Czy program tanich kredytów hipotecznych #naStart może nie wejść w życie? To już zmienia sytuację na rynku. A może ją przewrócić do góry nogami

Poznaj autora
Udostępnij

Pojawiły się spekulacje o tym, że program tanich kredytów hipotecznych #naStart może w ogóle nie wejść w życie, mimo że Ministerstwo Rozwoju i Technologii nadal pracuje nad projektem ustawy.

Nawet jeśli kredyt mieszkaniowy 0% zostanie ostatecznie uchwalony, to prawdopodobnie nie wejdzie w życie w tym roku. To już teraz zmienia sytuację na rynku nieruchomości i może wręcz wywrócić go do góry nogami. Jakie będą tego konsekwencje?

Program tanich kredytów w niepewności

Wicepremier Krzysztof Gawkowski zasugerował w piątkowym programie w Radio Zet, że kredyt 0% może zostać zastąpiony innym rozwiązaniem, co rodzi duże wątpliwości co do realizacji jednego z kluczowych postulatów Platformy Obywatelskiej. Pomysł ten zdaje się tracić poparcie zarówno w rządzie, jak i w społeczeństwie, które obawia się powtórki z programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wywołał gwałtowny wzrost cen mieszkań.

Spadek poparcia dla kredytów 0%

Rząd obawia się powtórki z PiS-owskiego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który przyniósł katastrofalny wzrost cen mieszkań. 40 000 rodzin skorzystało (w większości zamieniając najem na własne mieszkanie z „półdarmowym” kredytem bez wkładu własnego), ale pozostali musieli zmierzyć się z cenową bańką. Zwolennicy dopłacania do kredytów przekonują, że ci „pozostali” to głównie inwestorzy i rentierzy kupujący kolejne mieszkania, ale chyba nie do końca tak jest.

Minister Krzysztof Hetman, który firmował nowy program tanich kredytów, wybiera się do europarlamentu. Decydujący głos w sprawie kredytu #naStart będzie miał Donald Tusk. Jego postawa wobec tego projektu ewoluuje, zwłaszcza w obliczu pogarszającej się sytuacji budżetowej państwa. „Myślenie premiera Donalda Tuska o tym projekcie ewoluuje. Dochodzą do niego sygnały, że projekt kredytu 0% może być problematyczny dla rynku, bo wzrośnie cena za metr kwadratowy” – stwierdził Gawkowski.

Konsultacje i ich efekty

Na początku kwietnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało projekt kredytu #naStart do konsultacji. To już ich druga tura (pierwsza była na etapie budowania założeń) i ma potrwać – jak powiedział wiceminister Jacek Tomczak – półtora miesiąca. Ministerstwo rozważa wprowadzenie dodatkowych mechanizmów zabezpieczających, które mają zapobiec wzrostowi cen mieszkań.

„Bardzo poważnie rozważane jest wprowadzenie limitu ceny metra kwadratowego mieszkania w ramach proponowanego programu „#naStart”. Wprowadziliśmy wszystkie możliwe bezpieczniki do tego programu, aby uniknąć wzrostu cen nieruchomości” – powiedział w poniedziałek w radiowej „Trójce” odchodzący minister Krzysztof Hetman. Program przez te wszystkie zabezpieczenia stanie się bardzo skomplikowany. W zależności od dochodów i liczby osób w rodzinie, inna będzie pula pieniędzy, która będzie dotowana, inna będzie też skala dotacji (dla jednych to będzie kredyt 0%, dla innych kredyt 1,5%), teraz dodatkowo może być też kryterium w postaci ceny metra kwadratowego.

Projekt ustawy, opisujący program tanich kredytów na mieszkanie, ma trafić do Sejmu latem. To oznacza, że posłowie zajmą się nim najwcześniej jesienią. Nawet jeśli wejdzie w życie – co nie jest pewne, bo nie lubi go Lewica, ani Konfederacja, a raczej nie poprze go też PiS – to nie w tym roku. Nawet gdyby Platforma Obywatelska chciała go przeforsować z Trzecią Drogą, to może nie wystarczyć głosów. Może stąd „wrzutka” wicepremiera, że „Donald nie jest przekonany” do projektu?

Zmiany na rynku nieruchomości

Obecnie realizuje się scenariusz bardziej korzystny dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie po dobrej cenie, ale bez żadnych dopłat, co jest najmniej korzystne dla deweloperów, którzy kochają dopłaty do kredytów, bo to zwiększa popyt na ich „produkty”. Co już teraz widać na rynku nieruchomości?

Po pierwsze: spadają czynsze najmu. Program „Bezpieczny Kredyt 2%” usunął z rynku kilkadziesiąt tysięcy osób wynajmujących mieszkania. To na razie schłodziło ten rynek. Z danych OtoDom wynika, że średni czynsz w Warszawie od końca zeszłego roku spadł o mniej więcej 5% (czyli 250 zł miesięcznie). W Krakowie spadek czynszów wyniósł – licząc od jesieni 2023 r. – już 7%, zaś w Gdańsku mniej więcej 10% licząc od lata 2023 r.

