Jeszcze niedawno między kredytami hipotecznymi o stałym i zmiennym oprocentowaniu rozciągała się finansowa przepaść. Dziś dzieli je już tylko wąski kanion — a w niektórych przypadkach rynkowa logika potrafi wręcz stanąć na głowie. W jednym z banków kredyt ze zmiennym oprocentowaniem stał się bowiem tańszy niż jego „zamrożony” odpowiednik.
Od przewagi zmiennej do triumfu stałej stopy
Historia relacji między stałą a zmienną stopą to opowieść o rynkowych zwrotach akcji. Jeszcze do jesieni 2021 roku klienci płacili więcej za święty spokój — czyli za gwarancję niezmiennej raty przez kilka lat. Kredyty o stałym oprocentowaniu uchodziły za droższe, ale bezpieczniejsze. Gdy jednak stopy procentowe gwałtownie ruszyły w górę, „ostrożni” kredytobiorcy wyszli na tym jak najbardziej korzystnie.
Od początku 2022 roku sytuacja odwróciła się o 180 stopni. Banki zaczęły oferować stałe stopy niższe niż zmienne, a ci, którzy liczyli na spadki WIBOR-u, musieli pogodzić się z płaceniem premii za niepewność przyszłości. Wybór między stabilnością a potencjalną oszczędnością znów stał się jednym z kluczowych dylematów kredytobiorców.
Październikowy rynek hipotek: różnice topnieją
Z danych zebranych przez Bankier.pl wynika, że w październiku 2025 roku swoje oferty w obu wariantach zaprezentowało 10 banków. Tylko dwa z nich – Bank Millennium i BNP Paribas – oferują dziś wyłącznie kredyty o okresowo stałym oprocentowaniu.
Różnice między stałą a zmienną stopą skurczyły się wyraźnie: w ostatnim rankingu maksymalna różnica wyniosła zaledwie 0,67 punktu procentowego, podczas gdy jeszcze na początku wakacji sięgała 1,27 pp.. Co więcej, w BOŚ Banku sytuacja odwróciła się całkowicie – tam kredyt zmiennoprocentowy jest tańszy o 0,19 pp.
12 miesięcy później: dystans rekordowo mały
Porównując oferty z ostatnich 12 miesięcy, widać, że najlepsze rynkowe stawki w obu wariantach niemal się zrównały. W październiku 2024 r. najlepszy kredyt o stałej stopie oprocentowany był na 6,6 proc., a zmienny – na 7,67 proc. Dziś różnica wynosi już tylko 0,44 pp.
Innymi słowy, wystarczyłby spadek WIBOR-u o zaledwie pół punktu procentowego, by najtańszy kredyt zmiennoprocentowy dorównał stałemu.
Ciekawostką jest również fakt, że oferty kredytów zmiennych stają się coraz bardziej jednolite. W październiku rozpiętość między najwyższą a najniższą stawką wyniosła jedynie 0,38 pp. – najmniej od lipca 2024 r. Dzieje się to paradoksalnie w czasie, gdy same stawki WIBOR (1M, 3M i 6M) znów zaczęły się od siebie oddalać.
Co dalej?
Wraz ze zbliżaniem się do końca cyklu obniżek stóp procentowych dystans między oprocentowaniem stałym a zmiennym prawdopodobnie będzie się nadal kurczył. Jednak powtórka scenariusza z lat 2021–2022, gdy „zmienna” nagle stała się droższa od „stałej”, wcale nie jest przesądzona.
Powodem są nie tylko czynniki rynkowe, lecz także decyzje regulacyjne. Komisja Nadzoru Finansowego jasno opowiedziała się za popularyzacją kredytów o stałej stopie. Banki, które musiały określić docelowy udział takich produktów w portfelach, mogą stosować bodźce cenowe, by utrzymać równowagę między ofertami.
Wnioski dla kredytobiorców
Na razie różnice między stałą a zmienną stopą nie są już decydujące – w grę wchodzi raczej strategia i tolerancja na ryzyko.
Jeśli klient ceni spokój i przewidywalność rat, kredyt o stałym oprocentowaniu pozostaje rozsądnym wyborem.
Jeśli natomiast zakłada dalszy spadek stóp i jest gotów zaakceptować krótkoterminowe wahania, wariant zmienny może okazać się bardziej opłacalny.
Jedno jest pewne – w październiku 2025 r. wybór między stałą a zmienną stopą przestał być oczywisty. Dystans między nimi kurczy się szybciej, niż można by przypuszczać, a decydującym czynnikiem znów staje się… psychologia kredytobiorcy.
