W ostatnim czasie coraz częściej mówi się o konieczności podnoszenia efektywności energetycznej budynków mieszkalnych. Nowa Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) wprowadza istotne zmiany, które mogą znacząco wpłynąć na rynek kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej, w tym w Polsce.
Jednym z kluczowych elementów tej dyrektywy są tzw. normy portfela hipotecznego (Mortgage Portfolio Standards – MPS).
Czym są normy portfela hipotecznego?
Normy portfela hipotecznego to mechanizmy mające na celu zachęcenie banków do podnoszenia średniej efektywności energetycznej budynków stanowiących zabezpieczenie udzielanych przez nie kredytów hipotecznych. Zgodnie z dyrektywą EPBD, banki powinny ustanowić ścieżkę prowadzącą do zwiększenia mediany charakterystyki energetycznej swoich portfeli hipotecznych do roku 2030 i 2050. Oznacza to, że instytucje finansowe będą motywowane do promowania kredytów na energooszczędne nieruchomości oraz na termomodernizację istniejących budynków.
Dlaczego MPS są ważne?
Wprowadzenie MPS ma na celu realizację ambitnych celów klimatycznych Unii Europejskiej. Do 2050 roku większość budynków na terenie UE ma być bezemisyjna i wysoce efektywna energetycznie. Sektor budowlany jest jednym z największych konsumentów energii i emiterów CO2, dlatego poprawa efektywności energetycznej budynków jest kluczowa dla osiągnięcia neutralności klimatycznej.
Jak MPS wpłyną na rynek kredytów hipotecznych?
Implementacja MPS oznacza, że banki będą musiały uwzględniać charakterystykę energetyczną nieruchomości przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Może to skutkować:
•Preferencyjnymi warunkami kredytowymi dla nieruchomości o wysokiej efektywności energetycznej (klasa energetyczna A lub B).
•Wyższymi kosztami kredytów dla budynków energochłonnych o niższych klasach energetycznych.
•Zwiększeniem dostępności zielonych kredytów hipotecznych i ekokredytów na termomodernizację.
Przykłady z europejskiego rynku finansowego
Chociaż MPS są jeszcze stosunkowo nowym pojęciem, niektóre europejskie banki już zaczęły uwzględniać efektywność energetyczną w swojej polityce kredytowej:
•KBC oferuje obniżone oprocentowanie kredytów hipotecznych dla klientów, którzy zobowiązują się podnieść klasę energetyczną swojego domu do A lub B w ciągu 7 lat.
•ABN AMRO w Holandii zachęca klientów do poprawy efektywności energetycznej swoich nieruchomości poprzez korzystne warunki kredytowe.
•Barclays w Wielkiej Brytanii wyznaczył cel, aby do 2030 roku połowa jego portfela hipotecznego stanowiły nieruchomości o klasie energetycznej C lub wyższej.
Co to oznacza dla polskich kredytobiorców?
W Polsce temat MPS jest jeszcze mało znany, ale implementacja dyrektywy EPBD będzie wymagała wprowadzenia odpowiednich regulacji. Możliwe konsekwencje dla polskich kredytobiorców to:
•Zmiana warunków kredytowych: Kredyty na nieruchomości o niższej efektywności energetycznej mogą być obciążone wyższym oprocentowaniem lub dodatkowymi kosztami.
•Wzrost znaczenia świadectw energetycznych: Charakterystyka energetyczna nieruchomości stanie się kluczowym elementem w procesie kredytowania.
•Większe zainteresowanie termomodernizacją: Właściciele istniejących budynków mogą być zachęcani do przeprowadzania remontów zwiększających efektywność energetyczną.
Wyzwania i niewiadome
Implementacja MPS niesie ze sobą pewne wyzwania:
•Koszty dostosowania: Właściciele starszych budynków mogą ponieść znaczne koszty związane z poprawą efektywności energetycznej.
•Ryzyko wykluczenia: Osoby o niższych dochodach mogą mieć trudności z uzyskaniem kredytu na nieruchomości o niższej klasie energetycznej.
•Potrzeba edukacji: Konieczne będzie zwiększenie świadomości społecznej na temat korzyści płynących z energooszczędności.
Polityka klimatyczna a wartość nieruchomości
Coraz bardziej widoczny jest związek między efektywnością energetyczną a wartością nieruchomości:
•W Niemczech energochłonne budynki tracą na wartości w przeliczeniu na metr kwadratowy w porównaniu z nieruchomościami energooszczędnymi.
•Inwestorzy coraz częściej uwzględniają klasę energetyczną jako kryterium przy zakupie nieruchomości.
•Najemcy mogą preferować mieszkania o niższych kosztach eksploatacji wynikających z mniejszego zużycia energii.
Działania Komisji Europejskiej
Do 29 maja 2025 roku Komisja Europejska ma przyjąć akt delegowany ustanawiający kompleksowe ramy dla MPS. Oznacza to, że państwa członkowskie, w tym Polska, będą musiały dostosować swoje przepisy i praktyki rynkowe do nowych wymogów. Komisja będzie promować:
•Identyfikację nieruchomości o niskiej efektywności energetycznej w portfelach banków.
•Udzielanie kredytów na renowacje energetyczne.
•Rozwój zielonych produktów finansowych dostępnych dla wszystkich konsumentów.
Reakcja banków na unijną politykę klimatyczną
Banki już teraz zaczynają dostosowywać się do unijnych wymogów:
•Zwiększają udział zielonych kredytów w swoich ofertach.
•Wprowadzają zachęty finansowe dla klientów inwestujących w energooszczędne rozwiązania.
•Analizują ryzyko klimatyczne w swoich portfelach kredytowych.
Możliwe skutki dla rynku nieruchomości
Implementacja MPS może prowadzić do:
•Zmiany trendów na rynku nieruchomości: Wzrost popytu na energooszczędne budynki.
•Spadku wartości nieruchomości energochłonnych: Mniejsza atrakcyjność inwestycyjna budynków o niskiej efektywności energetycznej.
•Rozwoju technologii i usług związanych z efektywnością energetyczną: Wzrost zapotrzebowania na usługi termomodernizacyjne, audyty energetyczne itp.
Jak się przygotować?
Dla kredytobiorców i właścicieli nieruchomości ważne jest:
•Zapoznanie się z klasą energetyczną nieruchomości i możliwościami jej poprawy.
•Rozważenie inwestycji w termomodernizację: Docieplenie budynku, wymiana okien, instalacja efektywnych systemów ogrzewania.
•Korzystanie z dostępnych programów wsparcia: Dotacje, ulgi podatkowe i preferencyjne kredyty na poprawę efektywności energetycznej.
Podsumowanie
Nadciągająca energetyczna rewolucja hipoteczna może znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości i kredytów w Polsce. Wprowadzenie norm portfela hipotecznego będzie wymagało od banków i kredytobiorców nowego podejścia do kwestii efektywności energetycznej. Chociaż może to stanowić wyzwanie, niesie ze sobą również wiele korzyści, takich jak niższe koszty eksploatacji budynków, poprawa jakości powietrza i przyczynienie się do walki ze zmianami klimatu.
Dla kredytobiorców oznacza to konieczność zwrócenia większej uwagi na klasę energetyczną nieruchomości oraz możliwość skorzystania z preferencyjnych warunków finansowania przy inwestowaniu w energooszczędne rozwiązania.
Czy jesteśmy gotowi na tę zmianę? Czas pokaże, ale jedno jest pewne: efektywność energetyczna stanie się nieodłącznym elementem rynku nieruchomości i finansów w nadchodzących latach.
