Czym jest wskaźnik LTV (Loan to Value)

Wskaźnik LTV (Loan to Value) obrazuje relację pomiędzy kwotą udzielonego kredytu a wartością nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie. Najczęściej spotyka się go w kontekście kredytów hipotecznych, gdzie oblicza się, jaki procent ceny mieszkania czy domu zostanie pokryty środkami z kredytu, a jaki musi zostać wniesiony przez kredytobiorcę w formie wkładu własnego.

Przykład: Jeżeli kupujesz nieruchomość o wartości 500 000 zł i zaciągasz kredyt w wysokości 400 000 zł, wskaźnik LTV to 80%. Oznacza to, że 80% ceny zakupu finansuje bank, a pozostałe 20% pokrywasz z własnych środków.

Znaczenie LTV dla banku i kredytobiorcy

•Dla banku: Wskaźnik LTV pozwala ocenić ryzyko kredytowe. Im wyższy LTV, tym większą część wartości nieruchomości pożycza kredytodawca i tym samym ponosi większe ryzyko, co może skutkować wyższym oprocentowaniem czy koniecznością dodatkowego ubezpieczenia kredytu.

•Dla kredytobiorcy: Wyższy wskaźnik LTV oznacza zazwyczaj wyższe koszty kredytu. Z drugiej strony przy niskim LTV banki oferują lepsze warunki – np. niższe oprocentowanie czy brak dodatkowych zabezpieczeń.

LTV a wkład własny

Jak LTV wiąże się z wkładem własnym?

Wkład własny to środki, które kredytobiorca wnosi na zakup nieruchomości z własnej kieszeni. Jest on ściśle powiązany z wskaźnikiem LTV – im większy wkład własny, tym niższe LTV. Banki preferują sytuacje, w których klient partycypuje w inwestycji wyższą kwotą, bo oznacza to dla nich mniejsze ryzyko strat w przypadku ewentualnej sprzedaży zabezpieczenia.

Dlaczego wysoki wkład własny się opłaca?

1.Lepsze warunki kredytowe – niższe oprocentowanie lub mniejsza marża ze strony banku, bo przy niskim LTV bank bierze na siebie mniejsze ryzyko.

2.Mniejsze raty – przy mniejszej kwocie do spłaty koszty miesięczne również spadają.

3.Mniejsza szansa na dodatkowe zabezpieczenia – jeśli LTV jest wysokie (np. 90%), instytucja finansowa może żądać ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub innych form zabezpieczenia.

Po co i gdzie wykorzystuje się LTV?

Wskaźnik LTV nie jest stosowany wyłącznie przy kredytach mieszkaniowych. Posługują się nim również firmy pożyczkowe czy inne instytucje oceniające ryzyko finansowe. Najczęstsze obszary zastosowania wskaźnika LTV to:

1. Ocena ryzyka kredytowego

Banki sprawdzają, jaką część wartości nieruchomości finansują. Im wyższa kwota kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia, tym większe ryzyko ponoszone przez kredytodawcę.

2. Ustalanie warunków kredytu

•Oprocentowanie: Niższy LTV często oznacza korzystniejsze warunki.

•Zabezpieczenia: Przy wysokim LTV bank może zażądać dodatkowego ubezpieczenia.

•Minimalny wkład własny: Bank może np. zastrzec, że nie udzieli kredytu powyżej 80% czy 90% wartości nieruchomości.

3. Decyzja o przyznaniu kredytu

Wielu kredytodawców ma z góry ustalone maksymalne LTV (np. 80%, 85% czy 90%). Jeśli wnioskujesz o wyższy wskaźnik, instytucja może odmówić przyznania kredytu, jeżeli nie zdecydujesz się na dodatkowe zabezpieczenia.

4. Zarządzanie portfelem kredytowym

Banki i instytucje finansowe analizują średni wskaźnik LTV w ramach udzielonych kredytów, by oceniać poziom ryzyka w całym portfelu i podejmować działania mające na celu jego ograniczenie.

5. Refinansowanie kredytu

Jeżeli regularnie spłacasz raty i tym samym kwota zadłużenia maleje, wskaźnik LTV poprawia się. Dzięki temu możesz wnioskować o refinansowanie na korzystniejszych warunkach.

