W drugiej połowie 2025 planowane jest wejście w życie nowego prograu rządowego „Pierwsze klucze”, skierowany do osób, które nigdy wcześniej nie posiadały własnego mieszkania ani domu.
Inicjatywa ma na celu wsparcie finansowe przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym oraz przy budowie domu metodą gospodarczą, poprzez udzielanie dopłat do kredytów hipotecznych oraz kredytów konsumenckich wykorzystywanych do partycypacji w społecznych inicjatywach mieszkaniowych (SIM) czy towarzystwach budownictwa społecznego (TBS).
Warunki uczestnictwa w programie
Aby móc skorzystać z programu „Pierwsze klucze”, wnioskodawca musi spełnić kilka kluczowych kryteriów:
•Brak wcześniejszego posiadania nieruchomości: Osoba ubiegająca się o wsparcie nie mogła wcześniej posiadać mieszkania lub domu – ani w pełnej własności, ani jako współwłaściciel przekraczający 50% udziałów (np. w wyniku spadku lub darowizny).
•Rynek wtórny: Zakupione mieszkanie lub dom musi pochodzić z rynku wtórnego. Program nie obejmuje nieruchomości nabywanych od deweloperów.
•Kwestia użytkowania: Nieruchomość musi być użytkowana przez co najmniej 5 lat, przy czym sprzedający musi być jej właścicielem przez minimum 3 lata.
•Rodzaj kredytu: Dopłaty przyznawane są jedynie do kredytów hipotecznych lub kredytów konsumenckich przeznaczonych na pokrycie kosztów uczestnictwa w SIM lub TBS.
•Kryteria dochodowe: Udział w programie jest dostępny dla gospodarstw domowych spełniających określone limity dochodowe.
Limity cenowe – maksymalne ceny za metr kwadratowy
Aby przeciwdziałać spekulacjom i niekontrolowanemu wzrostowi cen nieruchomości, rząd wprowadza ścisłe limity cenowe. W pierwszym roku obowiązywania programu maksymalne ceny za metr kwadratowy wynoszą:
•10 000 zł/m² – dla większości miejscowości,
•11 000 zł/m² – dla pięciu największych miast: Warszawy, Krakowa, Gdańska, Poznania i Wrocławia.
Gminy mają możliwość podniesienia tego limitu o dodatkowe 1 000 zł/m² ze środków własnych, jednak na obecnym etapie nie ustalono źródeł finansowania takich dopłat.
Kryteria dochodowe – kto może skorzystać?
Aby kwalifikować się do programu, gospodarstwa domowe muszą mieścić się w określonych limitach dochodowych:
•6 500 zł – dla jednoosobowego gospodarstwa,
•11 000 zł – dla dwuosobowego gospodarstwa,
•14 500 zł – dla trzyosobowego gospodarstwa,
•18 500 zł – dla czteroosobowego gospodarstwa,
•21 000 zł – dla pięcioosobowego gospodarstwa.
Przekroczenie wskazanych limitów nie skutkuje automatyczną dyskwalifikacją, jednak każda dodatkowa złotówka dochodu powoduje proporcjonalne zmniejszenie przyznawanej dopłaty – w przypadku jednoosobowych gospodarstw o 50 groszy, a dla gospodarstw dwuosobowych i większych o 25 groszy za każdą złotówkę nad limitem.
Dopłaty do kredytów hipotecznych
Jednym z głównych filarów programu „Pierwsze klucze” jest obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych do poziomu 1,5% (przy systemie rat malejących). Dla porównania, obecnie rynkowe oprocentowanie kredytów to ponad 7%. Dopłaty obejmują kredyty o następujących maksymalnych kwotach:
•250 000 zł – dla jednoosobowego gospodarstwa,
•400 000 zł – dla dwuosobowego gospodarstwa,
•450 000 zł – dla trzyosobowego gospodarstwa,
•500 000 zł – dla czteroosobowego gospodarstwa,
•600 000 zł – dla pięcioosobowego gospodarstwa.