Średnie czynsze najmu (źródło: OtoDom Analytics)

Spadek czynszów najmu to zimny prysznic dla tych, którzy kupują nieruchomości na wynajem, czyli w celach inwestycyjnych. Przy drogim kredycie, lewarowanie się obcym kapitałem oznacza niższe stopy zwrotu. A inwestowanie własnych pieniędzy nie jest opłacalne ze względu na konkurencję ze strony obligacji – 6,4% rocznie przez trzy lata gwarantują trzyletnie obligacje detaliczne Skarbu Państwa.

Stabilizacja cen mieszkań

Z danych OtoDom wynika, że liczba ofert mieszkań na wynajem na tym portalu wynosiła na koniec marca niecałe 27 000, czyli jakieś 20% mniej niż wiosną 2023 r. Im dłużej to potrwa, tym bardziej będzie zniechęcało inwestujących w mieszkania jako lokatę kapitału. Ostatnio około 30% mieszkań było kupowanych w celach inwestycyjnych (w szczycie bańki – 70%).

Po drugie: wzrost cen mieszkań (chyba) się zatrzymał. W Warszawie przez ostatnie pół roku ceny na rynku wtórnym wzrosły z 16 000 zł za metr do 18 500 zł za metr. W Krakowie mieszkania podrożały średnio z 14 700 zł za metr do 16 700 zł za metr. A Gdańsk jest chyba jedynym dużym miastem, w którym w ciągu ostatnich czterech miesięcy ceny się zatrzymały na poziomie około 15 300 zł za metr. To może być pierwszy sygnał chłodzenia popytu inwestycyjnego, ponieważ Trójmiasto jest mekką dla inwestujących w nieruchomości na wynajem.

Niewykluczone, że te dane są nieco zafałszowane i nieaktualne. Kończą się na marcu i opierają na cenach ofertowych, a nie transakcyjnych. Kluczowa jest różnica między tym, co w ogłoszeniach, a rzeczywistymi danymi transakcyjnymi. Te ostatnie dane nadchodzą z opóźnieniem, ale – jak sprawdziłem na wyrywkowych danych z aktów notarialnych dla kilku losowych lokalizacji (można takie informacje kupić w „wyceniarkach”) – rynkowa wartość nieruchomości w cenach transakcyjnych się zatrzymała. Wskazują na to dane portalu RynekPierwotny.pl za kwiecień.

Deweloperzy czekają na nowy program tanich kredytów hipotecznych

Z opublikowanych właśnie danych Narodowego Banku Polskiego – ale dotyczących pierwszego kwartału, a więc kończących się na kwietniu – wynika, że ceny transakcyjne mieszkań – transakcyjne, nie ofertowe – w rok wzrosły o 20% (w Warszawie o 24%, a w Krakowie nawet o 27%). Średnia cena realnie handlowanych nieruchomości w stolicy w pierwszym kwartale 2024 r. to 15 888 zł za metr. W Krakowie płaci się 14 676 zł za metr, we Wrocławiu – 12 838 zł.

W tych okolicznościach zatrzymanie cen byłoby naturalnym zjawiskiem, ponieważ osiągnęły one nieakceptowalne dla kupujących (bez dopłat) poziomy. Analitycy nieruchomościowi mówią, że w polskich warunkach mieszkania stają się niedostępne, gdy za przeciętną pensję brutto można kupić mniej niż 0,6 metra. I stają się relatywnie tanie, jeśli za przeciętną pensję można kupić więcej niż 0,75 metra. W Warszawie średnia pensja brutto to 10 500 zł, co oznacza, że „sufitem” jest transakcyjna cena na poziomie 17 500 zł. I do tego poziomu ceny się mocno zbliżyły.

Nadchodzą trudne decyzje dla deweloperów

Po trzecie: popyt na kredyty jest mocno schłodzony, ale rośnie. W czasie przed „Bezpiecznym Kredytem 2%” banki udzielały między 6000 a 11 000 kredytów miesięcznie. Gdy ruszył rządowy program tanich kredytów, liczba ta wzrosła do średnio 23 000 kredytów. Z tego mniej więcej 15 000 miesięcznie to były kredyty z dopłatą. Popyt na kredyty „komercyjne” pozostał na tym samym poziomie (średnio 10 000 miesięcznie).

Jak jest teraz? Z danych o koniunkturze na rynku kredytowym, które publikuje BIK, wynika, że w kwietniu 2024 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 32 000 potencjalnych kredytobiorców. Rok wcześniej – przed startem programu tanich kredytów – było ich 21 000. W szczycie boomu tanich kredytów, pod koniec zeszłego roku, o kredyty wnioskowało 46 000 osób miesięcznie.

Jesteśmy więc mniej więcej w połowie drogi między boomem a dołkiem koniunktury na kredyty. Z jednej strony mamy wysokie oprocentowanie kredytów (średnio 8% rocznie), z drugiej – rosnącą zdolność kredytową, która niewiele już brakuje do poziomu sprzed kryzysu inflacyjnego. Tylko ceny nieruchomości jakby inne.