Od czego zależy poziom LTV?

Poziom wskaźnika LTV kształtuje się w zależności od kilku kluczowych czynników:

1. Wartość nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny nieruchomości, biorąc pod uwagę jej stan, lokalizację, metraż i aktualne warunki rynkowe. Na tej podstawie bank ocenia, czy cena zakupu jest adekwatna do realnej wartości rynkowej.

2. Kwota kredytu

To, ile pieniędzy chcesz pożyczyć, w bezpośredni sposób wpływa na wysokość LTV. Im większy kredyt w stosunku do wartości zabezpieczenia, tym wyższe ryzyko dla instytucji finansującej.

3. Wkład własny

Im wyższa część wartości nieruchomości pokryta z Twojej kieszeni, tym niższy wskaźnik LTV.

4. Wewnętrzna polityka banków

Każdy bank ustala własne granice i limity LTV zależnie od m.in. aktualnej polityki kredytowej czy poziomu ryzyka, jaki jest gotowy zaakceptować.

Rekomendacje KNF

Komisja Nadzoru Finansowego wydaje zalecenia i wytyczne, które mają za zadanie chronić stabilność sektora finansowego. W ramach tych rekomendacji KNF może sugerować np. maksymalny pułap LTV (np. 80%), wymóg ubezpieczenia dla kredytów o wyższym LTV czy zasady dotyczące rzetelnej wyceny nieruchomości.

Jak obliczyć wskaźnik LTV?

Obliczenie LTV jest proste i sprowadza się do trzech kroków:

1. Określ kwotę kredytu

Załóżmy, że planujesz zaciągnąć kredyt w wysokości 400 000 zł.

2. Określ wartość nieruchomości

Według wyceny rzeczoznawcy czy na podstawie ceny rynkowej ustalasz, że nieruchomość jest warta 500 000 zł.

3. Podziel kwotę kredytu przez wartość nieruchomości i pomnóż przez 100%

W tym przykładzie wskaźnik LTV wynosi 80%.

Oblicz LTV w dedykowanym kalkulatorze LTV

1.Wskaźnik LTV jest kluczowym narzędziem w ocenie ryzyka kredytowego.

2.Wyraża stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (najczęściej nieruchomości).

3.Wkład własny wpływa na poziom LTV – im większy wkład, tym niższe LTV, a co za tym idzie – lepsze warunki kredytu.

4.Polityka banków i rekomendacje KNF regulują maksymalne wartości LTV.

5.Wzrost wartości nieruchomości lub spłata części kredytu może obniżyć LTV, co stwarza możliwość renegocjacji kredytu na korzystniejszych warunkach.

6.Niższy LTV oznacza niższe ryzyko dla banku oraz często niższe oprocentowanie, a tym samym tańszy kredyt dla kredytobiorcy.

Podsumowanie

Wskaźnik LTV (Loan to Value) to absolutna podstawa w procesie uzyskiwania kredytu hipotecznego. Informuje on zarówno bank, jak i przyszłego kredytobiorcę o skali ryzyka związanego z finansowaniem zakupu nieruchomości. Znajomość i zrozumienie tego wskaźnika przekłada się na większą świadomość przy podejmowaniu decyzji finansowych – pozwala wybrać optymalny kredyt, określić rozsądny wkład własny oraz ograniczyć dodatkowe koszty, takie jak wyższe ubezpieczenie czy marża. Niezależnie od tego, czy planujesz zakup pierwszego mieszkania, czy chcesz refinansować obecną hipotekę, warto na bieżąco kontrolować poziom LTV i korzystać z okazji do negocjacji korzystniejszych warunków kredytu.

Wskazówka: Jeśli potrzebujesz pomocy w wyborze najlepszej oferty kredytu hipotecznego, rozważ skorzystanie z usług eksperta kredytowego lub kalulatora kredytu hipotecznego i nadpłat kredytu. Dzięki nim łatwiej znajdziesz bank, który zaproponuje najbardziej atrakcyjne warunki dla Twojego poziomu LTV.