Dla większych gospodarstw limit kredytu wzrasta o 50 000 zł na każdą dodatkową osobę. W przypadku budowy domu metodą gospodarczą limity mogą być dodatkowo podwyższone o 50% wartości działki, maksymalnie do 100 000 zł. Warto pamiętać, że jeżeli kredytobiorca zaciągnie kredyt na kwotę przekraczającą limit, dopłata zostanie naliczona jedynie do określonego pułapu – na przykład przy kredycie 500 tys. zł w dwuosobowym gospodarstwie, wsparcie dotyczy jedynie 400 tys. zł.
Czy program obejmuje domy jednorodzinne?
Program „Pierwsze klucze” nie ogranicza się wyłącznie do mieszkań. Osoby planujące budowę domu metodą gospodarczą również mogą liczyć na wsparcie – dotacja obejmie kredyty hipoteczne przeznaczone na budowę, a limity kredytowe zostaną zwiększone o 50% wartości gruntu. Przy tym sprzedający nieruchomość musi być jej właścicielem przez co najmniej 3 lata, a budynek – użytkowany przez minimum 5 lat.
Gwarancje Banku Gospodarstwa Krajowego
Dla osób, które nie dysponują wystarczającym wkładem własnym, dostępne będą gwarancje Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Gwarancje te pokryją 20% wartości nieruchomości, jednak nie przekroczą kwoty 100 000 zł, co ma ułatwić uzyskanie kredytu osobom znajdującym się na granicy zdolności kredytowej.
Inwestorzy społeczni i mieszkalnictwo komunalne
Program „Pierwsze klucze” jest elementem szerszej strategii rządu, mającej na celu wsparcie mieszkalnictwa komunalnego oraz społecznego. W 2025 roku przeznaczono około 2,5 mld zł na budowę mieszkań komunalnych, a dodatkowo wprowadzono instytucję inwestorów społecznych – m.in. społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM) oraz towarzystw budownictwa społecznego (TBS). Dzięki tym rozwiązaniom osoby zainteresowane wynajmem mieszkań po przystępnych cenach będą mogły liczyć na bardziej dostępne oferty, a inwestorzy społeczni – realizować projekty mieszkaniowe na korzystnych warunkach.
Wysokie oprocentowanie kredytów a program „Pierwsze klucze”
Jednym z głównych celów programu jest zmniejszenie barier finansowych dla osób, które nie posiadają zdolności kredytowej na warunkach rynkowych. Przy obecnych stopach procentowych wynoszących 4,5–5,5% raty kredytowe często są zbyt wysokie, by wielu kredytobiorców mogło sobie na nie pozwolić. Dzięki dopłatom w ramach „Pierwszych kluczy” oprocentowanie kredytów zostanie obniżone do 1,5%, co znacząco zwiększy dostępność finansowania dla osób spełniających warunki programu.
Inwestorzy społeczni – nowe możliwości w programie
Oprócz obniżenia oprocentowania kredytów oraz gwarancji BGK, rząd wprowadza mechanizm inwestorów społecznych. Dzięki temu spółdzielnie mieszkaniowe, SIM-y i TBS-y będą mogły realizować inwestycje własnościowe, oferując mieszkania po cenach znacznie niższych niż na rynku pierwotnym. Maksymalna marża w takich inwestycjach nie przekroczy 25%, a wybór nabywców będzie dokonywany według transparentnych i sprawiedliwych kryteriów. Aby zapobiec spekulacjom, inwestorzy będą musieli wykazać się realizacją określonej liczby lokali przeznaczonych na wynajem – po 10 latach uzyskają prawo do zarządzania częścią wspólnot mieszkaniowych.
