Rynek kredytów hipotecznych zaczyna się rozgrzewać. Choć same hipoteki tanieją powoli, to z każdym miesiącem coraz wyraźniej rośnie zdolność kredytowa Polaków. Październik przyniósł kolejny wzrost – w niektórych bankach nawet o ponad 40 tys. zł w porównaniu z wrześniem.
Trend wzrostowy mimo ostrożnych zmian
Z pozoru korekty w kalkulacjach banków są niewielkie, ale zsumowane dają bardzo wyraźny efekt. W ostatnich miesiącach analitycy obserwują systematyczne luzowanie polityki kredytowej. Przykładowa trzyosobowa rodzina z Warszawy, osiągająca łącznie 15 tys. zł netto miesięcznie, może dziś liczyć na wyraźnie wyższe kwoty finansowania niż jeszcze latem.
Modelowi kredytobiorcy – 29-letnia kobieta z umową o pracę i pensją 8 tys. zł netto oraz jej 32-letni partner zarabiający 7 tys. zł – bez innych zobowiązań kredytowych i z czystą historią BIK, mogą dziś otrzymać nawet ponad 1,2 mln zł kredytu hipotecznego.
Kto najbardziej poluzował?
Na szczycie zestawienia znalazły się VeloBank i ING Bank Śląski, które oferują klientom do 1,22 mln zł finansowania. Tuż za nimi uplasowały się PKO BP i Bank Pekao, gotowe pożyczyć odpowiednio ok. 1,17 mln zł. Najbardziej konserwatywnie pozostaje nastawiony Bank Millennium, gdzie maksymalna zdolność kredytowa wynosi niespełna 991 tys. zł.
Średnia zdolność kredytowa dla analizowanego profilu przekroczyła już 1,125 mln zł, co oznacza wzrost o 150 tys. zł rok do roku. W dwóch bankach poprawa miesiąc do miesiąca wyniosła aż 43 tys. zł.
Co stoi za poprawą zdolności kredytowej?
Zdaniem ekspertów, wzrost zdolności kredytowej to efekt kilku równoległych zjawisk. Po pierwsze – obniżki stóp procentowych, które bezpośrednio wpływają na wysokość rat i tym samym na zdolność do ich spłaty. Po drugie – poluzowanie wewnętrznych polityk ryzyka w części banków, które coraz odważniej kalkulują dochody klientów.
Nie bez znaczenia jest również stabilizacja rynku pracy i powolne tempo wzrostu kosztów życia, co pozwala instytucjom finansowym przyjmować bardziej optymistyczne założenia dotyczące budżetów gospodarstw domowych.
Wysokie raty wciąż hamulcem
Choć maksymalna zdolność rośnie, potencjalni kredytobiorcy wciąż muszą liczyć się z dużym obciążeniem budżetu. Dla kredytu w wysokości ok. 1,2 mln zł miesięczna rata przy stałym oprocentowaniu i 25-letnim okresie spłaty to ok. 8 tys. zł, co oznacza ponad połowę dochodu netto analizowanej rodziny.
Wskaźnik DSTI (czyli relacja raty do dochodu) w większości banków waha się w granicach 45–54 proc., co oznacza, że mimo rosnącej zdolności, margines bezpieczeństwa finansowego wielu gospodarstw domowych pozostaje ograniczony.
Sygnał dla rynku mieszkaniowego
Rosnąca zdolność kredytowa to dobra wiadomość dla osób planujących zakup nieruchomości, ale również potencjalny impuls dla wzrostu cen mieszkań. Większa dostępność finansowania może ponownie pobudzić popyt, szczególnie w dużych miastach.
Eksperci przewidują, że jeśli trend się utrzyma, banki będą dalej zwiększać limity kredytowe, choć z zachowaniem ostrożności wobec zmiennego otoczenia makroekonomicznego.
W skrócie: kredyt hipoteczny wciąż nie jest tani, ale zdolność Polaków do jego uzyskania jest dziś najwyższa od ponad roku – a to może być zapowiedź bardziej ożywionego rynku mieszkaniowego w końcówce 2025 roku.
