem środki nie zostaną zwrócone w określonym terminie, zapłacimy 19% podatku od zysków kapitałowych.
Jak złożyć wniosek o wypłatę?
1.Sprawdź, kto prowadzi Twój rachunek PPK – będzie to instytucja finansowa (np. TFI, bank lub inna instytucja) wybrana przez Twojego pracodawcę.
2.Złóż wniosek o wypłatę – wskaż w nim cel (np. zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub domu), a także podaj szczegóły dotyczące planowanego kredytu.
3.Określ harmonogram zwrotu – deklarujesz, w jakim terminie i na jakich zasadach zaczynasz zwracać pobrane środki na rachunek PPK.
4.Odbierz środki – po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku instytucja finansowa wypłaci kwotę, o jaką wnioskowałeś (do 100% zgromadzonej sumy).
Wypłata z PPK z kilku rachunków
Możesz mieć więcej niż jeden rachunek PPK (np. przy zmianie pracodawcy). Jeśli zamierzasz przeznaczyć środki na ten sam cel (zakup lub budowę nieruchomości), umowy muszą jasno określać, że całość pieniędzy zostanie wykorzystana w ramach jednej inwestycji. Gdy o kredyt ubiega się małżeństwo, możecie skorzystać z rachunków PPK obojga małżonków.
Nawet po wypłacie środków w ramach wkładu własnego nadal automatycznie oszczędzasz w PPK. Nie ma więc ryzyka, że wypłata definitywnie „zamknie” Ci drogę do dalszego gromadzenia kapitału w tej formie.
Podsumowanie
Skorzystanie z PPK jako wkładu własnego do kredytu hipotecznego może być atrakcyjną opcją dla osób, które nie zgromadziły wystarczającej kwoty w gotówce, ale przez kilka lat odkładały pieniądze w ramach Pracowniczych Planów Kapitałowych.
•Banki wymagają wkładu własnego z powodów bezpieczeństwa i optymalizowania ryzyka kredytowego.
•Wkład własny nie musi być wyłącznie gotówką – może nim być choćby wartość nieruchomości, środki z IKE/IKZE, książeczka mieszkaniowa, zaliczka czy właśnie fundusze z PPK.
•Warunkiem wypłaty z PPK przed 45. rokiem życia jest przeznaczenie jej na cele mieszkaniowe (np. zakup lokalu lub domu).
•Możesz wypłacić nawet 100% środków, ale należy je zwrócić w ciągu 15 lat, aby uniknąć podatku od zysków kapitałowych (19%).
Dzięki temu rozwiązaniu droga do własnego M może stać się znacznie krótsza – zwłaszcza dla tych, którzy regularnie oszczędzali w PPK i planują w niedalekiej przyszłości zakup mieszkania czy domu. Choć wymaga to dodatkowej formalności w postaci złożenia wniosku i ustalenia warunków zwrotu, może okazać się znacznie korzystniejsze niż korzystanie z kredytów czy pożyczek na wyższy procent.