Wsparcie mieszkalnictwa komunalnego i osób w trudnej sytuacji finansowej
Równolegle do programu „Pierwsze klucze” rząd planuje wdrożenie dodatkowych rozwiązań wspierających osoby, które nie kwalifikują się na kredyt hipoteczny, a potrzebują stabilnego lokum. Środki te przeznaczone zostaną na:
•Budowę nowych mieszkań komunalnych – planowane jest powstanie co najmniej 8 000 lokali rocznie,
•Rozszerzenie oferty wynajmu mieszkań gminnych, przystosowanych do potrzeb seniorów i osób niepełnosprawnych,
•Inwestycje własnościowe w społecznych inicjatywach mieszkaniowych (SIM) oraz towarzystwach budownictwa społecznego (TBS).
Program „Pierwsze klucze” – wpływ na rynek nieruchomości
Wprowadzenie programu budzi wiele pytań dotyczących jego wpływu na ceny mieszkań oraz dostępność kredytów hipotecznych. Poprzednie rządowe inicjatywy, takie jak program „Bezpieczny Kredyt 2%”, przyczyniły się do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości, zamiast zwiększyć ich dostępność. Tym razem rząd stawia na rynek wtórny, wykluczając deweloperów i flipperów, co ma na celu wsparcie osób znajdujących się w najtrudniejszej sytuacji finansowej.
Jednakże limity cenowe i dochodowe mogą ograniczyć liczbę dostępnych nieruchomości, szczególnie w dużych miastach. W Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu znalezienie mieszkania mieszczącego się w limicie 11 000 zł/m² może okazać się wyjątkowo trudne. Eksperci podkreślają, że brak dopłat dla deweloperów może zmniejszyć liczbę nowych inwestycji, co w dłuższej perspektywie może prowadzić do dalszego wzrostu cen.
Planowane rozwiązania w zakresie mieszkań komunalnych
Oprócz wsparcia kredytowego, rząd zapowiada rozszerzenie mieszkalnictwa społecznego, zwłaszcza dla seniorów oraz osób niepełnosprawnych. W ramach tych działań planuje się m.in.:
•Możliwość dzierżawy dotychczas zajmowanych mieszkań przez osoby starsze na rzecz gminy, co pozwoli im na zamianę na lokal lepiej dostosowany do ich potrzeb,
•Pokrycie nawet 80% kosztów remontów i budowy nowych mieszkań komunalnych,
•Dalsze inwestycje w rozwój mieszkalnictwa społecznego w kolejnych latach.
Podsumowanie
Program „Pierwsze klucze” to nowa strategia rządu, mająca na celu pomoc osobom, które dotychczas nie mogły pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania. Inicjatywa koncentruje się na wsparciu finansowania zarówno zakupu mieszkań na rynku wtórnym, jak i budowy domów metodą gospodarczą. Kluczowe elementy programu to:
•Ograniczenie oferty do rynku wtórnego: Wykluczenie nieruchomości od deweloperów,
•Wprowadzenie limitów cenowych: 10 000 zł/m² dla większości miejscowości oraz 11 000 zł/m² dla największych miast,
•Wsparcie dla osób na granicy zdolności kredytowej: Gwarancje BGK pokrywające do 20% wartości nieruchomości,
•Obniżenie oprocentowania kredytów: Do 1,5% dla beneficjentów programu,
•Rozbudowa mieszkalnictwa społecznego: Przeznaczenie dodatkowych 2,5 mld zł na budowę mieszkań komunalnych i rozwój tanich lokali na wynajem.
Ostateczny sukces programu „Pierwsze klucze” będzie zależał od szybkości realizacji nowych projektów przez gminy oraz inwestorów społecznych, a także od dostępności nieruchomości spełniających ustalone kryteria. Program ma potencjał, by realnie wpłynąć na rynek nieruchomości i poprawić sytuację osób borykających się z problemami kredytowymi.
Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu finansowania na zakup mieszkania? Skorzystaj z dostępnych narzędzi i porad ekspertów, aby w pełni wykorzystać możliwości, jakie daje program „Pierwsze klucze”.
