W III kwartale 2025 roku polski rynek nieruchomości zanotował wyraźne ochłodzenie cen, zwłaszcza w segmencie mieszkań z rynku wtórnego.
Jak wynika z najnowszej analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego, średnie ceny używanych lokali spadły o 2,6 proc. rok do roku, kontynuując trend obserwowany już w II kwartale, kiedy spadki sięgnęły 2,8 proc. Jednocześnie wciąż rośnie popyt na finansowanie zakupu nieruchomości – banki przyjęły aż 116 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, co oznacza wzrost o 36 proc. r/r i drugi z rzędu kwartał z wynikiem powyżej 100 tys.
Ceny w dużych miastach spadają – wyjątek stanowi Gdańsk
W największych ośrodkach miejskich kraju utrzymała się dynamika cenowa z poprzednich miesięcy. Na rynku pierwotnym ceny mieszkań wzrosły w miastach wojewódzkich i w Gdyni średnio o 3,2 proc. r/r, nieco wolniej niż w II kwartale (3,5 proc.). Inaczej wygląda sytuacja na rynku wtórnym – to właśnie tutaj spadki są coraz bardziej zauważalne. Warszawa, Kraków, Wrocław i Poznań należą do nielicznych dużych miast w Europie Środkowo-Wschodniej, gdzie ceny mieszkań spadły w ujęciu rocznym.
W całym regionie tylko Łódź pozostaje tańsza od polskiej stolicy – tam średnia cena metra kwadratowego wynosi nieco ponad 2,3 tys. euro, podczas gdy w Warszawie to 4,2 tys. euro. Dla porównania, w Pradze, najdroższym mieście regionu, ceny przekroczyły 6,2 tys. euro za m², a w Kownie odnotowano najwyższy wzrost – aż o 17 proc. r/r.
Kredyty hipoteczne wciąż na fali wznoszącej
Rosnący popyt na kredyty hipoteczne to efekt kilku czynników. Wśród nich PIE wskazuje spadek cen nieruchomości, obniżkę stóp procentowych we wrześniu oraz ogólną poprawę zdolności kredytowej Polaków. Tylko w lipcu 2025 roku złożono 41 tys. wniosków kredytowych – najwięcej od grudnia 2023 r.
Jednocześnie podaż mieszkań maleje. W III kwartale na rynku pojawiało się tygodniowo niecałe 9 tys. nowych ofert sprzedaży – najmniej od początku roku i mniej niż w dwóch poprzednich kwartałach (powyżej 10,4 tys.). Wciąż jednak jest to wynik o 11 proc. wyższy niż rok wcześniej. Największe rynki sprzedaży to Warszawa (2265 ofert tygodniowo), Kraków (1395) i Wrocław (987).
Rynek najmu stabilny, choć droższy
Ceny najmu rosną, ale wolniej niż w pierwszej połowie roku. W siedmiu największych miastach kraju średni wzrost cen nowych ogłoszeń wyniósł 1,3 proc. r/r, co oznacza spadek tempa o ponad 2 pkt proc. względem II kwartału. To już drugi kwartał, w którym dynamika wzrostu czynszów przewyższa dynamikę cen sprzedaży mieszkań.
W Warszawie wzrosty są nieco łagodniejsze niż w innych metropoliach, z wyjątkiem segmentu dużych mieszkań (60–90 m²), gdzie stolica pozostaje w czołówce.
Polska z najniższą dynamiką wzrostu cen w regionie
Na tle Europy Środkowo-Wschodniej Polska wyróżnia się najniższą dynamiką wzrostu cen mieszkań. Spośród analizowanych miast – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Łodzi i Gdańska – tylko to ostatnie zanotowało wzrost (o 10 proc. r/r). Dla porównania, w Wilnie ceny wzrosły o 7 proc., w Tallinie o 6 proc., a w Tartu o 8 proc.
Eksperci PIE zauważają, że choć Polska notuje umiarkowaną korektę, nie oznacza to załamania rynku. „Spadki cen, przy rosnącym popycie kredytowym, mogą sygnalizować stopniowe wyrównanie relacji między siłą nabywczą a podażą mieszkań” – ocenia Instytut.
Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) to publiczny think-tank działający od 1928 roku. Opracowuje analizy, raporty i rekomendacje dotyczące gospodarki, energetyki, procesów społecznych i makroekonomicznych w Polsce i na świecie.
Źródło: Polski Instytut Ekonomiczny, Raport z III kwartału 2025 r.