Deweloperzy zwiększają podaż mieszkań

W ofercie deweloperów sprzedających nowe mieszkania jest dziś 43 000 mieszkań w całej Polsce. To mniej więcej tyle samo, co rok temu, co oznacza, że „zasypany” został potężny dół, który powstał po starcie programu tanich kredytów. Wtedy nie było co kupować, a popyt został mocno pobudzony. I stąd bańka cenowa. Teraz deweloperzy dostarczyli więcej mieszkań, ale nie wiadomo, jak szybko znajdą na nie nabywców przy obecnych cenach.

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w kwietniu deweloperzy sprzedali w największych miastach 3300 mieszkań. W poprzednich kilku miesiącach sprzedawali średnio po 4500 mieszkań. Może to oznaczać niedopasowanie między cenami oferowanych mieszkań a chęciami i możliwościami kupujących. Pytanie, jak to niedopasowanie zostanie rozwiązane. Albo deweloperzy zmniejszą liczbę oferowanych mieszkań, czyli będą wprowadzali do sprzedaży mniej „dziur w ziemi” (już chyba powoli zaczynają to robić, bo w pierwszym kwartale wprowadzali 5700 mieszkań miesięcznie, a w kwietniu tylko 3700), albo obniżą ceny. Albo zrobią jedno i drugie.

Program tanich kredytów hipotecznych jak fatamorgana?

Deweloperzy są gotowi „wpuszczać w rynek” więcej mieszkań, bo świetnie na nich zarabiają, ale zaczyna się problem z popytem. Zobaczymy, czy będą gotowi na obniżanie marży. Kredyty są drogie, więc popyt kredytowy rośnie leniwie, ale rośnie i będzie przyciągał deweloperom klientów. Natomiast popyt inwestycyjny czeka na rozwój sytuacji na rynku najmu i się chłodzi. A rynek najmu został wysuszony przez „Bezpieczny Kredyt 2%”, lecz będzie znów rosnąć, jeśli ceny nieruchomości nie będą „bliżej ludzi” albo kredyty nie potanieją.

Tak to się kręci. Prawdziwy sygnał może przyjść z rynku najmu, który – jeśli „odpali” – znów rozbudzi popyt inwestycyjny na mieszkania. Dopóki to nie nastąpi, spodziewam się spadku realnych cen mieszkań. I testowania cierpliwości deweloperów. Byłoby dobrze, gdyby to potrwało tak długo, aż metr mieszkania potanieje w relacji do naszych pensji i osiągnie cenę 50-60% płacy brutto na danym lokalnym rynku.

Ale to może zająć rok, dwa. Stopy procentowe musiałyby pozostać wysoko, a rząd wstrzymać się z programem tanich kredytów i wytrzymać presję ze strony deweloperów (sytuacja wielu z nich stałaby się trudna, pewnie niejeden by zbankrutował). Z drugiej strony, ci, którzy wystawiają mieszkania na sprzedaż, też muszą mieć czas na zmianę myślenia i przyzwyczaić się do tego, że to nie oni są panami sytuacji.

Czy program tanich kredytów hipotecznych nie wejdzie w życie? To zetnie z nóg deweloperów?

Zmiany w myśleniu zachodzą wolno. Potrzeba pół roku, może nawet rok, by sprzedający doszli do wniosku, że albo obniżą ceny, albo nie znajdą chętnych po drugiej stronie rynku. 

Ci posiadacze nieruchomości, którzy – z różnych przyczyn – nie mają czasu na czekanie pół roku, aż znajdą nabywcę, obniżają ceny. Jan Dziekoński, wnikliwy obserwator rynku nieruchomości, wrzucił do mediów społecznościowych ogłoszenie sprzedaży mieszkania na warszawskiej Białołęce (najdalej wysunięta na północ dzielnica miasta) po 10 500 zł za metr. A średnia cena ofertowa w tej dzielnicy to ponad 13 000 zł za metr. Takich przypadków będzie coraz więcej.

Deweloperzy zrobią wiele, by nie dopuścić do spadku cen nieruchomości i swoich marż (np. będą obniżać liczbę mieszkań w ofercie i ograniczą nowe budowy), a inwestorzy na rynku wtórnym potrzebują czasu, by przekonać się, że kupujący mają jeszcze więcej cierpliwości. Pytanie, czy rząd „wytrzyma” tę sytuację (czyli czy i kiedy „wjedzie” kolejny program tanich kredytów) oraz czy nie nastąpi przegięcie w niepożądanym kierunku – czyli „zamrożenie” podaży mieszkań. Bo to też na koniec skończy się bańką cenową, ale wynikającą z małej płynności rynku, a nie z pompowania popytu.

Zapisz się na newsletter!

Bądź na bieżąco z naszymi newsami & ofertami

Thank you for subscribing to the newsletter.

Oops. Something went wrong. Please try again later.

Powiązane posty