Trwają prace legislacyjne nad tzw. ustawą schronową (ustawą o ochronie ludności i obronie cywilnej), która może nałożyć obowiązek budowy miejsc doraźnego schronienia w garażach podziemnych każdej nowej inwestycji wielorodzinnej.
Według deweloperów, takie rozwiązanie spowoduje wzrost cen metra kwadratowego nowych mieszkań o kilkaset złotych. Szacuje się, że realizacja budowlana z obowiązkowymi schronami będzie o 30% droższa niż standardowe projekty. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) alarmuje, że koszty inwestycji wzrosną drastycznie.
Potrzeba czasu na dostosowanie się do nowych przepisów
PZFD przeanalizował projekt ustawy oraz towarzyszące mu rozporządzenie wykonawcze. Zdaniem przedstawicieli branży, choć zwiększenie poziomu ochrony ludności jest konieczne, tempo wprowadzania nowych przepisów jest zbyt szybkie. Projekt zakłada, że nowe przepisy wejdą w życie już 30 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw, co zmusi deweloperów do natychmiastowego dostosowania się do nowych regulacji. Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD, wskazuje, że takie krótkie vacatio legis spowoduje gigantyczne opóźnienia w realizacji inwestycji, gdyż wiele projektów trzeba będzie przeprojektować.
Nowe wymogi – schrony i miejsca doraźnego schronienia
Największy wpływ na rynek mieszkaniowy będzie miał artykuł 73 projektu ustawy, który wymaga, aby kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej i wielorodzinnych, a także garaże podziemne, były projektowane w sposób umożliwiający organizację miejsc doraźnego schronienia. Jednak projekt rozporządzenia wykonawczego nie precyzuje kryteriów, jakie mają spełniać te miejsca, co powoduje niespójności w nazewnictwie i dodatkowe komplikacje dla deweloperów.
Koszty realizacji i problemy techniczne
Realizacja nowych wymogów wiąże się z dodatkowymi kosztami. Aleksandra Kordalewska, radca prawny PZFD, wskazuje, że na rynku brakuje obecnie dostępnych przepustnic wentylacyjnych i drzwi ochronno-hermetycznych o wymaganej klasie szczelności. Koszt tych elementów może znacząco wzrosnąć, a realizacja ukryć doraźnych może podnieść cenę metra kwadratowego mieszkania o 300 zł.
Zgodnie z artykułem 83 projektu ustawy, organy ochrony ludności mogą pokryć do 80% kosztów budowy ochronnych obiektów. Jednak finansowanie to nie jest gwarantowane i może nie obejmować pełnych kosztów.
Dodatkowe wyzwania dla deweloperów
Deweloperzy muszą zmierzyć się z wieloma wyzwaniami technicznymi, w tym z koniecznością wydzielania dodatkowych stref ochronnych w garażach podziemnych dla większych projektów mieszkaniowych oraz zapewnienia dodatkowych wyjść ewakuacyjnych. Takie rozwiązania mogą kolidować z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co może zablokować realizację niektórych inwestycji.
Konieczność modyfikacji projektu ustawy
Pomimo uznania potrzeby zwiększenia ochrony ludności cywilnej, PZFD apeluje o modyfikację projektu ustawy, aby uniknąć nadmiernych obciążeń dla branży deweloperskiej. Aktualny kształt przepisów tworzy zbyt duże obciążenia finansowe i techniczne, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości i dostępność nowych mieszkań.
Projekt ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej znajduje się obecnie na etapie uzgodnień międzyresortowych, konsultacji publicznych i opiniowania. Deweloperzy liczą na uwzględnienie ich uwag i wprowadzenie stosownych zmian, które pozwolą na racjonalne wdrożenie nowych przepisów bez paraliżu branży budowlanej.
