Oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych w Polsce należy dziś do najwyższych w całej Unii Europejskiej. Według danych z lipca 2025 r. wynosiło ono 6,69 proc., co plasuje nasz kraj na niechlubnym drugim miejscu – zaraz po Węgrzech (6,97 proc.).
Dla porównania, we Francji oprocentowanie wynosiło zaledwie 3 proc., w Niemczech 3,68 proc., a na Malcie zaledwie 1,76 proc. Oznacza to, że polski kredyt mieszkaniowy jest ponad dwukrotnie droższy od francuskiego.
Różnice te przekładają się bezpośrednio na raty, które płacą kredytobiorcy. Według raportu Rankomat.pl i Rentier.io rata trzydziestoletniego kredytu na 500 tys. zł wynosi w Polsce ok. 3223 zł, podczas gdy przy francuskim oprocentowaniu byłoby to zaledwie 2108 zł. To aż 52 proc. różnicy miesięcznie.
Systemowy problem polskich kredytów
– Polak nie ma innego wyboru niż kredyt – mówi w rozmowie z money.pl Tomasz Błeszyński, niezależny ekspert rynku nieruchomości. Jak tłumaczy, źródłem problemu jest brak w Polsce prawdziwego banku hipotecznego. Zamiast wyspecjalizowanych instytucji kredytujących nieruchomości, hipoteczne produkty są jedynie „doklejane” do oferty banków uniwersalnych.
– Banki wcale nie traktują kredytów mieszkaniowych jako atrakcyjnego produktu. Trzymają je w ofercie, bo muszą, ale wolą zarabiać na innych aktywach. To automatycznie wpływa na marże i oprocentowanie – podkreśla ekspert.
Według Błeszyńskiego problem ma również wymiar społeczno-ekonomiczny. Rynek najmu w Polsce jest słabo rozwinięty, a przeciętnego obywatela nie stać na zakup mieszkania za gotówkę. – Na zachodzie Europy ludzie mają wybór między najmem a własnością, a banki konkurują między sobą. U nas tej konkurencji właściwie nie ma – dodaje.
Banki niechętne kredytom mieszkaniowym
Ekspert zauważa, że banki traktują kredyty hipoteczne jako „zło konieczne”. – Prowadzę szkolenia dla instytucji finansowych i widzę, że kredyt hipoteczny jest produktem, który banki oferują tylko dlatego, że muszą. W dodatku często selekcjonują klientów według zawodu i dochodów – jednym chętniej pożyczą, innym wcale – mówi.
Sytuację może pogorszyć planowany przez rząd wzrost podatku CIT dla sektora bankowego – z obecnych 19 proc. do 30 proc. w 2026 r., a w kolejnych latach stopniowo do 23 proc. – Każde dodatkowe obciążenie fiskalne banki przerzucą na klientów w formie wyższych marż i opłat – ocenia Błeszyński.
Setki tysięcy złotych różnicy
Jak obliczył Piotr Juszczyk, ekspert podatkowy z InFakt.pl, przeciętny polski kredytobiorca zaciągający 30-letni kredyt na 500 tys. zł płaci dziś miesięcznie ok. 3,2 tys. zł raty. We Francji lub Hiszpanii byłoby to około 2 tys. zł, a na Malcie niespełna 1,8 tys. zł. Oznacza to, że Polacy przepłacają co miesiąc nawet 1–1,5 tys. zł. W skali roku daje to różnicę rzędu 18 tys. zł, a w całym okresie kredytowania – setki tysięcy złotych.
– Gdybyśmy mieli oprocentowanie na poziomie średniej unijnej, wielu kredytobiorców odetchnęłoby z ulgą. Niestety, realia są zupełnie inne – podkreśla Juszczyk.
Ceny mieszkań: lokalne spadki, globalna stagnacja
Według raportu Rankomat.pl i Rentier.io, w pierwszych ośmiu miesiącach 2025 r. ceny mieszkań w 17 największych miastach Polski spadły średnio o 1 proc. Największe obniżki odnotowano w Radomiu (–9,1 proc.) i Sosnowcu (–8,6 proc.). Z kolei w Gdańsku i Poznaniu ceny rosły odpowiednio o 7,5 i 5,4 proc.
Choć sierpień przyniósł względną stabilizację, wysokie stopy procentowe wciąż ograniczają popyt. Sytuacja zaczyna się jednak poprawiać – po trzeciej w tym roku obniżce stóp przez Radę Polityki Pieniężnej wzrosło zainteresowanie kredytami. We wrześniu banki udzieliły ich na łączną kwotę blisko 10 mld zł, co niemal zrównało się z rekordowym okresem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”
Zdolność kredytowa Polaków również wzrosła. Przykładowa para bez dzieci z dochodem 12 tys. zł netto może dziś pożyczyć średnio 874 tys. zł – o 115 tys. zł więcej niż na początku roku. Rodzina z dwójką dzieci i dochodem 20 tys. zł netto ma zdolność na poziomie 1,48 mln zł, czyli o 220 tys. zł wyższą niż w styczniu.
Czy będzie taniej?
Choć pierwsze sygnały ożywienia na rynku nieruchomości napawają optymizmem, eksperci nie mają złudzeń – wysokie koszty finansowania pozostaną z nami jeszcze długo. Polska, w przeciwieństwie do krajów zachodnich, wciąż nie posiada efektywnego systemu kredytów hipotecznych ani konkurencyjnego rynku najmu. A dopóki te warunki się nie zmienią, Polak – jak podkreśla Błeszyński – nie ma wyboru.
