Rynek kredytów hipotecznych w Polsce znów nabiera tempa – i to w sposób, którego wielu ekspertów się nie spodziewało. Najnowszy raport AMRON-SARFiN, przygotowany przez Związek Banków Polskich i Centrum AMRON, przynosi dane, które jasno pokazują: po kilku latach zawirowań na rynku hipotek, nadszedł moment stabilizacji i odbicia.
Co ciekawe, to odbicie nie ma charakteru sztucznego, jak w czasach programu „Bezpieczny kredyt 2%”, lecz jest oparte na fundamentalnych czynnikach makroekonomicznych – spadających stopach procentowych i wyhamowaniu cen nieruchomości.
Akcja kredytowa znowu na plusie
Drugi kwartał 2025 roku okazał się dla banków wyjątkowo udany. W ujęciu kwartalnym wartość nowo udzielonych kredytów wzrosła o 20,6 proc. względem pierwszych trzech miesięcy roku. Jeszcze mocniejsza była dynamika roczna – w porównaniu z II kwartałem 2024 r. akcja kredytowa zwiększyła się aż o 28,7 proc.. To pierwsze dwucyfrowe tempo wzrostu od czasu zakończenia rządowego programu dopłat, a według Jacka Furgi, przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, może to być zapowiedź nowego rekordu, jeśli chodzi o wolumen udzielanych kredytów mieszkaniowych.
Pod względem liczby podpisanych kontraktów wynik również prezentuje się imponująco. Banki zawarły w II kwartale 55,5 tys. nowych umów kredytowych, co oznacza wzrost o 15,4 proc. względem początku roku i o 22,2 proc. w zestawieniu rok do roku. To dowód na to, że popyt na finansowanie zakupu mieszkań i domów zaczyna wracać do poziomów sprzed kilku lat.
Liczba kredytów maleje, ale zadłużenie rośnie
Paradoksalnie, mimo ożywienia sprzedaży, ogólny portfel hipotek wciąż się kurczy. Na koniec czerwca 2025 r. aktywnych było 2,17 mln kredytów mieszkaniowych, czyli o 4,55 proc. mniej niż rok wcześniej i o 0,76 proc. mniej niż na koniec marca. Oznacza to, że Polacy nadal szybciej spłacają swoje zobowiązania niż zaciągają nowe.
Inaczej wygląda jednak obraz rynku, gdy przyjrzymy się wartości zadłużenia. Po raz pierwszy od rekordowego 2021 roku suma kredytów hipotecznych w Polsce przekroczyła psychologiczną barierę 500 mld zł. Dokładnie było to 500,4 mld zł, czyli o 1,27 proc. więcej niż w I kwartale i o 2,5 proc. więcej niż przed rokiem. Wzrost ten wynika nie tylko z większej liczby udzielanych kredytów, ale również ze zwiększającej się średniej kwoty pojedynczego zobowiązania.
Zaskakująca lojalność wobec stałej stopy
Najbardziej zagadkowym elementem raportu AMRON pozostają preferencje kredytobiorców. Jeszcze na początku roku, gdy pojawiały się sygnały o nadchodzących obniżkach stóp procentowych, można było przypuszczać, że Polacy masowo zaczną wracać do kredytów o zmiennej stopie. Tymczasem dane z II kwartału pokazują coś odwrotnego – ponad 75 proc. nowych hipotek udzielono z okresowo stałym oprocentowaniem.
W ujęciu wartościowym ten udział był tylko minimalnie niższy – wyniósł 74,3 proc. Owszem, w porównaniu z I kwartałem oznacza to spadek o 4,49 pkt proc., ale jednocześnie rok do roku odsetek „stałoprocentowych” kredytów wzrósł aż o 6,54 pkt proc. Oznacza to, że Polacy konsekwentnie wybierają stabilność rat, mimo iż teoretycznie warunki makroekonomiczne sprzyjają rozwiązaniom opartym na zmiennym oprocentowaniu.
Dlaczego tak się dzieje? Częściową odpowiedzią jest polityka cenowa banków. Kredyty ze stałą stopą bywają początkowo tańsze od tych opartych na zmiennej, co stanowi zachętę dla klientów. Jednak równie istotny może być czynnik psychologiczny – doświadczenia z okresu gwałtownych podwyżek stóp w latach 2021–2023 mocno nadwyrężyły zaufanie Polaków do zmiennego oprocentowania. W rezultacie kredytobiorcy wolą płacić nieco więcej w przyszłości, ale zyskać pewność, że rata nie zaskoczy ich nagłym skokiem.
Więcej kredytów z niskim wkładem i długim okresem spłaty
Raport AMRON wskazuje także na zmieniającą się strukturę nowo udzielanych kredytów. Nieznacznie wzrósł udział hipotek z LtV powyżej 80 proc., czyli takich, gdzie wkład własny klienta wynosi mniej niż 20 proc. wartości nieruchomości. Na koniec II kwartału wskaźnik ten sięgnął 28,25 proc., o 1,56 pkt proc. więcej niż w I kwartale.
Niepokojące może być także wydłużanie okresu spłaty zobowiązań. Coraz więcej klientów decyduje się na kredyty rozłożone na 25–35 lat. W porównaniu z II kwartałem 2024 r. ich udział zwiększył się o 4,5 pkt proc. To oznacza, że choć Polacy wracają po kredyty, to jednocześnie coraz częściej potrzebują dłuższego horyzontu spłaty, aby sprostać rosnącym cenom mieszkań.
Średnia kwota kredytu coraz wyższa
Kolejnym ważnym wskaźnikiem jest średnia wartość nowo udzielanego kredytu. Na koniec czerwca 2025 r. wyniosła ona 443,1 tys. zł. To oznacza wzrost o 4,43 proc. względem początku roku i o 4,68 proc. w porównaniu z danymi sprzed roku. Po jednorazowym spadku w I kwartale średnia kwota kredytu ponownie rośnie, co świadczy o tym, że kredytobiorcy pożyczają coraz więcej, by sprostać kosztom zakupu nieruchomości – nawet jeśli same ceny mieszkań lekko się stabilizują.
Nowy rozdział rynku hipotek
Podsumowując, dane z II kwartału 2025 r. pokazują wyraźnie, że rynek kredytów hipotecznych wchodzi w nową fazę. Po latach turbulencji, rządowych programów i gwałtownych zmian stóp procentowych, nadszedł czas odbudowy i wzrostu opartego na fundamentach gospodarczych. Wciąż jednak widać istotne zmiany w zachowaniach klientów – większe przywiązanie do kredytów ze stałą stopą, rosnący udział kredytów z niskim wkładem własnym oraz wydłużanie okresów spłaty.
To wszystko tworzy obraz rynku, który dynamicznie się odbudowuje, ale jednocześnie niesie w sobie nowe ryzyka. Z jednej strony banki mogą liczyć na większą sprzedaż i stabilne portfele. Z drugiej – coraz wyższe kwoty zadłużenia, długie okresy kredytowania i niski wkład własny mogą oznaczać, że polski rynek hipoteczny wchodzi na ścieżkę, która przy kolejnych zawirowaniach gospodarczych okaże się równie trudnym testem, jak ten sprzed kilku lat.
