Jeszcze kilka lat temu w Polsce dominował jeden problem – brak mieszkań. Dziś coraz częściej pojawia się inny: pustostany. Według analizy Credit Agricole, do 2045 roku luka mieszkaniowa w Polsce – czyli różnica między liczbą lokali a liczbą gospodarstw domowych – całkowicie zniknie. Jednak równocześnie liczba niezamieszkanych mieszkań może wzrosnąć do rekordowych 1,7 miliona.
Luka mieszkaniowa się zamknie, ale przybędzie pustostanów
Z danych Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że już w 2021 roku aż 1,8 mln mieszkań w Polsce stało pustych. To 12 proc. całego zasobu. W ciągu dwóch dekad – prognozuje Credit Agricole – odsetek ten wzrośnie do ponad 21 proc. Pustostany pojawiają się z różnych powodów: część lokali wynajmowana jest sezonowo turystom, inne czekają na nowych najemców, są w złym stanie technicznym lub mają nieuregulowany status prawny.
Największe miasta i ich przedmieścia odpowiadają dziś za jedną trzecią deficytu mieszkaniowego. Ale to właśnie w nich luka zniknie najszybciej. Według prognoz Credit Agricole pierwszym miastem, które osiągnie równowagę między podażą a popytem, będzie Wrocław, podczas gdy w Warszawie niedobór mieszkań utrzyma się najdłużej.
Z czasem rynek stanie się rynkiem kupujących, a nie sprzedających. Nowe inwestycje będą wypierać stare, co – jak podkreślają analitycy – może poprawić ogólny standard życia w Polsce.
Wyludnianie mniejszych miast i wsi
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, niezależnego eksperta ds. rynku nieruchomości, demografia i gospodarka stają się dziś kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek mieszkaniowy.
– Wystarczy wyjechać kilkanaście kilometrów za Warszawę, by zobaczyć dziesiątki pustych domów. Nikt nie chce ich kupić, wynająć ani się tam przeprowadzić. Ten proces już trwa i będzie się pogłębiał – mówi ekspert.
Błeszyński zwraca uwagę, że w mniejszych miastach, takich jak Radom, Kielce czy Inowrocław, widać wyraźny brak perspektyw. Wyludnianie rozpoczęło się dekadę temu i z każdym rokiem przyspiesza. – To nie jest problem ostatnich lat. Ludzie od dawna uciekają z prowincji do dużych aglomeracji w poszukiwaniu pracy i wyższej jakości życia – dodaje.
Ekspert apeluje, by państwo nie próbowało sztucznie pobudzać rynku mieszkaniowego poprzez programy dopłat czy bony mieszkaniowe. – Rynek musi się sam ułożyć. Jeśli politycy chcą pomóc, powinni zadbać o gospodarkę i stabilne dochody obywateli – ocenia.
Seniorzy w za dużych mieszkaniach, brak lokali dla starszych
Starzenie się społeczeństwa to kolejny problem. Coraz mniej młodych Polaków decyduje się na dzieci, a coraz więcej seniorów pozostaje w dużych, niepraktycznych mieszkaniach.
– Deweloperzy wciąż nie myślą o budowie mieszkań senioralnych. Starsi ludzie są często uwięzieni na czwartych piętrach bez windy, w lokalach o zbyt dużym metrażu – zauważa Błeszyński.
Gdzie rynek wciąż się rozwija
Z kolei Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że nie wszystkie miasta powiatowe tracą mieszkańców. Wokół największych metropolii – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Trójmiasta – wciąż trwa dynamiczny rozwój.
– Dobrym przykładem jest powiat miński. Jeszcze dekadę temu deweloperzy omijali Mińsk Mazowiecki szerokim łukiem. Dziś, dzięki autostradzie i kolei, osiedla powstają tam jak grzyby po deszczu – mówi Wielgo.
Na ożywienie mogą liczyć również miasta, w których rozwija się przemysł czy logistyka. Tam zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem pozostaje wysokie. Ale w regionach typowo rolniczych – jak ostrzega ekspert – inwestowanie w mieszkania mija się z celem. Ci, których na to stać, budują domy, reszta wyjeżdża.
Polska z mniejszą populacją
Prognozy Głównego Urzędu Statystycznego nie pozostawiają złudzeń. Do 2045 roku liczba mieszkańców Polski spadnie o 3,1 mln osób. Liczba zgonów przewyższy liczbę urodzeń, a dodatnie saldo migracji tylko częściowo złagodzi ten trend.
Około 2030 roku średni rozmiar gospodarstwa domowego osiągnie minimum – potem nieco wzrośnie, głównie z powodu rosnącej liczby osób starszych, które nie będą w stanie samodzielnie prowadzić gospodarstwa.
W efekcie Polska stanie się krajem, w którym mieszkań nie zabraknie – ale coraz częściej będą to mieszkania, których nikt nie chce.
